王如民：办公更新

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编者按:他们是房地产+跨境创新的生力军，是美好生活的主要“角落”。乐居金融发现了有潜力在中国过上更好生活的独角兽，并推出了一系列访谈，聆听企业家讲述他们为了实现更好生活而不断变化和颠覆的精彩故事。本次[有见地]对话嘉宾是林锴控股董事、上海辛开林实业运营有限公司总经理王如民先生..

作者/王泽红

“在中国，我没有看到第二家公司只专注于写字楼的细分市场，这类公司的回报期很长，也不受资本的追捧...只有我们公司是‘愚蠢的’，18年来只在这个细分市场做过这一件事。”

“聚焦高端写字楼注定是一条孤独的路，但林锴并不后悔。”王如民说:“虽然写字楼投资的回报期很长，但我们坚持了18年，这不仅赢得了品牌声誉，保留了大量优质客户，也完成了团队沉淀。正是由于这些积累，许多同行未能赶上我们。”

王如民对林锴在高端写字楼的专业精神和品牌认知度充满信心。

与其他房地产企业的多元化不同，林锴的简历简单却不简单，她在写字楼领域很有经验。经过18年在写字楼领域的深入耕耘，林锴只开发了5栋高端写字楼和14栋高品质写字楼。然而，每一个项目都是河南和湖南不同时代办公楼的领导者。

在这些看似罕见的作品背后，是林锴对质量的坚持。王如民解释说:“建办公楼的风险很高。首先，对城市的水平有要求。城市水平越高，投资写字楼的成功率越高；此外，办公楼的质量越高，投资回报就可能越高。如果质量太差，它甚至不能支付初始投资成本。

开发和运营办公楼与传统开发商截然不同。

对于榆林的定位，王如民有一个清晰的认识:“首先，榆林更注重长期经营收入，而不是一次性销售的短期收入，依靠销售价格的溢价来获利；其次，林锴不要求规模的数量，而是追求质量的数量。林锴的办公物业决定了它只能在发达城市和地区发展；最后，服务要求是不同的，因为从业者面临着一个更细分的专业领域，这需要沉淀行业更长的时间。因此，轻资产公司对写字楼的人会有更高的要求。”。

这些经历都是林锴一步步探索出来的，也是耕耘者和见证者王如民的亲身经历。

林锴的办公室产业化之路

2001年，从国有银行行长一职下海的郑新桥创建了林锴。两年后，在房地产行业辛勤工作了9年的王如民加入了林锴，从此开始了十多年的办公室生涯。可以说，王如民几乎见证了林锴的整个发展过程。

在其成立之初，林锴也曾是一个住宅项目。经过最初的探索和发展，林锴很快找到了自己的位置，然后坚决放弃住宅领域，战略性地把重点放在写字楼上。从最初的“写字楼带动住宅开发”、“写字楼引领中原”、“聚焦写字楼开发与管理”，到现在的“界定写字楼标准”，林锴经受住了房地产开发“黄金十年”的诱惑，始终专注于做好写字楼工作。

林锴从林锴国际到林锴国际金融中心，然后到林锴中心。如今，林锴的写字楼已经走出中原，王如民是这些高端写字楼开发和运营的深度参与者和开拓者。

2011年8月，时任河南林锴房地产有限公司董事、副总经理王如民在海南博鳌房地产论坛上，从“长沙先锋控股有限公司土地推介会”上看到了林锴离开河南的机会。当时，长沙写字楼市场的发展起步较晚，空.的高端写字楼发展很快利用林锴的优势，王如民作为先遣队，带领林锴地产立即入驻长沙。初期，在不到10人的团队行动下，湖南首家金融商务写字楼长沙林锴国际在滨江新城开发。

经过六年的打磨，长沙林锴国际的三栋高层写字楼先后吸引了长沙银行总行、吉祥人寿、三祥银行等金融机构入驻，成为长沙标志性的写字楼，一举奠定了湖南金融中心的区位价值，促进了湖南金融业的集聚。

