特写 | 世茂万亿货值里的“许氏配方”

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世茂集团副董事长兼总裁许世坛

乐居金融林振兴来自香港

8月27日，香港岛像阵雨一样明亮，太阳烤焦了大地。受台风及其他冷暖气流影响，这是香港过去数天最晴朗的一天。世茂选择在这一天发布2019年美丽的年中报告，这同样有意义。

随着销售额、收入和净利润超出预期，许世坛不难对付媒体的多头和空头。他变得越来越舒服和放松。

2019年，世茂庆祝了它的30岁生日。30年来，世茂稳健务实的性格使其成为1000亿房企成长道路的优秀样本:抑制虚荣心，注重内功培养。

面对这位30岁的老人，许世坛给了世茂一份完美的半年成绩单。同一天，世茂地产(00813.hk)在港发布了2019年中期业绩报告，许多关键业绩指标继续增长至新高。半年销售业绩突破1000亿元，呈现一路开放的节奏。

报告期内，世茂实现营业额565.6亿元，同比增长32.9%；毛利率同比增长28.9%，达到170.2亿元，毛利率保持在30.1%的稳定水平。核心利润75.8亿元，同比增长23.8%；股东应占核心利润53.1亿元，同比增长20.6%。

业内专业人士评论称，世茂的强劲销售势头将在下半年持续，其年销售额很有可能超过销售目标，并将连续三年实现高质量增长。

“这不是合并，这是双赢的合作”

撇开招投标、拍卖和挂牌市场，世茂已经成为今年并购中最具活力的房地产企业之一，先后与月台、泰和、法明、万通等企业合作，前景可想而知。

对此，许世坛透露，今年上半年世茂70%的土地收购都是通过并购完成的。“在我看来，这是一个双赢的合作，因为许多小开发商今年可能会遇到一些流动性问题，而我们已经打开了一个更大的平台。”

外界只看到世茂有很多并购，却看不到它强调M&A项目30%的毛利率是前提。世茂不仅想要规模，还强调利润。

许世坛说:“在世茂内部，销售回报的多少决定了M&A的投资额。上半年，我们通过并购获得了约1800亿元的高质量价值。因此，世茂对M&A项目有更严格的要求，预计税后利润为12-15分。”。

值得注意的是，M&A考验的是企业背后的城市布局、产品实力和运营实力的综合支撑，尤其是资金实力。世茂的优势在于现金充裕、融资成本较低、财务结构良好。

数据显示，2019年上半年，世茂持有人民币522.3亿元，未使用的银行、交易所等金融机构融资额度约为人民币400亿元，空房资本储备较大。

从世茂发行的公司债券中也可以看出一两个。今年5月，世茂建设获中国证监会批准发行132亿元公司债券；同时，上半年实现海外低息美元债券发行，债务额度20亿美元，利率分别为6.125%和5.6%。

据报道，世茂今年上半年的借贷成本较2018年的5.8%略有下降，控制在5.6%左右，远低于行业平均水平。由此可见，世茂的财务创新和财务管理优势为公司应对市场变化提供了强大的“武器”，使其在房地产浪潮中更安全地前行。

M&A在过去的六个月里一直很活跃，但世茂地产的净资产负债率在2019年上半年为59.6%，连续第八年保持在60%以下的低水平。与房地产行业的高杠杆率相比，这在该行业是罕见的，这也得益于世茂对金融稳定的绝对重视。

2100亿目标的信心

从外界来看，世茂背后的M&A是渴望规模化，以“重返前十”。

许世坛不同意。“我们内部没有‘回到前十名’的想法。长期目标是超越行业水平。我希望增速能快于同规模的房企，不要拖累市场。”短期目标是今年年初，他为公司设定的2019年销售目标将达到2100亿元。

许世坛实现“2100亿”目标的信心来自世茂日益增长的内生驱动力。前瞻性的战略思维、不断深化的区域培育和产品实力的协同作用，给世茂带来了质量高速发展的动能。时至今日，世茂早已健康，内劲深厚。

世茂2019年上半年实际销售额为1003.4亿元，同比增长38.7%，增速明显高于典型龙头房地产企业的平均水平。然而，这并不是意料之外的，而是源于自身的积累。回顾过去几年的增长曲线，世茂的业绩并没有突然跃升，而是遵循既定的“轨迹”。

2015-2016年，世茂开始积极进行战略优化，将利润、薪酬和发展质量放在企业发展的首位。经过积极调整后，轻装上阵的世茂跑得更快了。2017年，超过1000亿元的世茂提出了“高质量、高速度增长年”，主要业绩指标大幅提升，齐飞在质和量上都有所提升。

近两年来，世茂在大型住宅企业中表现突出，增速居行业领先地位，但在提高产品实力和优化管理效率方面，继续加强内部实力培育。核心目的是一个，从简单的规模增长到高质量的高速增长。

在疯狂的市场中，世茂一直在稳步推进，其快速增长绝不是盲目扩张，而是以牺牲利润率、股东利益和高额债务为代价的。根据2019年半年度报告，世茂在这方面做得很好:净利润和毛利均较去年同期大幅增长，每股分红60港仙，同比增长20%。

收藏能力的提高是世茂2019年上半年业绩的又一亮点。根据半年度报告，世茂实现利润813亿元，同比大幅增长47.8%。

更值得一提的是，世茂丰富的土地储备是其完成年度业绩的第一个起步棋子，也是世茂在长期博弈过程中的长期策略。2019年上半年，世茂股权前的土地储备约为6407万平方米，价值超过1.05万亿元。下半年可销售价值中，80%位于一、二、三四线城市，经济发展水平高，需求旺盛。

