特写丨吴亚军的“好故事”

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乐居金融王湘南来自香港

“不要听穿过森林的夜的声音，寒冷的春风醒来时没有尖叫和行走，而是带着酒，但是天气有点冷，但是群山倾向于迎接你。”新闻发布会开始时，龙湖集团(00960.hk，以下简称“龙湖”)用苏轼的作品表达了他面对外部环境变化时的平静心情。

随着中国房地产市场政策周期的缩短，融资环境不断收紧，行业整合进一步加剧。龙湖认为，“无房无投机”的政策将长期不变，房地产不会被用作刺激经济的短期手段，这预示着该行业长期趋势的确定性。对龙湖而言，行业的长期敬畏和决心，四大水路的多维布局，多年的克制和自律，专注于产品建设和改善客户服务的意识，都让龙湖在这样严峻的大趋势下更加冷静和从容。

8月26日下午，龙湖在香港召开2019年中期业绩发布会。董事长吴亚军、执行董事兼首席执行官邵、执行董事兼首席执行官赵毅出席业绩发布会。

两个月后，龙湖将庆祝上市10周年。

“对于上市公司来说，没有什么故事是好故事。”吴亚军认为，中国城镇化发展、消费升级和服务升级是龙湖未来10年的三大机遇。

半年销售额超过1000亿英镑

年初，龙湖将年销售目标定为2200亿元。当被问及销售目标是否过于保守时，邵肖明表示，截至7月底，龙湖已经实现销售1256亿元，全年实现销售总额2200亿元的目标相对容易。下半年，龙湖将继续以自己的速度稳步推进运营和销售的开放。

根据龙湖2019年中期业绩报告，公司实现合同销售额1056.2亿元，同比增长8.8%，位居行业前十名，实现年销售目标48%。从地区来看，长江三角洲、西部、环渤海地区、中部和南部地区的合同销售额分别占上半年合同销售额的33.3%、26.1%、23.4%、10.3%和6.9%。

营业额385.7亿元，股东应占净利润63.1亿元，扣除少数股东权益、评估增值后的核心净利润47.0亿元，同比增长26.0%。毛利润同比增长24.9%，至125.8亿元，毛利率为32.6%。本集团的核心税后利润率为16.1%。核心权益后的利润率为12.2%。房地产开发业务实现营业额341.7亿元，同比增长42.1%，交付总建筑面积283.7万平方米。

就土壤储量而言，2019年上半年，龙湖扩张至四个城市:福建漳州、陕西咸阳、广东中山和广东茂名。龙湖新收购土地储备总建筑面积924万平方米，权益面积671万平方米，平均每平方米权益收购成本7761元。从区域来看，长江三角洲、西部、环渤海、华南和华中新增面积分别占新增土地储备总建设面积的25.2%、19.9%、19.6%、17.8%和17.5%。

截至2019年6月30日，本集团土地储备总计7093万平方米，权益面积4911万平方米。截至7月31日，49个城市的布局已经完成。

平均融资成本为4.56%

有人问我，目前公司有27个在建投资物业，大量的资金成本沉淀是否会带来一定的财务压力。

赵毅回应称，公司目前的平均融资成本保持在4.56%的稳定水平，是行业内相对稳定的水平。他承认，当前的国内融资环境是对该行业的一种监管状态，但这种监管是结构性的、精确的，而不是全面的。“龙湖以前从未使用过信托、资产管理和影子银行等昂贵的资金。在现阶段，信用良好的企业可以用相对较低的借贷成本融资，”赵毅表示，他对未来融资成本的稳定性保持信心。

在谈到海外融资收紧时，赵毅解释说，一年内到期的海外再融资已获得批准，并将继续有效。即使将来获得，这种调整也不会对公司产生很大的影响，因为龙湖的海外融资只用于海外。

截至2019年6月30日，龙湖在中国成功发行了22亿元公司债券，票面利率为3.99%至4.70%，期限为5至7年。综合借款1400.5亿元，平均借款成本为每年4.56%。为了规避汇率风险，公司的外币贷款有较低的比例始终保持，辅以一定比例的汇率掉期。

表演会上精彩的问答:

问:下半年龙湖将启动九个商业项目。业务对集团未来利润的预期贡献是什么？关于香港的项目，该公司和和晶泰富在启德有一个项目。据说将在第二季度推出，但尚未推出。公司对这个提议有什么看法？今年有可能推进吗？

邵:商业一直是龙湖的主要渠道业务，我们的年回报率有10%投资于投资物业。然而，在过去几年中，它基本上受到严格控制，没有得到充分投资。经过每年的逐步投资和积累，今年爆发了。我们的选址建在中国最高水平城市的地铁上。今年开工的九个项目基本上都在北京、上海、南京和合肥的核心区域。我们仍将坚定不移地做好这个主渠道业务。

