50年长租代销售 国门金融中心涉嫌违规

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近日，一些购房者爆出消息，并接到了国门金融中心房地产销售处的电话，称位于南三环曹桥地铁站的公寓项目仅售130万元，装修精美。“销售部说这是北京的一个试点。由于房屋建在集体土地上，成本相对较低，适合购买，且不限于购买。”

据调查，国门金融中心总价较低的原因是采用了“以租代卖”的方式，以北京市集体建设用地租赁住房试点项目的名义签订了50年的租赁合同，而不是以出售的名义。然而，《今日北京》记者从项目所在地胡阿祥宣传部了解到，该项目不是北京市发改委批准的试点项目，50年的租赁合同也严重违反了北京市关于试点项目最长租赁期不得超过“10”年的要求。

50年“长租”

根据宣传和推荐，在与销售确认了观看时间后，记者与买家来到曹桥地铁站。但是，与总售楼处标志不同的是，这个“国门金融中心”项目的百度地图根本没有找到，销售人员向记者提供的开发商热线也被确认为河北新沂棉被加工有限公司，回电后无人接听。在约定的时间，地铁入口处没有收到销售。

在曹桥地铁站周围一公里处，记者和购房者询问沿途的居民和商人，他们被告知从未听说过附近有这样的项目。经过几番波折，一家中介店的工作人员告诉记者，“国门金融中心”位于曹桥地铁出口东北，在曹桥北街和京开东路的交叉口，唯一的标志是一个公共厕所。上述中介工作人员也提醒说，“这个项目是不能许可的，购买时要小心谨慎。”

根据中介店工作人员提供的路线，记者在现场看到该区域目前正在建设中，周边居民只知道道路正在修建，很少有人知道房屋正在出售。建筑工地上的一栋建筑非常显眼，没有相关标志，但门口的保安确认这是国门金融中心的“售楼处”。

"该项目为商品房，面积小，总价低，精装修交付."在售楼处，销售人员介绍称，国门金融中心项目单套面积45-100平方米，单价约32000元/平方米。“除了靠近大兴机场和地铁站，周边设施齐全之外，该项目本身最大的优势是它不占用北京的住房购买指数。”销售人员还为记者算了一笔账。根据本项目酒店每月8500元的租金价格，如果租金不上涨，不到12年就可以收回成本。与6万元/平方米左右的二手房均价相比，非常适合投资和居住。

区位优势明显，价格便宜，而且不占据购买指数？即使新屋市场在走下坡路，北京真的会有这样的项目吗？

面对买家的疑虑，销售人员坦承了该项目诱人销售条件背后的奥秘:

只有四个证书，但没有产权证书。最初售价为130万元/套，实际上是50年的租金。“简单地说，就是‘租卖’，一次转让产权50年，但效果和买房一样。”销售人员介绍。

本项目拟于2017年征地，土地性质为农村集体建设用地。这是北京的试点项目之一，享受“长期租金”试点政策，购房者50年的“长期租金”是一次性买断房屋使用权。你可以选择全额付款或分期付款。如果你选择最低价格28000元/平方米，即使你选择分期付款，价格也不会超过32000元/平方米，但你必须在2022年底房子关闭前付清，所以你不能贷款购买。

项目总体规划有三栋建筑，一栋办公楼和两个酒店，酒店产品以出租方式销售。“它以如此低的价格出售的原因也是考虑到付款。目前，住房企业很难筹集资金，这是最后的手段。”销售人员直截了当地说，目前只有一半的酒店大楼在出售，一旦资金充裕，他们可能随时停止。

真假飞行员

尽管有各种优惠政策，但销售人员认为，“因为土地属于农村集体建设用地，产权应归集体所有，没有办法申请房产证，但集体也是最好的保证，所以没有必要为此担心。”

北京集体建设用地试点项目就是这样，销售网点也多次提到。

2017年8月，国土资源部和住房和城乡建设部联合发布了《集体建设用地建设租赁住房试点方案》，决定在北京等13个城市试点建设集体建设用地租赁住房。

2018年4月，北京市第一批公开公布的集体建设用地使用权用于建设租赁住房项目，经协议转让给4家国有独资或集体企业，并在北京市大兴区国土资源局公示，建设租赁住房集体建设用地使用权试点项目启动。