许世坛在业绩会上表示，集团年可销售价值超过4000亿元，全年2100亿元的目标可以通过53%的去污率来保证。

除了依靠充足和高质量的土壤储存结构和可销售价值的协同作用，区域公司还将为世茂的高质量增长提供足够的潜力。根据韩毅智库的数据，世茂海峡发展有限公司上半年实现了创纪录的316亿份合同，其中240亿份的销售额位居福建省市场首位，并在福州、泉州、龙岩等城市赢得销售桂冠。

展望下半年，世茂将加大土地精准投入，深化城市深度培育，在一、二线城市和实力雄厚的三、四线城市获得优质土地，进一步释放前期布局的先发优势。这一战略行动背后透露的是世茂对自身发展轨迹和行业发展形势的预测。

多样化有助于超越

高质量高速增长的“轨道”绝不是单足行走，而是多元化、均衡发展。

近两年来，多元化业务的强劲发展，不仅增强了世茂跨越市场周期的持续竞争力，也为“高质量高速增长”注入了强大的内在动力。2019年上半年，世茂的酒店、商业、房地产和其他收入总计33.3亿元，同比增长75.3%。

上海佘山洲际酒店自去年11月开业以来，已成为世界闻名的酒店。这个深坑酒店海拔零下88米，被国家地理杂志誉为“世界建筑奇迹”已经有12年了。

除了向下，世茂向上的树枝也生命力顽强。今年6月，总建筑面积约136万平方米的“世茂深港国际中心”在深圳揭幕，成为粤港澳大湾区首个战略登陆的超级综合体。

在酒店业务方面，世茂西达再次走出国门，与李颖集团签订了诗雨酒店和马来西亚文东生态城裕廊庄酒店的合同，继续在全球酒店市场发挥实力，引领中国民族品牌走向国际。此外，世茂西达酒店集团发布了其新产品线——范翔民族精神，重点关注中国千禧旅行者、李宁等跨境中国民族企业，打造高端生活型酒店品牌。

在快速发展多元化业务的同时，世茂也积极把握新旧动能转化的机遇之窗，布局高科技和智能商务领域。3月，与人工智能企业云之盛签署战略合作框架协议，开展商业地产、办公、酒店智能硬件开发、住宅全屋智能化战略合作，共同推进人工智能场景在整个产业链中的应用。

世茂地产也在8月份进行了更新和升级，推出了“世茂服务”品牌，构建了一个智能的蓝色海洋生态系统的生活服务，并推出了行业首款“海洋x世茂深蓝服务系统”。截至2019年7月，该公司已为全国50多个城市的160多个项目提供服务，合同管理面积达1亿平方米，为近240万业主和用户提供生活服务。

众所周知，当企业发展到一定规模时，经过拆分上市，可以从市场上获得更大的资本价值。对此心知肚明的许世坛对上市持坚定而明确的态度。世茂还计划在2021年拆分和上市酒店和物业，并进一步探索多元化业务的“可持续发展生态系统”。

世茂站在30年历史的新起点上，用充足的资金、低廉的融资成本和优质的土壤储备，构筑了一条护城河，描绘了一幅多元化、高度发达的发展蓝图。在白银时代，当行业集中度越来越高时，它上演了一出弯道超车的好戏，突破了人们的想象。

附现场问答记录(删除):

询问；今年M&A的大概数量是多少？

许世坛:今年上半年，70%的土地购买是通过并购完成的。因为小开发商有流动性问题，大开发商也可能会遇到不同的问题。这更像是双赢合作，我们将打开一个更大的平台。我们会有50%的回报来购买土地，因为发展商的平均回报率约为80%，而50%约等于销售金额的40%，我认为这更为恰当。

投资金额取决于我们的销售回报，其中70%已在上半年投资。现在是八月，大概是80%，所以我们可能还会更严格。过去，税后利润可能是10到12点，但现在可能需要12到15点。

问:你如何看待世茂成为“新M&A国王”？M&A项目的考虑因素是什么？

许世坛:事实上，“新M&A国王”是媒体所说的。M&A的优势是对方可能已经开发了一半，所以我们可以很快购买和销售。就M&A项目要求而言，毛利需要接近30%，要求将在下半年提高，因为融资难度更大，市场更不确定，所以我们会更安全。

问:你如何看待下半年房地产市场的发展？

许世坛:中国的房地产政策将继续实行“一城一策”，因为中国有数百个城市相距太远，一些城市的存量很大，这就要求政府鼓励消费，而且在抵押贷款等方面可能会比较宽松。此外，一线城市或二线城市的房价已经相当高，必须由国家进行调控。这些城市在购买限制和价格限制方面将非常严格。没有调控，价格太高，人们可能负担不起，所以会有社会矛盾。

在中央层面，房地产政策不会被推进。核心原则是不能炒房子，所以货币政策将会收紧。过去，太多的钱流向了房地产。现在，我希望一些钱会流向中小企业和科技企业。

问:今年有信心重回前十吗？

许世坛:我们内部没有这个想法，主要取决于市场的最终情况。如果房地产市场规模约为15万亿元人民币，那么要进入前十，就必须超过2500亿元人民币。这个数字是动态的，我们也是。我们的长期目标是超过行业平均水平，现在接近40%，我相信全年将超过40%。我们没有过多考虑一个或两个的进度，希望它能比同规模或类似规模的增长更快，以免拖累市场。

问:世茂3000亿的可销售价值的股权比例是多少？

许世坛:在过去的几年里，我们的股本比率超过了80%。近几年来，由于多次合作收购，目前股权比例保持在65%左右，而世茂的年末股权比例在60%左右，因为我们的很多收购和合作比例都在51%或50%左右。在过去的两年里，世茂的股权比例达到了60%或更高，这是业内的平均水平。