在经营项目方面，入住率超过95%，毛利率超过70%。龙湖天街是国家认可的中国驰名商标，其品牌在用户心中的影响力也很强。我们将坚定不移地推进这项业务。销售效率和单店增长，刚才赵总也和大家分享了，十几年，5-10年，3-5年，1-3年，单店增长质量，下一步，我们会加强它，使商场的盈利能力更好。此外，我们的资本成本一直处于行业领先地位，今年为4.56%。这项业务对龙湖来说非常顺利，到目前为止一直是正规经营的主要渠道业务。

至于刚才提到的比例，我们应该看看这项业务的利润比例。目前，利润比例为11%-12%，未来几年每年将增长1-2个百分点。一段时间后，它将逐渐增加我们的收入和净利润的比例。

香港项目的ddh已经拿到了，广告也已经出街了。售楼处将于本月底开业，并将于下月开业。在整个启德机场地区，我们的项目盈利能力非常好。我们将用一小步跑得更快。我们今年将推动它，如果效果好的话，它将再次推动它。整体来说，我们对香港仍然乐观。

问:刚才提到下半年没有融资压力，一切都结束了。土地收购会有什么作用？如果有融资配额，它将持续到下一年。配额将如何使用？你想先拿钱，然后得到土地还是什么？第二，我看过一些投资报告，说如果我们在一些商场卖小股，是否用来释放价值，如果是，处理方法是什么？你会再次投票吗？

赵毅:今年没有再融资的压力，下半年可能会有机会。即使筹集到资金，明年到期的银行贷款也将提前偿还，而不是去中国获得土地。在土地收购方面，我们将严格量入为出，根据负债比例推回，并看时机。例如，今年3月和4月的时机不太好，5月和6月更好。我们预测未来仍然会有机会。

至于实现购物中心的资本，当购物中心的NPI/成本达到12-15%时，一些长期保险基金倾向于寻求战略合作。我们将向他们出售49%的股份，通过提高估值，我们将完全收回投入成本并有一定的收入。同时，我们还可以进行业务整合，收取管理费。以这种方式实现商场的资本化和变现，就像房地产投资信托基金和分拆上市一样，我们将逐步探索。

问:截至今年上半年，6万套长期租赁公寓已经开业。你能介绍一下关羽目前的发展吗？我们发现长期租赁公寓领域发生了一些变化。住房企业普遍放缓。万科的万村计划受阻。徐辉现在没有提到目标。上周，碧桂园表示，1000万套公寓的目标已经改变。龙湖在长期租赁公寓领域是否坚持先前的规划和判断？

邵:长期租赁公寓在我公司被称为c3业务，也是主要的渠道业务。今年，这个行业发生了一些变化。这项业务强调运营和营销，这需要非常高的团队，有一个非常大的市场，并针对广泛的客户。预计未来增长将相对较大，但要做好将面临巨大挑战。龙湖下定决心，长期租赁公寓仍然是我们的战略业务，半年6万套，全年8万套。收入保持不变，将超过10亿。6个月以上的入住率可达90%以上，运营非常健康。龙湖现在基本上接近头部了。如果我们往前走，我们希望完全走在前面，因为我们紧紧跟随自己的节奏，而龙湖的融资成本相对较低，这项业务仍然会做，但未来的重点仍然是质量，因为我们已经达到了前两名，甚至立即达到了第一名。我们必须全面加强网站选择、运营、团队、用户、基础dt和it系统。从中期和长期来看，这项业务仍然很好。

总体规划之前我们也和你谈过。明年，我们将捆绑甚至赚取一点利润。从下一年开始，资产业务的毛利率将在35%左右，净利润率将在12%左右，重资产将类似于c2，毛利率将接近70%。重型资产与中型资产的比例约为10%和90%，重型资产为10%，中型资产为90%。根据我们获得的tod天街带关羽项目，这些项目进场后约占28%，其中重资产占20%，中资产占80%。今后，这一比例将根据市场情况灵活调整。在这项业务中，我们更加关注大城市，现在已经覆盖了近20个城市。

问题:刚才有人说启德的土地价格不会调整。然而，最近社会事件变得越来越激烈。这会影响价格吗？

赵毅:那个项目的土地成本在这个地区比较低。我们会跟踪市场，根据客户的情况做出反应，但肯定会在今天售出，下个月推出。

问:管理层对下半年人民币形势有何看法？刚才据说外币债务不会被触及。它会增加对冲还是降低外汇比率？

邵:我们对人民币不做任何预测，但我们会尽力而为。首先，我们将减少外汇份额。内部指数不超过40%，但实际上我们已经达到了20%。此外，我们将进行掉期交易以对冲风险。这样，我们可以给公司一个更活跃的空空间。