东莞楼市百态：新地王产生 旧项目去货

本篇文章2682字，读完约7分钟

《时代周刊》记者蔡颖来自广州和东莞

临近年底，土地市场吹着秋风，但东莞是个例外。

11月11日，东莞农村(社区)集体资产管理网发布消息，华夏幸福(深圳)城市更新管理有限公司中标成为汤种镇李娇村g107东区改造项目三个地块的前期服务提供商，总更新面积79.81万平方米。

随着时间的推移，11月5日，经过32轮招标，华润置地以45.1亿元的最高价格赢得东莞中央商务区商住区，成为东莞的总价王。

除了华夏幸福和华润置地，其他领先的房地产企业也在加快进军东莞。

据《时代周刊》记者不完全统计，自2016年以来，已有30多家品牌房地产企业进入东莞市场，包括太和、新城控股、星河、奥林匹克公园、融创、阳光城、中海和远洋。

房地产企业蜂拥而至，土地价格上涨。

根据东莞市房地产一号线的数据，2018年，东莞共售出35个商住区，面积约100万平方米，总成交价约为245亿元，平均底价为11391元平方米。2019年(截至11月8日)，东莞成功销售面积约87万平方米，总成交价约310亿元，平均底价升至13268元平方米。

当土地市场转冷、行业降温时，东莞为何能赢得房地产企业的青睐？

“这是因为东莞拥有巨大的区位优势，北连广州，南连深圳。可以承接广州和深圳的产业转移。总的来说，它比佛山好。”11月16日，中央房地产企业部投资部的一位人士告诉《时代周刊》记者，东莞的项目风险较小，他的公司在东莞有很多项目。

在火热的市场背后，一些房地产企业仍然持观望态度。

11月15日，幻想曲执行董事张惠明告诉《时代周刊》记者:“现在东莞的地价已经变得很贵，这已经不符合正常的投资逻辑。今后，我们将寻找机会，考虑是否在清算账目后进行布局。”

11月15日，中国建设地产的一位投资经理向《泰晤士报》记者表达了同样的观点:“东莞是我们的战略要地，只需要等待。目前，土地价格很高，没有合适的机会”。

在土地市场的另一边，东莞的销售市场相对平淡。

当天，记者走访发现，2016-2017年东莞拍卖的高价土地项目纷纷入市。有些项目是“切肉运输”，有些项目进展缓慢。

土地市场依然火爆

十月以来，东莞城市更新的消息不断传出。

10月12日、15日、22日、29日，和盛创新展、珠江投资、碧桂园、时代中国、宏荣源等房企赢得了城市更新项目。

开放土地市场，住房企业表现积极。

11月5日，华润置地以45.12亿元的最高限价高居东莞榜首，相当于每平方米22452元的底价。

11月15日，华润置地东莞公司相关人士回复《时代周刊》记者，称该公司仍在规划设计该地块，以政府规划批复为准。

此外，10月22日，在东莞国际商务区招商交流大会上，政府和企业共签署了10个项目，总投资410亿元。签约名单包括华润、嘉里、新鸿基、恒基地产、招商局、保利等。

11月17日，广东省住房政策研究中心首席研究员李向《时代周刊》记者指出，东莞是一个人口净流入、轨道交通便捷、区域规划清晰的城市，支撑房地产市场发展的基本面良好。

根据广东省统计局发布的统计数据，截至2018年底，东莞市常住人口已达839.22万人，创下东莞市历史新高。

在市场方面，2019年，东莞计划供应14块商业用地和51块住宅用地，这比去年增加了近一倍。

在激烈的土地市场竞争中，高地价频繁出现。

为了抑制土地市场过热，今年6月，东莞修订了土地拍卖规则，采用了最终报价规则，即当东莞土地拍卖价格达到最高限价时，交易系统停止接受新的报价，转而采用网上最终报价，最终报价为“最接近所有最终报价平均价格的一个”。

新盘利润空被压缩

与此同时，那些在2016年东莞土地拍卖热潮中诞生的高价土地项目，正陆续进入市场。在低迷的房地产市场，压力不小。

2016年9月27日，融创以19.466亿元拍卖黄江镇宝山社区3.1万平方米的商住区，相当于20422平方米的底价，溢价689%。最后，待售房屋类型为82-115平方米，3-4个房间，平均价格约为24000平方米，仅比土地价格多4000平方米。

11月15日，记者从房地产销售员孙潇(化名)处了解到，该项目于今年5月开工，共推出4栋住宅楼和4套商品房。到目前为止，在四个推出的住宅楼里只剩下几套尾货。

“融创于2016年进入华南地区。这是东莞的第一个项目。我希望发挥我的影响力。这个价格是亏本出售的。”孙潇告诉时代周刊记者。

“对于大型住宅企业来说，许多项目现在都是由现金流项目和利润导向型项目担保的。”上述中央房地产企业的投资部门向《时代周刊》记者指出。

融创选择打折销售商品，而一些房地产企业选择以低利润进入市场。

2018年8月9日，万科、CCCC、中天联合收购土地，并以16965元/㎡的底价收购东莞凤岗的土地，完成“凤岗四季花城”项目。在这个项目中，别墅将在5月开放，房屋将在7月推出。

11月15日，凤岗的一位中介告诉《时代周刊》记者，房地产交易异常火爆，万科一个接一个开盘，房地产可能在两三天内销售一空。

然而，仍有更多的房地产企业在获得高价土地后没有进入市场。

2016年9月22日，北京大学资源投资有限公司还以34.3亿元的价格收购了一处面积为61710.83平方米的商住用地。3.5小时后，底价相当于25，264.46元/㎡，保险费率高达662%。

时隔三年，北京大学资源中心黄江项目陷入了停工状态。

11月15日，在项目现场，《时代周刊》记者注意到，工地大门左侧有一栋五层建筑，主体结构基本完成，右侧有两栋未封顶的低层建筑。空的整个建筑工地都是空的，地上堆放着一些钢材，建筑工地处于停工状态。

同一天，附近建筑工地的一名建筑工人告诉《时代周刊》记者，该项目已经停工至少半年了。

停产背后是企业不断增加的销售压力。

11月15日，一位接近北京大学资源的人士向《时代周刊》记者透露:“停工是因为该项目向规划局申请改变建筑面积比例。”

该公司透露:“该项目原本计划修建别墅和平房，但别墅拆除改造周期长，资金回笼缓慢。因此，所有的别墅都被改成了高层平房，在停止工作之前需要由规划局重新申报。据估计，明年之后将开始建设，年底将开放，面积估计为3.5万平方米。”

当房价上涨的预期不再被预期时，高价项目的利润将会大大减少。

根据9月和10月的数据，东莞房地产销售市场波动不大，房价稳定。

根据东莞市房地产登记中心的数据，10月份，网上签约销售的新商住楼3616套，比上个月下降27%，销售面积为419700平方米；按销售面积和销售额计算，平均售价为21156元/㎡。与9月份的20743元/㎡相比，增长2%。