长租公寓发展底线在哪

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长期租赁公寓在一路运行中尚未迎来亮点时刻，但它们首先被雷暴击倒:不可避免的“甲醛房间”、没完没了的集体租房和隔断、取之不尽的资金池和租房贷款...我们不禁要问:长期租赁公寓的发展底线在哪里？

甲醛门外多维雷电爆炸

与2018年的单一甲醛门不同，2019年的长期租赁公寓有更多的雷爆维度，如金融监管维度的资金池、城市管理维度的包房和隔断房，甚至还有公共安全和人权的偷拍。

今年8月7日晚，南京乐嘉公寓宣布公司因“管理不善”而停止运营。与传统的长期租赁公寓企业不同，乐嘉公寓的商业模式是“高收入、低租金”，长期租赁公寓企业依靠租金差价和提供增值服务作为利润点。在这种看似亏损的商业模式背后，隐藏着乐嘉公寓更大的野心:通过按季度向房东支付租金，并要求租户支付半年或每年的租金，乐嘉公寓打算借助资本错配存放的资金寻求更快的规模扩张和更大的市场份额，其最终目标是在市场垄断后拥有长期租赁市场的定价权。然而，在烧钱和贴钱的模式下亏本经营的乐嘉公寓，没能熬过想成为长期租赁市场“老板”的那一天。

不仅是基金池，而且强制性的“租金贷款”仍然出现在长期租赁公寓领域。所谓“租金贷款”，是指长期租赁公寓的经营者与金融机构合作，为租户提供租金融资，金融机构向长期租赁公寓支付预付款，租户按月偿还租金贷款。

据《今日北京商报》记者调查，在长期租赁公寓品牌“蛋壳公寓”(蛋壳公寓)签约所支持的四种支付方式中，月支付形式只能“分期支付”，打算按月支付租金的租户，如果想签约蛋壳公寓，只能选择接受“租金贷款”服务。蛋壳公寓应用程序提示:“每月分期付款是蛋壳公寓的租赁贷款服务，帮助你与第三方金融机构。分期付款利息和手续费全部由蛋壳公寓承担。”在观看过程中，许多蛋壳管家还向《今日北京商报》记者推荐:“按月付款是最划算的。即使合同中途终止，承租人的个人信用信息也不会受到影响。”另一项调查显示，市场上绝大多数长期租赁公寓品牌都不同程度地参与了租金贷款。例如，除了每月定期付款、季度付款、半年度付款和年度付款之外，“免费”还推出了“自助独家分期付款”，这比每月付款略少，但必须按月支付。本金(每月分期租金)和手续费；不久前在美国提交上市申请的青科公寓“租赁贷款”服务也占据了公寓上市签约的“大头”。根据招股说明书，截至2019年6月30日，清科公寓已与11家金融机构达成合作，65.2%的租户使用分期付款服务。

被监管机构禁止的隔断房租赁，在一系列租户爆出这一消息后，也展现了它的本来面目。调查显示，长期出租公寓的经营者在处理现有的分割房屋时，仍然存在“继续出租分割房屋而不强制拆迁，集中于下架房屋的平面图以逃避监管”的情况。仅从11月份开始，北京市场的隔断房就因非法出租而多次被拆除。

“租金差额+增值+杠杆”的ab面

近年来，长期租赁公寓不断陷入困境，被业内人士视为新兴产业的“后遗症”。根据市场观点，“如果自2015年以来的政策东风使长期租赁公寓飙升并开始疯狂增长，那么自2018年以来的一系列负面事件，如雷爆和租金贷款，将把这个多少有些‘浮动’的行业拉回地面。”现实证明，盲目追求规模和激进的发展模式只会导致鸡毛蒜皮。

不难理解长期租赁公寓运营商加速扩张背后的考虑因素。看似杜兰花生的长期租赁公寓市场，实际上投资成本高、资金回收周期长、利润微薄，“利润难”的问题一直存在于主要公寓运营商面前。这几乎成了长期租赁公寓运营商抢占市场份额的最“简单和粗鲁”的方式。

