房价还会跌吗？人才购房继续放宽？十大关键词看懂2020年楼市

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它会在2019年关闭并在2020年很快到来吗？房价在继续下跌吗？城市政策的具体行动是什么？人才购买会继续放宽吗？

钟采访了很多业内专家，总结了十个关键词，包括“熟悉的配方”和“新鲜的味道”。

房间没被炸

中央经济工作会议明确指出:“要坚持住，不要投机。”最近召开的全国住房和城乡建设会议也强调了这一点。

中国社会科学院城市与竞争研究中心(以下简称中国社会科学院)研究员邹表示，重申“住房不是投机”是对政策变化的市场投机的回应，并明确表示房地产不会被视为短期经济刺激工具，这将进一步稳定市场预期，有效避免市场波动。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，监管当局强调“长期”，这意味着住房和住宅的定位不受市场周期的影响。“不管市场是好是坏，后续行动将持续下去，这是为了2020年和未来。房地产市场具有很强的指导意义。”

因为这个城市的政策

在“稳定”的前提下，城市政策的分量会更重，更多的城市可能会制定微调政策。

邹华林指出，城市专项政策的实施意味着地方政府拥有一定的政策调整权，一些不符合市场情况的监管政策可能面临边际调整。

严跃进说，地方政府应该根据实际情况调整政策，必须确保政策“稳定”。各地要严格监管抬高价格、干扰市场秩序的交易行为，使房地产市场和预期处于稳定通道。

凯瑞研究院预测，2020年新的人才政策将继续发挥作用，更多的二线和三线城市将继续降低人才定居门槛，逐步放开对人才购房的限制措施。

稳定和下降

许多机构预测，明年房价将稳步下降，三四线的调整压力将更加突出。

邹预测，2020年，重点城市住房市场将普遍先抑后稳，房价有望实现软着陆，而少数城市仍有快速上涨或下跌的可能。

就城市而言，一线房价一般是先抑后稳，有些可能会上涨；二线城市既有起伏，但也不太可能有大的起伏；三是四线城市整体下滑。

融资紧张

据中央参考研究所称，2020年，在以稳定为重点的政策基调下，行业整体金融监管将更加严格，但更多的重点将放在紧缩、保护和压力上。

克里预测，2020年房地产融资有望略有改善，但房地产企业的整体融资环境仍然紧张。监管的核心在于符合房企的融资目的，确保未来建设和竣工的有序进行。

至于美元债务，嘉里证券研究所(Kerry Securities Research Institute)分析小组组长孙扬表示，海外债务仍是房地产企业筹集资金的重要渠道。如果国内融资环境保持不变，更多的住房企业将增加发行美元债券。

土地市场甚至更冷

2019年下半年，随着融资渠道的不断收紧，土地市场进一步转冷。

据中原地产统计，截至11月底，中国各大城市已有696宗宅基地拍卖，预计12月拍卖量将大幅增加。

克里表示，2020年，房地产企业在收购土地时将更加谨慎，土地市场将继续以较高的概率运行在较低水平。对于现金流能力强的企业来说，现在是增加土地储备的合适时机，而领先的房地产企业具有土地收购、融资等多重优势，行业集中度将进一步提升。

并购增加

2019年，总部企业并购频繁。据专家分析，主要原因在于市场寒冷和融资环境紧张。一些中小房企存在资金链问题或规模难以扩大，因此退出市场或通过项目销售与领先的房企联手。

业内人士普遍认为，M&A住宅企业的浪潮将会继续，行业集中度将会继续提高。

广东省住房政策研究中心首席研究员李指出，未来几年，房企的化趋势将更加明显。对于成本控制能力弱的中小房企来说，通过并购与大公司合作是一种生存方式。

股票转换

中央经济工作会议明确提出，要加大城市贫困人口住房保障工作力度，加强城市更新和现有住房改造，做好旧城区改造工作。

在全国住房和城乡建设会议上，还提到城市发展和建设应从增量建设转向存量升级和升级以及增量结构调整。

严跃进表示，改造现有房产将成为未来的主流，而房企需要研究相关投资机会。后续的金融政策支持可能会加强，住房企业也应该积极努力，在收购和改造现有的财产。

转换

根据凯瑞的数据，目前房地产行业前30名中没有纯房地产开发企业，房企正在逐步向多元化转型。

根据中国社会科学院的报告，2020-2021年，随着产业集中度的不断加快，大多数住宅企业仍将面临转型升级的压力。建议住宅企业注重产品质量，实施稳健经营，把握发展步伐，结合产业趋势转变发展理念和经营模式，提升创新能力，迎接“后发展时代”的挑战。

投资增长率已经下降

易居研究所预测，2020年房地产开发投资将继续保持正增长，但由于基础设施投资，房地产开发投资可能会稳步下降。据估计，2020年房地产开发投资增长率将回落到6%左右。

海通证券(600837)表示，2020年房地产开发投资增长率将稳步下降，在中性情景下，年增长率预计在7%左右，波动幅度在5%-8%之间。

租赁市场改造

12月25日，住房和城乡建设部等六部门发布了《关于整顿和规范住房租赁市场秩序的意见》，要求突出问题导向，加强有效监管，将整顿和规范住房租赁市场秩序的结果制度化、规范化。

明年，整顿租赁市场的混乱将是重点，特别是在长期出租公寓，以防止住房金融风险。