当年，北京市住房和城乡建设委员会根据集体建设用地建设租赁住房融资贷款需求的特点，积极与金融管理部门研究支持集体租赁住房的长期贷款政策，确定了前四家银行的融资方案。

但是，根据试点政策，试点地块内长期租赁房屋的最长租赁期不应超过10年。该项目的50年租赁销售是什么样的试点？

《北京商报》记者在北京市发展和改革委员会网站上发现了《关于批准丰台区胡阿祥乡草桥村集体租赁住房项目的批复》(以下简称《批复》)。

根据批复，项目总规划用地面积为51286平方米，其中规划建设用地42909平方米，道路用地5398平方米，绿化用地2979平方米。项目建设控制规模为105，027平方米(不含地下面积)，建设内容为集体出租屋及配套设施。项目总投资预计为6.7018亿元，全部由北京草桥实业公司出资。本项目为集体土地租赁房屋项目，只能用于租赁，不得对外销售或转租。

然而，根据规划，经市发改委批准的试点地块位于胡阿祥曹桥村，玉泉营立交桥西南。东接武警部队，南接澳门河，西接京沪高速铁路和京九线，北接规划道路。总用地面积约4.31公顷(以实际打桩为准)，位于京开高速公路西侧，但上述国门金融中心位于京开高速公路东侧。这两个项目都是试点项目吗？

对此，《今日北京商报》记者联系了该项目开发单位北京草桥实业总公司。答案是有必要联系曹桥村所在的胡阿祥宣传部。在胡阿祥宣传部，记者得到了一个准确的答案:这两个项目不一样。上述经市发改委批准的试点项目目前正在办理手续，尚未开工建设；过门金融中心由曹桥实业运营，规划面积约14.4万平方米。它还没有破土动工，预计明年才会有地上建筑。

据天空调查，北京草桥实业公司成立于1993年，企业类型为集体所有制，主要从事蔬菜花卉种植、淡水鱼养殖等农业相关活动。北京草桥实业公司丰台分公司是公司唯一的分公司，主要负责房地产开发。公司成立于2018年2月28日，法定代表人王然，现任北京漕桥实业总公司董事。据悉，北京草桥实业总公司丰台分公司的主要经营范围是物业管理和商业用房租赁。

被偷的概念

“这种房地产交易存在很多实际问题。像租赁一样，它不像租赁。该房屋的产权不明确，不容易界定，也不容易维护权利。”易居研究院智库中心研究主任严跃进说。

北京试点集体土地租赁住房只能出租而不能出售，一次性合同最多只能签订10年。该项目的租赁周期为50年，显然不符合政策标准。

“50年的租金只是用户的角色。一旦面临拆迁补偿，相应的收入仍归集体土地所有者所有，而不是房屋的使用者。买家很难保证他们的合法居住权。”和硕首席分析师郭毅表示，该产权的性质存在违规行为，因此无论是转租还是出售，该项目本身都不具备市场流通的资格，一些合法经营的中介公司也从未被允许代理此类产品。因此，从住房的角度来看，如果买家在未来需要升级和改善，他们可能会面临无法购买项目和陷入困境的风险。

对于未来的房屋流通成交量，项目销售人员有另一套说辞。据其介绍，开发商不仅要卖完房子，还要负责项目的运营。因此，在未来，业主有任何出租和出售的想法，开发商可以作为一个房地产代理。虽然没有办法在市场上流通，但它可以在内部扭转。现场销售人员多次提到今年8月26日宣布的农村集体土地可以直接入市的好消息。据说，新修订的《土地管理法》打破了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。

“这种销售方式基本上出现在北京六环路周边的一些远郊，但在三环路附近的核心区域却很少见。”郭毅表示，由于空区有一些楼盘在前期监管，一些开发商钻了空的空子。然而，核心领域一直处于高压监督之下，此类行动应属于监督之下的“灰色区域”。

郭毅认为，农村集体建设用地入市仍处于试点阶段，不可避免地会带来各种问题。因此，在放开政策的同时，应同步跟进相应的规范性要求，并以“谨慎”的态度发布。