楼市见底了吗

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但是，对于房地产市场来说，对于现在的北京市场来说，这个周期更长，有些人很长时间看不到未来。

有人说站在未来，今年可能是最好的一年。也许这不是一件坏事。冰冻的市场教会了我们如何生产产品，如何营销以及如何生存。在2019年，我们看到了“神圣公寓”、“增量安装”、“区域凝聚力”、行业的努力和正在探索的未来。因此，在2019年的最后一个月，《今日北京商报》、《新北京楼市周刊》推出了“2019年接问题”的年终专项计划，我们一起度过了2019年。

最近，“北京房地产市场进入了最长的下降周期”成为一个热门词。据《今日北京商报》记者从多家机构获得的数据显示，随着库存的增加和杠杆率的下降，北京新房平均交易价格从1月份的58902元/平方米下降到11月份的52675元/平方米，二手房出现。连续四个月的下降创造了“最长的下降周期”；另一方面，来自多家贷款机构的消息证实，对房价有相当指导作用的“二手房评估价”已基本降至相当于或低于房价的9.5%，但在本轮调控的初始阶段，这一数据已降至8%。换句话说，从这个指标来看，北京市场的水已经被挤出了15%左右，买家不禁要问:市场的底部到了吗？

库存积压

临近年底，北京各房企加快了推市步伐，以冲刺自己的业绩，但具体成交量未能达到预期。据北京中原市场研究部统计，11月份，北京新房新增供应量增加到7144套，比上个月增长58%，但成交量仅为2875套，远低于10月份的3281套，比上个月下降12.37%，同比略有下降1.13%，两者均比上个月有所下降。平均交易价格也从今年1月的58902元/平方米降至52675元/平方米。

中原地产首席分析师张大伟表示，截至12月8日，今年北京新房供应总量为44110套，成交量为33880套，超过了前两年的数据。然而，由于供应量太大，库存一直积压。目前，北京市新建住宅上市存量高达77336套，可以说是近八年来的最高纪录。

张大伟进一步表示，限价房已成为北京市场的主要库存力量，特别是近两年来，进入北京市场的限价房总数高达56，800套，真正的网上签约成交量为23，700套，积压了33，000套，相当于北京新房供应量的43%。目前，北京共供应了105块有限竞争住宅小区，已投放市场的商品房住宅面积为666.54万平方米(含配套部分约100万平方米)。也就是说，已经进入市场的住宅用地约有400万平方米，潜在供应量约为3.5万至4万套。覆盖27，000套真正的未预留库存，仅限于竞争客房类别，总供应量约为65，000套。

新屋市场面临“高库存”的风险，二手房市场不容乐观。国家统计局的数据显示，从今年7月到10月，北京二手房平均交易价格连续四个月下降。这是北京二手房价格自2018年以来最长的下跌周期。

在成交量方面，据北京中原市场研究部统计，自今年3月出现小高潮以来，北京二手房成交量持续下降，10月份达到最低点，仅售出8844套。11月，北京二手房市场成交量环比明显回升，但全年热度仍处于下行状态。与2018年15.34万台的营业额相比，今年前11个月仅达到13万台左右。在一个月的时间里，23，400台的成交量“缺口”难以填补。

焦虑的市场

事实上，随着楼市调控政策的不断升级，北京楼市已逐渐进入“买方市场”，各大开发商纷纷推出抢购，不断打折促销。

在东部，今年3月开业的通州市首开县湘西县，最近引起了早期购房者的抱怨，因为一些待售房屋降价了。据买家透露，90平方米的小房子，面积相同，在销售之初的价格是42000-45000元，总价约400万元。在高峰期间，该项目推出了一个特殊的房间，具有团体购买和其他好处，最低单价约为38000元/平方米，相当于60万元的折扣。

