卖了银行卖酒店 高质押的新华联还欲发力2020？

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《投资者指南》吴仪

前三个季度利润大幅下降，合同销售面积也较去年同期下降。尽管土地收购被叫停，新华联化工仍面临困境；我仍然经常为负债累累的子公司担保融资。在2018年出售两家大银行的股份后，我计划出售酒店资产。

四大文化旅游项目相继投产，但也暴露出票价高、容量不足等问题。此外，文化旅游项目要实现收益还需要一段时间，新华联可能要过“紧腰带”的生活。

业绩不佳和销售额下降

11月22日，新华联文化旅游发展有限公司(000620.sz，以下简称“新华联”)宣布收到政府补贴1.04亿元。除了年初收到的1.33亿元补贴外，新华联在2019年共收到政府补贴2.37亿元。

2019年前三季度，新华联总营业收入为56.25亿元，同比下降8.8%，净利润为1.63亿元，同比下降46.64%，扣除非盈利后的净利润为3579.31万元。换句话说，新华联文化旅游项目获得的政府补贴大约是新华联前三季度扣除的非净利润的6倍。

新华联半年度报告显示，2019年上半年公司合同销售额为29.5亿元，同比下降37.75%，去年同期为47.39亿元。合同销售面积为22.82万平方米，比去年同期的41.36万平方米下降了45%。

2014年至2018年，新华联的合同销售额分别为37.01亿元、48.21亿元、109.83亿元、103.34亿元和107.02亿元。同期，新华联库存产品开发金额分别为34.22亿元、40.19亿元、65.94亿元、52.84亿元和72.55亿元，2019年上半年产品开发金额为75.17亿元。

由于房地产企业预售制度的存在，开发完成产品的积累反映出公司的对外销售遇到了问题。

在新华联于2019年3月底完成的项目中，北京市顺义区丽穗镇温泉酒店及会所于2016年竣工，投资13.91亿元，实用面积91200平方米，合同销售面积仅5700平方米，销售金额1.13亿元，仅完成销售进度6.25%。

2018年，投资11.45亿元的新华联悠游新天地竣工，但合同销售额仅为3.58亿元，销售进度仅超过30%；投资5.84亿元的新华联莫比迪克海洋公园也于2018年竣工。该项目没有列出任何销售收入，该项目包括商业街。

此外，新华联的半年度报告显示:“2019年上半年，受国家宏观调控政策的影响，公司在征地方面更加谨慎，报告期内没有新增土地储备。”

事实上，许多房地产企业并没有停止储备土地。或许新华联今年停止征地不仅是受国家宏观调控政策的影响，也与新华联目前的紧急债务状况有关。

增加债务，强化担保

2019年前三季度，新华联借入现金116.17亿元，扣除股息后，公司偿还债务和利息117.79亿元。不难看出，借来的钱基本上是用来还债的。

截至2019年第三季度末，新华联总负债为477.58亿元。其中，短期计息负债总额为259.5亿元，去年同期为244.86亿元。从2018年底到2019年前三季度，其资产负债率从81.38%上升到83.86%。市值相近的10家上市房地产企业的资产负债率中位数为59.26%。在市值相近的10家上市房地产企业中，新华联的资产负债率最高。

针对公司目前面临的债务问题，新华联承认“公司有偿还债务的压力”。同时强调，“虽然有息债务业务总量没有明显下降，但债务结构明显优化，短期贷款比重和公开市场债务比重明显下降。”该公司近90%的计息债务被抵押，现有债务在未来仍可由融资替代。”

再融资方面，新华联2019年上半年受限资产为209.37亿元，占总资产547.58亿元的38.82%，近40%的资产为受限资产；而新华联控股股东已质押97.70%的股份，再融资能力也令人担忧。

新华联在回复中还提到，“公司将在第四季度产生大量的房屋销售回报。”该公司实施了酒店和商业大宗资产的销售计划，并委托多家房地产经纪公司从世界各地招揽客户。”

事实上，2018年7月，为符合银监会新规定，新华联已上市转让大兴安岭农村商业银行18%的股权和宁夏银行13.53%的股权，总转让底价为18.04亿元。

新华联在通过融资出售资产和偿还债务来缓解债务压力的同时，还为子公司提供了高额担保。

今年10月16日，新华联宣布为其全资子公司银川新华联向宁夏银行北京路支行提供连带责任担保。同时，银川新华联与宁夏银行北京路支行签订了最高额抵押合同，为其名下的部分房地产和在建工程提供抵押担保。截至目前，新华联及其控股子公司对外担保余额为207.51亿元，占公司最近一期经审计净资产的266.81%。

在“品牌建设年”再投资200亿英镑

新华联曾被称为上市公司中最坚决、最彻底的文化旅游企业之一。然而，2018年新华联的收入规模为140亿元，其中商品房销售收入113.5亿元，占81.1%，房地产行业仍是公司的绝对主营收入。

2019年，新华联文化旅游的代表性项目主要有四大旅游景点:投资70亿元的长沙新华联铜官窑古镇、投资5.2亿元的四川新华联阆中古镇、投资33.23亿元的芜湖新华联九子古镇和投资50亿元的西宁新华联孟桐乐园。其中，四个项目总投资达到158.43亿元。根据《2019年第16期新华债务追踪评级报告》，截至2019年第一季度末，新华联投资122.08亿元，合同销售额32.81亿元。

随着四个文化旅游项目的相继落地，新华联将2020年定位为“品牌建设年”，并表示将在三年内使公司的文化旅游项目成长为区域强势品牌。

理想是满的，但现实是瘦的。新华联表示，其文化旅游部门的总资产已达190亿元。2019年上半年，新华联文化旅游部门营业收入超过9亿元，“净利润暂时亏损2000万元。”长沙新华联铜官窑古镇在运营过程中反映出客流不稳定、票价高、运力不足等困难。

与房地产业的“高周转率”不同，文化旅游注重经营，注重“慢赚钱”。新华联还提到，“公司开辟的景区处于前期培育期，前期会有一定的损失。”“公司的目标是在短期内改善运营，不打算增加新的文化旅游项目。”

今年10月，新华联的实际控制人傅俊刚刚在“全国工商联主席高峰会论坛”上表示，未来三年新华联将在四川投资至少200亿元的文化旅游项目。

文化旅游项目何时实现盈利还不得而知，但新华联目前面临的去转型、债务、营业额等问题确实摆在我们面前。虽然春天很快就会开花，但也许更重要的是如何度过这个寒冷的冬天。(投资者攻略出品)■