房地产金融宏观审慎管理制度的构想

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2008年国际金融危机后，世界各国都对美国次贷危机进行了深刻的审视，美国、日本、加拿大等国家相继建立了房地产金融宏观审慎管理框架。2016年，中国由中国人民银行上海分行牵头，在上海开展了房地产金融宏观审慎管理试点工作。近年来，随着国内外经济、金融、政治和社会形势的不断变化，我国房地产市场和房地产金融面临诸多挑战，如何进一步完善房地产金融的宏观审慎管理成为当务之急。

政策目标

(一)保持房地产市场稳定发展。过去10年，中国房地产业平均增长率为15.04%，比全国gdp平均增长率高出近4个百分点。2018年，房地产业增加值为5.98万亿元，占国内生产总值的6.65%。房地产业的发展呈现出三个特点:第一，增长速度相对较快，而且在大多数年份都明显超过了gdp的增长速度。第二，增长不稳定，增长率波动很大。三是明显的顺周期性，与国内生产总值的波动趋势高度吻合。其中，由于金融政策的快速变化，行业处于亏损状态，这是行业剧烈波动的一个重要因素。如何进一步加强系统性和前瞻性的房地产金融宏观审慎管理非常重要。

(二)促进房地产市场的回归原点。房地产的快速发展有效地改善了人们的生活条件。2018年，中国城市人均居住建筑面积达到39平方米，比10年前增长27.45%。房地产的快速发展也刺激了投资和投机性购买的需求。杠杆收购已经成为普遍现象，居民的杠杆比率迅速上升，2018年达到53.20%的历史高点。金融杠杆的运用促进了房价的快速上涨，房价在一定程度上偏离了经济基本面，房价收入比上升，2018年达到16.13倍的历史高点。2016年底，中央经济工作会议首次提出“住房是为了生活，不是为了投机”，在过去的两三年里，配套政策相继出台，重点是住房企业融资和购房者信贷。房地产金融宏观审慎管理的重要性不言而喻。

(3)提高金融体系的运行效率。房地产行业是资本密集型行业，其高利润和高回报带来了金融积累效应，这导致了三个后果:一是房地产行业的贷款增长过快，近10年平均贷款增长率为22.04%，比各类贷款平均增长率高6.45个百分点，贷款比重迅速上升。其次，房地产行业负债累累。以a股为例，139家房地产企业的平均资产负债率为71.47%，比a股平均水平高出近10个百分点。第三，房地产信贷效率较低，仅为全社会平均信贷效率的20%-30%，且下降趋势明显。房地产金融宏观审慎管理应实现金融资源的优化配置，保证对房地产业的合理金融支持，防止对其他实体经济领域的挤出效应，保持房地产业合理的负债水平，防止高杠杆给房地产业和房地产金融本身带来风险。

制度概念

(a)为房地产金融建立一个“反周期”的宏观审慎管理框架。一是设定反周期宏观经济增长热点参数，在经济增长疲软时放松房地产金融的宏观审慎管理，支持房地产拉动经济复苏，反之亦然。第二，设定反周期cpi参数。当cpi超过目标值时，应适当加强管理，当CPI较低时，应适当放松管理。第三，设定房地产行业的反周期发展参数，在发展速度快的时候加强管理，在增长速度慢的时候适度放松。第四，设定反周期国际金融形势参数，密切关注主要国际货币、利率、汇率等的变化。，以防止进口通胀和热钱对中国房地产行业造成不利影响。

(二)构建“结构调整”的房地产金融宏观审慎管理框架。一是设定房地产行业的国内生产总值结构参数，适度收紧对国内生产总值相对较高、房地产行业增长较快地区的管理，防止过度依赖。第二，设定房地产业的税收参数，适度收紧房地产税和土地出让收入相对较高、增长较快的地区。三是设定房地产投资参数，适度收紧房地产投资相对较高、增速较快的领域。第四，设定房地产库存参数，在长时间去库存的地区适当放松管理。第五，设定房地产金融参数，适度收紧房地产金融快速增长、各类贷款占比高的领域，防止房地产金融垄断。

(三)构建有利于民生的房地产金融宏观审慎管理框架。第一，设定房地产价格参数，适度收紧房地产价格快速增长地区的宏观审慎管理，防止金融进一步推高房地产价格。二是设定人均可支配收入参数，在人均可支配收入增速较低的地区放宽首付比例和贷款利率，合理支持当地居民改善生活条件。三是设定居民住房价格收入比参数，收紧高住房价格收入比地区的房地产信贷政策，合理引导居民购房预期，防止居民非理性借贷和投资。

(4)构建房地产金融宏观审慎管理框架。一是设定居民债务的杠杆参数，在居民负债率快速增长的地区，适当收紧房地产金融的宏观审慎管理。第二，设定房地产金融杠杆参数，加强高杠杆领域的管理，保持房地产行业合理的资产负债水平。第三，设定房地产行业不良贷款参数，建立横向或纵向参考指标，超过限额时加强管理，低于限额时适度放松，以保持整体金融稳定和对房地产行业的持续支持。