据悉，目前长期租赁公寓的常规利润来源主要是“出租房东的住房——转租给房客”和向房客提供增值服务所造成的租金差异。在此基础上，住房基数越大，空的利润空间就越大。同时，长期租赁公寓也涉及到了金融化，这也将它们推向了规模和发展的快车道。但是如果你走得太快，你将不可避免地绊倒。

free首席执行官林雄曾经说过:“我们的会计逻辑其实很简单，就是我们把房子收进来，我们投资装修，规范，然后租出去，通过房东和客户这两个终端收取服务费。以支付我们的装修和运营成本。”但是，虽然作为龙头企业，它拥有市场上具有规模优势的出租房屋，除了从出租房屋中“自我造血”外，对资金的渴望也可以从频繁寻求外部融资中看出。

“发展长期租赁公寓需要资金，具有风险规避、长期投资、低资本成本和低投资回报的特点，因此不会涉及资本沉淀和转移的问题。中国的货币是“短钱、热钱、贵钱”，资本市场不允许长期的低利润表现，许多企业突然离开市场。缺乏符合长期租赁公寓行业特点的资金支持，使得该行业融资发展困难。”中国房地产经纪协会主席胡景晖表示，长期租赁公寓行业的产业属性和资本属性不匹配。同时，还存在五个亟待解决的潜在风险:租金收入与支出不匹配、租金贷款、缺乏对租户存款的监管、缺乏对租赁企业和租赁房屋安全的监管。

易居研究院智库中心研究主任严跃进指出，“租金差+增值服务+财务杠杆”的组合是当前行业普遍认可的盈利模式，但这种组合既有风险又有机遇:虽然长期出租公寓和杠杆扩张可以帮助企业“攻城战略”，但也增加了企业生存动荡的可能性。出租"甲醛房"在一定程度上是企业或一些线下运行维护人员为了减少空和提高房屋周转率的业绩压力的结果；长期租赁公寓屡禁不止，这正好反映了长期租赁公寓对规模和利润的迫切要求。

扩张之后，企业是有意识的

据不完全统计，截至2018年底，中国已有80多个活跃的长期租赁公寓品牌；截至2019年上半年，全国长期租赁公寓的总住房面积约为335万套(约150万套)。然而，现实表明，“弱肉强食”的野蛮增长不仅有助于长期租赁业的快速扩张，而且还会回馈行业的短期阵痛。

业内人士表示，长期租赁公寓的发展底线值得所有市场参与者澄清。后续的长期租赁公寓企业应该科学思考如何建立自己的发展模式，而不是盲目的盲目扩张。只有合理合规的发展才能保证市场的长期流动。除了“企业意识”，许多行业专家一致认为，行业规范和国家标准不能缺失。

首先，需要实施的是要统一的行业标准。就长期租赁公寓应用规范而言，各公寓运营商应执行统一的信息披露流程，如不应删除平面图显示功能，必须显示清单的核心信息；就空住宅的燃气质量而言，出租的空住宅在出租之前，燃气质量能达到什么标准？租赁合同中是否应明确包含“甲醛测试”的相关标准？在“甲醛超标”的情况下，如何平衡双方的举证责任？

其次，应及时跟进长期租赁公寓行业的立法支持和相关部门的监管。

胡景晖指出，到目前为止，长期租赁公寓行业没有上层法律的支持。唯一能在全国范围内看到且立法水平最高的是住房和城乡建设部第6号令《商品房租赁管理办法》，该法令于2011年2月实施。地方政府层面也仅限于通知和措施。涉及数十万亿的行业最高法则只是一种部门方法，市场难以监管。普通人的权益(603883，诊断股)很难获得，同时，阶段式的体育监督不能治标，监督机制不能正常有效运行。

58住房研究所首席分析师张博表示，长期租赁公寓行业的第一阶段已经结束，现在已经进入第二阶段，即行业集中度不断提高的“寡头竞争”。这一阶段将持续很长时间，规模之争背后的逻辑在于，龙头企业短期内难以盈利，但非龙头企业未来的生存和发展相对较小。他预测，未来2-3年，长期租赁公寓市场的负责人将占据70%以上的市场份额；第三阶段是“产品实力”的制胜阶段，“产品实力”成为第三阶段各方竞争的核心。