叶檀财经：比房产税影响还大？10月1日后 2亿人要小心了！

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租金是要缴税的。比财产税更难啃的骨头。

9月4日，河北省税务局出台了新政策。自10月1日起，如个人承租(转租)的房屋不能提供合作及准确的成本凭证，且租赁成本不能准确计算的，应按租金的5%至10%缴纳所得税。

太难了！

房租税极其昂贵，大多数房主不愿意与房客合作登记。

中原地产首席分析师张大伟表示，以北京为例，租赁行为的备案率很低，不到10%，估计全国不到1%。

将税率提高到50%要花多少钱？！

让房东交税？

作为一个房东收取租金是一种职业。做好并不容易。

中国的商品房租金回报率并不高。

2019年8月，海外掘金公布了全球最热门城市的租金回报率排名。前五名城市是名古屋、金边、大阪、马尼拉和波士顿，净租金回报率超过5%。

在mainland China的城市里，几乎没有持有成本，但净租金回报和总租金回报一样低，只有1.5%到2%，需要50多年才能偿还。目前，租金回报率超过3%是很高的，超过5%是一个黄金项目。

通过出租赚钱？几乎不可能。

无论是因为高房价还是低租金，租金回报率都很低。在大城市租房的年轻人在抱怨。房租太贵，占工资的一半。为什么租金要上涨？

房东还说我以这么高的价格买了一栋房子，但现在我问心无愧，一点钱也赚不到。如果我再摔倒，我就不租了。

房地产租金的低回报率显然是一个特殊时期的产物。

自20世纪90年代以来，中国人购买了大量的商品房，为一手住房创造了巨大的市场。不管有什么需要改进的地方，办法就是买一手房子。

房地产投资中，绝大多数人不看租金回报，而是看当地房价的上涨，并依靠房地产赚取差价。换句话说，大多数人在买房时纳税，而不是在他们获得租金收入时纳税。

当房价飙升时，地方政府不太关注租金和税收。当地政府有土地收入和开发税。

现在，住房不是投机，土地收入呈下降趋势。一、二线城市的二手房和出租屋越来越多，房产税和出租税变得越来越重要。

根据今年年初的壳牌租赁数据，2018年，中国人口为13.9亿，租房者数量接近2亿。如果租售权真正落实，中国的房屋租赁市场将迎来前所未有的增长潜力。

租房的人数在增加，租房的人数也在增加。2018年，中国的出租房同比增长36%，上海、北京和深圳的出租房供应量位居中国前三。2018年，全国有近2亿租房者。

华泰证券(601688)报道称，住宅租赁市场规模预计将从2017年的约1.2万亿元增加到2025年的约2.33万亿元，租赁环节的税收减免非常大。

如何收集？

去年年底，发生了一场骚乱。

当时，中国将实施个人所得税特别附加扣除。纳税人在计算应纳税所得额时，可以享受六项特殊的附加扣除，其中一项是住房租金。

租户在申报租金抵扣税时需要填写房东信息，并在税务申请上填写主要工作城市、租赁房屋地址、出租人姓名、身份证号码、租赁起止时间等信息。

租户可以纳税，他们情绪高昂，准备申报。在这个阶段，房东担心信息会被泄露，建议房客不要申报。

压力太大了，所以没有办法。后来，新版本的税务软件问世了，不再强制要求填写出租人的信息。税务机关将承租人和出租人作为两个不同的纳税人，实施不同的征收管理措施，不需要出租人的信息。承租人也可以申报减税。

长期以来，租赁数据的收集仍未完成。即使数据没有连接到互联网，它怎么能被推广？

从那时起，北方的四个城市，广州和深圳已经确定了新的个人租赁住房综合所得税税率。

其特点是税率降低，综合税率更方便，征收成本也相应降低。

根据北京市税务部门的信息，目前北京市个人月租金收入低于10万元的，按2.5%的综合税率征收；月租金超过10万元的，按4%的综合税率征收，2019年1月实施。以前的税率都是5%。

