地产商“金九”不促销 “囤货”过冬意图明显

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走访北京新居市场，我们发现北京新居市场的整体淘汰率不高。即使售楼处很拥挤，开发商也不会在价格上妥协，“金九银十”期间的促销力度也很小。大多数开发商不重视传统的“金九银十”促销，冬季“备货”的意图显而易见。

中秋节过后，《中国证券报》的一名记者实地考察了北京的新房市场，发现北京的新房市场整体淘汰率不高。大量待售房产是自2018年底以来售出的项目。出售的单元主要是三个以上住宅的改良单元，总价近1000万元，使新需求的买家"远远落在后面"。即使售楼处很拥挤，开发商也不会在价格上妥协，“金九银十”期间的促销力度也很小。大多数开发商不重视传统的“金九银十”促销，冬季“备货”的意图显而易见。

小单位依赖退房，错过了数千万的房子，滞销和不推广

《中国证券报》记者走访发现，北京地区受“70/90”政策影响，出售的项目大多是面积超过120平方米的改良房，小户型普遍供不应求。在市场上，90平方米以下的项目很少，但基本上都分布在郊区，如大兴、房山、门头沟、顺义、昌平。在这些地区，即使有小单位满足了销售所需的条件，但大部分都是由于早期订购的顾客“退货”造成的。目前，市场上急需的“普通”住房已经基本消失。

以大兴区庞各庄附近的一个联合开发项目为例，该项目已于2018年年中认购。市场一开放，70-85平方米的小单位就卖光了。最近，该物业推出了一套特价小公寓。据该楼盘的销售人员介绍，目前只有5、6套面积约85平方米的房子，全部被前期认购的客户“查过out"/"きだよ 0”。

除大兴区外，房山、门头沟、顺义、昌平等许多郊区都有“小两房”出售，但大多数都是“非普通”住房。以房山区良乡附近的一处待售房产为例，该房产的开盘时间为2018年5月，目前仍“滞销”。在售房类型中，面积最小的“小二房”实际上是120多平方米的“两室两厅”。主流房型是180平方米-220平方米的复式或平面。

相比之下，在东城、西城、海淀等主要城区，符合条件的“小户型”基本消失，总房价在“1000万”以上的新住房成为这些地区的主流。值得注意的是，《中国证券报》记者发现，虽然这些项目滞销，但目前绝大多数开发商在价格上采取"不妥协，不促销"的态度。

"海淀区基本上没有800万元以下的新房."海淀清河附近一家房地产公司的销售人员告诉《中国证券报》，在“金九银十”期间没有促销活动。如果首付时间快，你可以向公司申请小额节日礼物。自从这个项目开始以来，一直没有降价。毕竟，海淀和西城主要集中在学校区的住房项目上，开发商不容易拿到土地，将来土地会越来越稀缺。

《中国证券报》记者了解到，自2018年上半年推出以来，该房产的平均价格一直保持在75000元/平方米左右。到目前为止，120平方米-220平方米的公寓和楼层是现成的，这是严重滞销。参观期间，销售人员无动于衷，销售办公室空无一人。

弱化淡季打折销售或年底打折销售的概念

中原地产首席分析师张大伟表示，最近进入北京市场的竞业限制房的位置相对较好。除了五环路的几个项目外，它已经得到了改善。然而，随着随后大量的郊区项目进入市场，预计仍然很难消除竞争有限的房间。自2017年以来，大多数热点城市的房地产市场已经完全限价，房地产市场没有划分淡季，房地产市场也没有“金九银十”。

鉴于房价打折的时机，很多业内人士预测，今年的“金九银十”很冷，一线城市的房地产开发商几乎没有打折，促销时间可能会推迟到年底。当时，房地产企业普遍面临财务报告冲刺的压力。

根据中原地产研究中心的统计，截至9月17日，2019年9月北京新签约的住宅单位有1640个，环比和同比均有所下降。北京房地产市场供应井喷，有限的竞争室积压近20000套。在信贷紧缩的影响下，“金九”不够好。与2018年同期的5万套相比，北京新住宅市场的库存增加了1.7万套。

面对如此庞大的库存，大多数房地产开发商并没有在“金九银十”促销，这主要与前一个8月的销售热潮有关。根据8月份的销售数据，大多数房企在淡季并不疲软。虽然高端房地产企业的销售增速有所放缓，但同比和季度环比增长的绝对值仍然相对较大。与此同时，除了8月份万科新增的28个开发项目外，大多数房企都放缓了下半年的征地计划。

此外，从2019年半年度报告来看，由于上半年销售良好，大多数领先的房地产企业手头都有充足的现金。下半年，在征地态度越来越紧的情况下，大多数房地产企业在处理待售项目时都采取了“淡季不促销不打折”的态度。