对于同一地区的房价差异，首开湘西销售人员今天在接受《北京商报》记者采访时给出了“房价的变化是基于市场”的回答，显示了市场竞争的残酷性。

在城市的西南部，位于房山区良乡镇的有限竞争室项目徐汇市也采取了大量措施来吸引顾客。据《京华商报》记者今日采访，最高售价为38994元/平方米的徐汇市已将售价调整至33000-36000元/平方米。根据当地的几个渠道，该项目的最低价格出现在“十一五”期间，当时特价房降到了29000元/平方米。

在北部地区，刚刚在12月初开业的华润橡树园龙湾项目也试图通过“保本”销售在竞争激烈的市场中脱颖而出。该项目开盘时，平均销售价格为33000-36000元/平方米，引发了市场热议。与每平方米43，467元的限定均价相比，该项目已下跌近10，000元。根据其90平方米的主要户型计算，该项目提供近90万元的折扣。

和硕首席分析师郭毅表示，目前北京楼市稍显低迷，转型难度加大，导致各房企纷纷推出打折促销。目前，北京市场以“总价低的小公寓”为主，产品同质化严重。开发商不能通过“加码”产品来调动买家的积极性，所以他们只能通过“核减”价格来达到快速淘汰的目的，并以价格换取数量或房屋企业最无奈的选择。

新屋市场的折扣和促销非常火爆，而北京二手房市场由于交易成本高而不断下滑。最近，西城区的一套大型公寓以2400万元的总价上市，但由于卖家急需现金流，最终以2100万元的总价售出——相当于300万元的直接折扣。此外，情况并非如此。北京二手房市场迎来了普遍降价。一位房地产经纪人甚至表示，100万元以内的二手房挂牌价格与成交价格之差空房“可以商量”。

上述案例虽然不能代表北京的全貌，但也能从市场层面反映北京楼市低迷的现状。

谈论触底还为时过早

尽管今年北京的新房和二手房市场形势不容乐观，但整个房地产市场的基调仍然“稳定”。郭毅表示，房地产调控的目的是“稳定”，所以无论是北京等一线城市房价的“保值”，还是四线城市房价的“虚高”，政策出台的目标都将在确保房地产市场稳定的前提下进行，既要防止房价大幅上涨，又要避免大幅下跌。

在郭毅看来，判断北京房地产市场处于底部还为时过早。毕竟，一线城市的“内幕信息”依然存在，但降温的趋势确实出现了。很难判断这种状态会持续多久。一方面，它会受到整体经济环境、就业质量和居民收入预期的影响；另一方面，房地产调控政策发挥着至关重要的作用。当政策明显松动时，作为一线城市的北京将首先做出回应。

“坚持‘留而不投机’，防止大起大落。与其说回归是理性的，不如说回归是‘沉到谷底’。”易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，随着房地产调控政策的不断出台，整个房地产市场已经告别了以往的“暴利”，逐渐回归理性，商品房的投资属性不断弱化。房地产投机者的退出和房地产企业的谨慎态度将有助于促进房地产市场的健康发展。

严跃进认为，房地产市场调控政策的宽松信号可以更强有力地推动需求。之前5年的lpr降低为市场预留了更大的空想象空间。11月20日，最新的lpr(贷款市场报价利率)发布。一年期存款准备金率下降了5个基点，至4.15%，五年期存款准备金率也下降了5个基点，至4.8%。其中，自8月20日出现以来，5年期存款准备金率首次下调。

一般来说，5年以上的贷款大部分是按揭贷款，央行降息后，5年期贷款利率会下降，这也意味着只需要买房的客户的按揭成本会进一步降低，这符合“无房炒房”的政策。严跃进计算出，对于一个贷款本金为100万元、30年等额本息的贷款模式，过去每月还款额为5762元，现在减少到5731元，这意味着每月还款额的压力将减少31元。

2019年，只剩下不到一个月的时间了。面对复杂的市场环境，只需要它的顾客有强烈的观望态度，他们害怕买房时赔钱，但他们害怕不买房时价格上涨。对此，郭毅表示，从"房无投机"的政策背景来看，未来低利率将更有利于有需要的客户。如果买房是为了自住，那么就不要太在意短期的价格波动。未来，整个房地产市场将“稳定”，房价将趋于稳定。