挂牌一年降30万元才卖出 二手房市场向“买方”倾斜

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“自今年7月以来，北京的二手房市场明显感到寒冷。虽然不断有房子和买主，但交易量很小，出售的大多数房子都是打折出售的。”中介销售人员小胡告诉《证券日报》，他上个月推动了二手房销售。经过近一年的上市，在最终找到买家之前，房主别无选择，只能将价格降低30万元。

这家公司的所有者将该公司上市，并以每年30万元的价格降价，但事实并非如此。事实上，自2017年4月以来，房地产市场的房价已经从高点暴跌，北京二手房市场上有大量的“房子”，价格每平方米下降了1万元。

根据壳牌研究院向《证券日报》提供的统计数据，11月的第三周，北京链家的二手房交易量比上月下降了2.7%，平均交易价格为59，129元/平方米，与上月持平。

“总的来说，北京的二手房市场仍然偏向于买方市场。业主的期望相对较低，买家数量没有明显突破。”壳牌研究院首席市场分析师徐小乐在接受《证券日报》采访时表示，由于利率调整的预期影响，成交量未来可能会有所回升，但整体房价仍呈稳步下降趋势。

二环路周围二手房的平均价格低于三环路以外

11月27日，《证券日报》的一名记者走访了几家商店，了解北京二手房市场的真实情况。在一家连锁店，销售人员向记者展示了许多房子。记者注意到，今年上半年大部分的房子都卖完了，参观的房子仍然是零，尤其是北京二环路周围的二手房。除了学区的房子，许多房子的平均价格甚至低于三环路以外的二手房。

“二环路上的很多房子都是20世纪80年代的，所有的设施都跟不上当前的消费需求。买家要么去学区，要么想在附近和三环路外的许多新社区换房。与二手房相比，这些房子实际上没有竞争优势。这种价格倒置现象已经持续了几年，但交易量的萎缩在最近几个月才开始出现。”据该销售人员介绍，目前的二手房市场可以用“肩膀”一词来概括。

卖家抬房价，而不是挂牌一年多，也是为了卖出自己的心理价位。买家对学区住房有严格的要求，但有很多选择，而且很难支付首付款。因此，可以进行的交易并不多。

以广外南街社区为例。作为春树关小学的学区，这所小学的孩子们将来将有很大的机会直接进入重点中学八中。虽然这是一个80年代的老社区，但它是这个地区很受欢迎的房子，平均价格约为8万元/平方米。

然而，在连锁家居上市平台上，这一领域的三家上市公司都已上市近半年。销售人员还说，学校区有很多房子，但真正成交的并不多。一些房主曾建议他们可以降价50万元，但买家最终放弃了。

相反，离这里不远的元曲社区是2004年建成的一个新社区。它有一个带花园住宅和电梯的住宅环境，并且一直是质量最高的社区。虽然不是高质量的学区，但这里的住房平均价格约为10万元/平方米，不仅高于周围的房价，而且住房也很少，属于无市场价格类型。

当《证券日报》记者选择房子时，一名房地产销售员接到客户电话后正准备出去。原来，他的客户以“房子的租期还没有到”为借口，想拖延与买方的购买日期。他生气地说:“这个村子以后就没有这样的商店了。如果你不卖它，你必须等到明年春天。我不知道那时候是什么样子。”

有限的竞争空间对提高了的买家更有吸引力

“北京的房价已经两年多没有变动了，而且几乎已经触底。也许现在是买房的好时机。”在《证券报》记者走访的许多门店中，这种言论会被反复听到，这大致反映了中介机构的焦虑。前一段时间，一位从事中介工作的朋友告诉记者，如果市场没有再次好转，他将于明年春天回到家乡，而不是在北京努力工作。

这不是一个案例。在北京市西城区广安门的一家连锁门店，销售人员张欣(化名)感叹员工流动率高，今年该门店的人员变动频率远高于去年。

必须说，有限竞争空间的井喷转移了一些原本属于二手房市场的买家。中原地产首席分析师张大伟表示，目前有限竞争房的供应量很大，基本上都是90平方米的小房子。总价在400万到500万元之间，接近二手房的价格。因此，买家可以选择非常丰富的空房，这对二手房市场是一个非常明显的打击。

事实上，与一些竞争有限的项目相比，周边地区的二手房并不吸引人。一位受访者向《证券报》表示，由于价格限制，限制竞争房屋的本地价格与二手房基本持平，甚至低于部分二手房，导致周边地区二手房成交量大幅下降。大多数买家都是来买竞争有限的房子的，尤其是北京对改善住房的需求。

有限竞争空间的影响不仅仅是辐射到周边地区。张欣告诉《证券日报》记者:“由于严格的限购政策，外国买家的数量大幅减少。北京的大部分本地买家为了让孩子拥有良好的教育资源而购买学区，但他们不得不出售三环路以外的房子来弥补学区的首付。如今，改善后的买家被有限的竞争空间所吸引，二手房链被直接打断。如果买方不能卖房子，他就买不起学区。学区负责人不能卖房子，也不想买二手房。相反，要瞄准有限的竞争空间。”

小胡还表示，虽然一些限售房滞销，但首批10万套限售房已经给北京二手房市场带来了巨大压力。虽然人们总是说北京的房价已经稳定了两年多，应该会上涨，但他对北京房价的走势并不乐观，他还建议记者们现在应该多看少动。

据业内分析人士称，北京通过行政和经济手段不断调控房地产市场，虚拟热的房地产价格正在逐渐降温，供求关系也在悄然发生变化，二手房市场正在向买方市场倾斜。