2019年1月，上海个人出租屋税率调整为月租金低于10万元的3.5%，月租金高于10万元的5%。在这个月，30，000的租金是分界线。

从2019年1月起，在广州，如果月租金在2000到30000之间，税率为4%。如果月租金在30，000至100，000之间，综合税率为4.295%，超过100，000的税率为5.91%。

目前，深圳与广州相似，分为三个层次。月租金低于3万元的税率为4.5%，3万至10万元的税率为6.105%，约10万元的税率为6.18%。该政策自2017年3月3日实施以来没有改变。

理想是完整的，实现也是一般的。

如果河北要实施新政，只会比北上广更难。河北为什么要这样做？

这是全国租赁市场管理和标准化的一部分。完善租赁市场的游戏规则是房地产市场的一个巨大变化，也是一个非常重要的举措。否则，就不可能出租和出售同样的权利。

房价持续上涨，年轻人一辈子都在为一套房子而奋斗。这种前景让人不寒而栗。

5月11日，中国政府网站公布了《国务院2019年立法工作计划》中规定的立法项目和负责起草的单位，包括住房租赁条例的修订建议。

8月31日，据财新报道，深圳市住房和城乡建设局发布了《关于规范房屋租赁市场、稳定房屋租赁价格的意见》，提出启动房屋租赁市场管理的立法工作。

北京方面将继续推进《北京市房屋租赁条例》的立法工作，完善房屋租赁监管和服务平台，加强对房地产中介、房屋租赁企业、信息发布平台等市场主体的监管，推进房屋租赁公益律师队伍建设，完善多渠道租赁纠纷调解机制。

9月10日，南京市政府颁布了《南京市公租房建设管理办法》，进一步规范了南京市公租房管理，完善了住房保障体系。本办法自2019年10月10日起施行，有效期两年。

每个省市制定自己的游戏规则并保护租赁市场是房地产市场改革的一部分。

未来，中国的房地产市场将从一手住房市场转向租赁和销售市场。

租赁税，财产税，选择城市变得更加重要

中国房地产税收制度的最大特点是重交易税，轻持有税，导致买卖双方和中介人在交易过程和契约中死亡。双方都希望最大限度地合理避税，各种合同漏洞、套利空和不规范交易出现。

2011年，房产税在重庆和上海实施。虽然八年过去了，但由于产权时间、公摊面积和试点扩大等问题，房产税一直没有推出，这一直是悬在房地产市场上的达摩克利斯之剑。

市场对财产税的期望很高，专家也认为财产税将逐渐成为地方的主要税种。

事实上，房产税本身并不能直接控制房价。即使房价在统计上有所降低，业主的整个生命周期成本也不会降低，包括购房的交易和持有成本。

上海和北京等一线城市二手房的减少，造成了房产税预期得到反映的假象。

根据国家统计局的数据，7月份，70个大中城市的商品房销售价格和20个城市的二手房价格均有所下降，达到2019年以来的最高水平。

2019年8月，上海房地产窗口二手房指数为3922点，较7月下降4点，较上月下降0.13%，下降0.03个百分点，二手房指数连续第二个月下跌。

8月份，上海二手房交易量超过19，720套，同比下降2.09%，同比上升47.31%；交易面积环比下降2.18%，同比增长45.33%。

截至8月底，上海二手房上市数量为63，961套，较上月下降2.31%；同比下降19.15%。上市数量继续下降。

太多的声音在喊，卖掉房子！如果你卖掉你剩余的一线城市，北京和上海的房地产市场会支撑不住吗？

令人惊讶的是，上海的二手房持续下跌，但如果你仔细看看数据，你会发现远郊和旧建筑的跌幅正在扩大，而中心城市的核心建筑跌幅不大，要到2019年下半年才会松动。

物业税和一系列房地产市场监管措施的核心目的是保护有需要的人。稳定房地产市场预期。

一线核心城市及其周边崛起的卫星城市仍是高质量的目标。

在房地产的白银时代，选择城市和选择房子一样重要。把高质量的房子放在好的位置，合理分配资产，确保基本的财富安全。

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