这一案例使林锴团队意识到产业集聚能够带来的巨大价值。王如民开始思考林锴如何创造更大的社会价值，同时开始探索和实践新的改革模式，办公楼的产业化模式逐渐浮出水面。目前，林锴已经逐步形成了以办公开发、运营和物业管理为主要发展方向，以林锴研究院和o+业务部为辅助发展方向的“3+2”发展体系。

联合办公新探索

新的联合办公模式只是林锴工业化的探索，是林锴从重资产到轻资产战略发展的缩影。王如民在多次公开场合强调:“林锴要想轻装出行，就必须改变心态和思维，从房地产开发的一方，转变为现在的资产轻战略管家。”

在探索写字楼产业化经营的道路上，林锴一直在寻找新的模式，而联合办公是林锴的一种尝试。与其他联合办公模式不同，林锴的联合办公模式主要是作为林锴自己开发的办公产品的配套形式，主要服务于本项目的企业，具有较强的使命感。

王如民透露，林锴探索的联合办公应该创造三个领域:1 .展览场地。在与空建立联合办公室方面，玉林与世界最大的家具公司steelcase合作，整合了效率、人文和健康等核心因素；2.赋权领域。通过联合办公的运作，在政府和企业之间搭建一个良好的平台，让更多高成长性的创新型企业能够继续孵化并实现大规模成长；3.营销模式改变领域。为了在联合办公的帮助下实现产业资源的整合和运作，就像长沙林锴国际项目一样，金融科技企业被引入联合办公空室，为办公运作带来无限商机。

目前，林锴已经在长沙启动了林锴模式的联合办公，并正式走向“办公更新”的探索。

以下是乐居金融与王如民的对话:

乐居金融:为什么林锴会转变成轻资产战略？

王如民:首先，全球经济发展的方向非常明显，科技是主导因素；第二，从2018年房企的销售数据中，我们可以发现前10名开发商的销售额在包括土地储备在内的房地产行业中所占比例非常高。住宅企业的头效应越来越明显。这是房地产行业的发展趋势。迫使我们做出一些改变；第三，我们看到了一个发展机遇，那就是专业人士做专业的事情。例如，现在很多新兴行业正在兴起，这些行业的企业在写字楼开发方面经验不足，这也为我们的专业公司提供了一个非常难得的交易机会；第四，从投资促进和运作方面来看，事实上，房地产的发展，特别是在商业领域，仍然是比较广泛的。许多机构习惯于一次性出售，为了提高维护和增加建筑物价值的能力，有必要建立投资促进和运营能力，这对我们来说是另一个机会。

因此，基于这四点，林锴在一定条件下提前进入了商业领域的转型。

乐居金融:目前写字楼的投资回报率是多少？

王如民:就高概率而言，商业领域的写字楼回报率应该是最好的。例如，在相同的重量比下，北京提供100万平方米的商业建筑、100万平方米的办公楼和100万平方米的公寓和酒店。在这四种模式中，写字楼的投资回报应该是最高的。然而，在商业领域有许多算法。一个点可能很高，但总的来说并不高。例如，商业区是内部区域，而办公楼区是建筑区域。

乐居金融:开发和运营办公楼有哪些考虑因素？

王如民:实际上，很多中国开发商都不愿意做生意，因为在整个中国市场上，住宅和办公的逻辑关系是颠倒的，包括中国写字楼中最大的绿地，它也是商业和住宅相匹配的，而商业只是住宅的一个附属产品。

例如，从价格的角度来看，在北京，每平方米10万以上的房子很多，但超过10万的写字楼项目很少，甚至一些黄金地段的项目可能只有2万到3万的价格，这太颠倒了。但是，就建设成本而言，办公楼的投入成本高于住宅楼，投资回收期仍然很长，对资金的要求很高。

从我们这么多年的发展经验来看，城市水平越高，写字楼的成功率就越高，但是写字楼的质量越高，回报率就越高。如果在投资写字楼的投资和开发过程中，一开始的质量定位不高，未来的回报率会很低，甚至达不到原来的投资成本。