住建部定调明年楼市！再次提及不将房地产作为短期刺激经济手段 ＂三稳＂仍

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明年，楼市调控的趋势引起了很多关注！

12月12日的中央经济工作会议为明年的房地产市场调控定下基调后，住房和城乡建设部于12月23日召开了全国住房和城乡建设工作会议，提出了2020年工作的总体要求，并对重点工作进行了部署。

在五大要求中，与房地产调控密切相关的表述是:坚持“稳定”二字，全面落实以城市政策、稳定地价、稳定房价预期为基础的长效管控机制，保持房地产市场平稳运行，坚决防范和化解房地产市场风险。

九项重点任务中，前三项与房地产市场密切相关，为明年房地产调控指明了方向:

一是稳定土地价格，稳定房价，保持房地产市场稳定健康发展。

二是完善城市住房保障体系，加强城市贫困人口住房保障工作。

第三，大力培育和发展租赁住房，解决新市民和其他群体的住房问题。

“三个稳定”仍然是重中之重

“着力稳定土地价格和住房价格，保持房地产市场稳定健康发展”被列为明年的重中之重，这意味着市场稳定仍是重中之重。如何实现“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的目标，会议提出了四项要求:

1.长期坚持房子是用来居住的，不是用来投机的

2.不要用房地产作为短期刺激经济的手段

3.继续稳步实施房地产市场稳定健康发展长效机制计划

4.着力建立和完善房地产调控的体制机制

这是中央经济工作会议房地产声明的具体部署(要坚持住用房、不投机的方向，全面落实稳定地价、房价和预期的长效管理和调控机制，促进房地产市场稳定健康发展)，也是地方政府明年要实施的一项重要调控任务。

值得注意的是，会议强调“长期坚持”的定位是“无房无投机”。

对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，强调“长远”意味着“无房无炒”的定位不受市场周期的影响，无论市场是好是坏，后续都将受到控制，这对2020年及以后的楼市有很强的指导意义。

中原地产首席分析师张大伟也认为，再一次明确要求“不要投机炒房”，这意味着国家房地产调控力度将保持以前的状态。虽然最近一些城市进行了微调，但总的来说，基本原则不会改变，中央政府抑制房价上涨的决心也不会改变。“不炒房”也意味着未来的楼市政策仍将打击投资投机，保护真正的住房需求，而未来的微调政策也将惠及急需的需求。

与此同时，会议再次强调，“不应将房地产作为刺激经济的短期手段。”壳牌研究院首席分析师徐小乐表示，这是对“糟糕的经济形势和放松监管”预期的回应。“在市场稳定有序发展的基础上，改革和调整现有行政力量对市场的控制，为年轻人才创造更好的宜居和适宜环境，是城市长远发展的需要。然而，由于短期经济的下行压力，刺激购房是不可能的。这是中央政府在当前经济金融形势下的一个重要判断，也是对还原房居住性质的一个长远要求。”他说。

此外，中国社会科学院城市与竞争研究中心主任倪鹏飞在接受一位中国券商记者采访时表示，探索和建立制度化、制度化的监管政策，不仅可以使监管更加精确，还可以使监管发生变化，从而实现灵活性、前瞻性和针对性。明年，调控政策将进一步完善和制度化，如基本建立全国住房、土地和金融监管体系，完善住房、土地和金融调控联动机制，探索金融、土地和税收调控机制。

完善城市住房保障体系

第二项重点任务是“着力完善城市住房保障体系，加强城市贫困人口住房保障工作”，这也是中央经济工作会议房地产声明的具体部署(加大城市贫困人口住房保障工作力度，加强城市更新改造现有住房，做好旧城区改造工作)。

为了完善城市住房保障体系，加大对城市贫困人口的住房保障工作，会议提出了五项要求:

1、做好完善住房保障制度试点工作，努力形成可复制、可扩展的经验。

2.进一步规范公共租赁住房发展，加强卫生、公共交通等行业困难群体的精确保障。

3、严格把握棚改的范围和标准，稳步推进棚户区改造。

4.总结推广试点经验，进一步完善配套政策，做好旧城区改造工作。

5.改革和完善住房公积金制度。

值得注意的是，中央经济工作会议关于房地产的声明，是在明年的重点工作“确保有效保护和改善民生，特别是贫困人口的基本生活”，并在重申“住房和住房没有投机”，强调“我们应该增加城市贫困人口的住房保障，加强城市更新和现有住房的升级， 做好旧城区改造，大力发展租赁住房”，这表明中央政府高度重视贫困人口的住房保障。 “做好民生保障”也是住房和城乡建设部对明年工作提出的总体要求之一。

“这一次，困难群体的概念得到了澄清，包括卫生和公共交通等行业，这些行业已经被纳入住房困难群体的保护范围，预计后续将形成各种配套政策。”严跃进说。

此外，对于棚户区改造，徐小乐认为，会议肯定了棚改本身在支持城市生活困难群体中的作用，但应采取严格的标准。棚改应该是有针对性的民生支持，而不应该被用作促进房地产市场的工具，更防止利用棚改来增加杠杆。至于旧住宅区的改造，他认为，行业市场是巨大的，在未来，旧住宅区的改造和物业管理将是住房企业的新的增长点。

培育和发展租赁住房

第三个关键任务是“重点培育和发展租赁住房，促进解决新市民和其他群体的住房问题。”这是中央经济工作会议房地产声明(大力发展租赁住房)的具体部署。

对于如何培育和发展租赁住房，会议提出了两个要求:

1.进一步培育制度化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的房屋租赁管理服务平台。

2.着力发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。

对此，徐小乐认为，会议将租赁发展分为两个领域:市场租赁和政策租赁。由此可见，政府有着明确的定位:

第一，对于市场化租赁而言，强化制度化方向和规模，充分发挥市场作用，实质上是提升和优化租赁供给方，推进制度化可以有效改变市场“散而差”的格局。在某种程度上，这种态度表明了政府对长期租赁公寓价值的认可。近年来，长期租赁公寓行业中的一些问题正在发展，需要宽容新事物，通过发展来解决。同时，要充分发挥政府在市场监管中的作用，前提是要充分了解市场行为，建立和完善租赁管理服务平台，提高租赁登记率，为监管打下良好基础。

第二，政策性租赁住房的责任更多地在于政府，尤其是在地方城市和直辖市。地方政府需要最大化有限资源的价值，探索规范化的标准和运行机制，核心在于租赁土地供应体系、投融资体系、运营管理体系等。，从而提高供需匹配度，降低运营成本，提高覆盖效率。

让我们回顾一下12月12日召开的中央经济工作会议关于房地产的声明:

要加大城市贫困人口住房保障工作力度，加强城市更新和现有住房改造，做好旧城区改造，大力发展租赁住房。要坚持住而不炒的方向，全面落实稳定地价、房价和预期的长效调控机制，促进房地产市场稳定健康发展。

此外，12月17日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在住房和城乡建设部座谈会上强调:

目前，房地产市场总体稳定，成绩来之不易。保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。我们应该坚持房子是为了生活，不是为了投机，保持我们的实力，不要把房地产作为刺激经济的短期手段。要坚持依法治市的方针，落实市政府的主要职责，紧紧围绕稳定地价、房价和预期目标，完善长效管理和调控机制，做好重点领域房地产市场调控工作，促进房地产市场稳定健康发展。要完善住房保障体系，进一步加强城市贫困人口住房保障工作，大力发展和规范住房租赁市场，努力解决新市民和青少年住房困难。