长沙市明确商品房价格构成 严控房企项目利润

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12月11日，长沙市发展和改革委员会网站发布了《关于明确我市成本法下商品房价格构成的通知》(以下简称《通知》)，进一步加强了商品房价格管理，明确了价格由“成本+利润+税收”三部分组成，并规定平均利润率为6%-8%。《通知》自12月11日起实施。

限制价格，防止“避税”

《通知》的发布被市场认为是长沙市新建住宅市场限价政策的2.0版，限价房由限价房扩展到所有商品房。根据2017年发布的《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》，限价商品住房价格由成本加利润加税收组成，平均利润率为6%-8%。

根据上述通知，成本主要由楼层价格、前期建设成本、房屋建筑安装成本、社区公共基础设施及附属公共配套设施、管理成本、销售成本、财务成本、行政费用和资金组成。利润是指商品房开发经营企业按规定计提的利润，平均利润率为6%-8%。税收按照国家税法和有关政策规定执行。

需要强调的是，《通知》对不计入商品房价格的费用做了特别规定，补偿、违约金、滞纳金、罚款、运营设施建设费、安装费和办公用房不计入商品房价格。这意味着房地产企业要想盈利，营销过程中的销售成本需要进一步控制。

“房地产企业夸大了成本。一方面，它是为了达到避税的目的；另一方面，成本膨胀也会增加定价。上述文件下发后，这两个方面可以得到有效控制。”一家上市公司的财务主管告诉《中国证券报》。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进表示，限制利润的做法将有助于防止房企武断报价和过度追求利润。对于一些成本高的企业，如金融和营销，自然很难赚取高额利润。这将促使房地产企业积极开展科学的项目投资和交易。

中原地产首席分析师张大伟表示，通知中提到的政策属于限价范畴，目的是控制价格上涨。与简单的价格限制相比，限制利润率的方法更加复杂，并且有更多的动态指标。空.的征地成本、建筑安装成本和配套成本都发生了很大变化上述政策对早期低价收购土地的房企影响很大。

严跃进表示，从近两年全国房地产市场的限价令来看，地方政府对土地价格的控制是关键。利润率的控制是价格限制的创新。

住房企业的利润被压缩

根据中国银行国际证券研究报告，2019年前三季度，房地产行业上市公司母公司主营业务收入和净利润增长率分别为19.2%和9%，分别比2019年上半年低1.2个百分点和3.3个百分点。在利润率方面，该行业的整体毛利率和净利润分别为35.6%和10.3%，分别比2019年上半年下降1.1个百分点和1.5个百分点。

长沙下发的通知规定，商品房项目平均利润率为6%-8%，低于2019年前三季度10.3%的整体利润率，可能会影响相关房企的利润率。但是，张大伟认为6%-8%的利润率并不低，如果能够保证的话，房地产企业是可以接受的。自2019年以来，长沙出售的土地主要是有限的，项目本身的利润是有限的。这次引入的6%-8%的利润率是上限，这并不排除很多项目会像北京的有限竞争空间一样陷入低利润或亏损的局面。

很多业内人士表示，由于这项政策，房企的净利润不可避免地会下降，不排除一些项目的净利润会下降到5%左右。然而，住房企业的新项目通常分为三个阶段，即第一阶段、第二阶段和第三阶段。某一阶段净利润对住宅企业整体绩效的影响相对有限，特别是对于大型住宅企业。

专家:让定价更加科学

值得一提的是，这种做法在长沙已经出现在海南省。

2012年，海口市颁布了《限价商品住房管理暂行办法》，规定限价商品住房的具体销售价格应根据项目用地土地出让价格、开发成本、建筑安装成本、税费和利润(利润率不得超过6%)等完整成本因素确定。同年，《三亚市限价商品住房管理暂行办法》出台，明确规定了限价商品住房的建设模式、购买资格、监督管理等，并要求限价商品住房的利润率不得超过建设成本的6%。

严跃进认为，此类政策的出台使得相关住房产品的定价更加科学，这不仅保证了空房企的一定利润，也保证了房价的相对稳定。张大伟表示，目前的调控政策是微调的，房价上涨时将收紧，房价下跌时可能放松。对于房价正在上涨的城市，限价升级的可能性将进一步增加。在房地产市场持续低迷的地区，可以出台以人才为主要导向的调控政策。