潘石屹要清仓SOHO核心物业？近年确曾“卖卖卖” 连车位也不要了

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潘石屹又有大动作了？

今天下午，soho中国的股价迅速上涨，一度上涨近30%，收盘上涨17.9%，至2.70港元，成交额为4.8亿港元，最新市值为140亿港元。

为什么股价会变？据媒体报道，soho中国正考虑出售其大部分商业地产权益，交易价格可能高达80亿美元(约624亿港元)。这次出售的商业地产可能包括北京和上海至少8栋办公楼。

三个月前，他说“继续坚持”

《中国证券报》记者(身份证号:xhszzb)第一时间联系了soho中国，他的公关团队表示对此事无可奉告。

根据该公司的中期报告，截至6月底，soho中国的总资产为688.98亿元。如果80亿美元的出售是真的，这意味着soho中国将清理其大部分财产。

今年6月底，潘石屹在北京举行的资产促进会上表示，除银河/朝阳门soho外，soho中国目前持有的其他8个商业项目支持上市公司的核心资产，并将继续持有这些资产。

根据本公司中期报告，截至2019年6月，本公司在北京持有9项资产，包括前门大街项目、望京个体户、光华路个体户二期、银河/朝阳门个体户、李泽个体户、上海复兴广场个体户、外滩个体户、天山广场个体户、古北个体户。上海的古北个体户今年2月刚刚开业，而北京的李泽个体户正在开发建设中，预计将于今年下半年竣工开业。

10月22日，据报道，soho中国将其共享办公品牌soho3q的11个项目打包出售给梦幻之星，并已进入合同审批流程。对此，梦之星的员工表示这是真的，而soho中国表示暂时不会回复。据悉，此次售出的11个项目分别位于北京和上海。

销售不会停止

虽然目前还无法证实出售写字楼的消息，但soho中国近年来一直在“卖又卖”。该公司最近的声明显示，soho中国甚至出售办公楼的停车位...

来源:公司公告

9月30日，soho中国与卖方(即soho中国的六家全资子公司)与买方惠博停车投资(广州)有限公司(独立第三方)就停车位的出售达成协议，初始对价约为人民币7.61亿元，包括相应的土地使用权、房屋所有权及所有其他相关权益。

涉及的2583个地下停车位几乎都是北京soho中国的项目(即建外soho东区、三里屯soho、上都soho、朝外soho、嘉盛中心soho、银河soho、朝阳门soho、单玲soho、中关村(000931) soho)。

此次交易将为soho中国带来2.53亿元的毛利，相当于soho中国2018年营业收入的14.7%，占soho中国2018年营业利润的10.8%(不包括投资物业的评估增值)。

据《中国证券报》报道，自2014年以来，soho中国先后出售了在北京和上海的核心资产，收回近300亿元人民币。

在大规模交易中，2014年，soho中国以82.8亿元人民币的价格出售了soho海伦广场、soho静安广场和上海凌空soho近一半的地产。

2015年，soho中国通过股权转让将上海外滩国际金融中心8-1地块50%的股权出售给复星集团。2016年，soho中国以32.2亿元的价格出售了上海的soho世纪广场；2017年，soho中国以近90亿元的总对价出售了上海虹口soho和凌空soho的剩余房产。

“如果你真的想再次出售，你只能出售核心资产。”中原地产首席分析师张大伟说。

张大伟认为，soho中国近年来一直处于热卖模式。目前，出售部分资产的时机并不太好，但可以说该策略仍然是成功的，保留了核心资产并降低了杠杆率。

长期专注于自我维持的租赁

潘石屹曾经是房地产行业的先锋，潘石屹开发的soho系列成为一线城市的标志性建筑。2012年，soho中国成为100亿住房企业之一，当年营业额为153亿元，同比增长约169%；净利润约106亿元，核心净利润约33.4亿元，同比增长约135%，核心净利润率约22%。

然而，该公司的战略在2012年发生了巨大变化。2012年，soho中国宣布将进军房地产领域，从“开发和销售”转向“自我维持租赁”。Soho中国很少占用土地，其房地产开发业务急剧萎缩。同时，它已经进入每年出售部分自有房产的模式。

相应地，公司近几年的年收入一直保持在20亿元左右的水平，这已经脱离了主流房企。soho中国2018年的营业额仅为恒大4678.14亿元营业额的5‰。

债务偿还压力令人担忧

8月30日，soho中国公布中期业绩，显示上半年营业额约为8.89亿元，同比增长4.83%，归属于公司股东的净利润约为5.65亿元，同比下降48.31%，且持续大幅下降。

公司负债情况依然良好——截至2019年6月底，净负债比例约为44%，平均借款成本约为4.8%，海外负债比例约为3.5%。

然而，公司的现金和债务偿还压力令人担忧。截至2019年6月30日，soho中国的贷款总额约为177.61亿元。其中，约20.53亿元将在一年内到期，约116.92亿元将在五年以上到期。

截至2019年6月底，soho中国的现金及现金等价物仅为11.54亿元人民币，不足以支付一年内的短期债务。

Soho中国2019年中期报告现金及其等价物

来源:公司公告