悸动的环京楼市！炒作“抄底”风渐起 本地人观望

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特别规划:北京周边跳动的房地产市场

廊坊市永清县由于与北京的“地理”关系，在北京周边限购政策的“严重削弱”下，仍然保持着一定程度的热度。尽管2017年河北省廊坊市出台了限购政策，但永清还是被一些外国住宅的需求“隔离”。以前，接近2万元/平方米的房价曾经被束缚，但对这种内生购房的需求是有限的，对外国购房者的需求是强劲的。对于北京周边的小城镇来说，由于限购政策过重，仍有一些客户需要通过“缴纳三年地方税，然后在网上签约”和开发商针对特定群体的“准购买”来获得资格。甚至在“北京周边限购政策放松”的消息刺激下，一些外国投资者也计划进入这个市场。

价格:新房子的价格是1万元

河北省廊坊市永清县距北京约75公里。从北京市中心开车到这里大约需要一个半小时，乘公共汽车几乎是这个时间的两倍。要不是北京周边的地理因素，很难想象这样一个行政类别只有“县”的小镇。在过去的两年里，它的房价已经走出了一条“探索-飙升-疯狂-停滞-急剧下降”的曲线。

根据许多当地房地产销售人员和渠道代理商透露的“房价记忆”，我们可以拼凑出永清过去几年的房价走势图:2015年上半年，该地区房价徘徊在5000元/平方米左右；2016年初开始接近7000元/平方米，下半年超过15000元/平方米；2017年初，突破2万元/平方米大关，达到永清楼市的最高峰。然而，在今年下半年，房价急剧下跌，一度减半，房价跌至1万元以下。截至目前(2019年10月)，永清的整体房价仍在1万元/平方米左右。

2017年3月21日前，永清县仍是外国人追捧的“热土”。然而，在这一天之后，直到当年的6月2日，规定“非本地家庭只能购买一套住房和购买住房。”首付比例不低于50%，包括新建商品房和二手房，“非本地户可提供三年以上的本地社会保险缴费证明或纳税证明，并购买一套住房。”

“限购之前，永清的最高房价是每平方米20000多元，最热门地段的品牌房地产企业的拍卖行甚至可以卖到22000元。那时，销售日子特别好，房子是不卖的。后来，限购开始了，外国人可以买一套，首付不少于50%。尽管交易量减少，但市场仍然很热。后来，它就不起作用了。买房的资格和当地的社会办公室都是和税收联系在一起的，永清楼市马上就会冷了！”一位在永清工作多年的当地卖家描述了永清房地产市场近年来的兴衰。

与北京二手房交易的主流不同，北京周边小镇永清的房地产市场主要由新房驱动，二手房交易并不活跃。

“永清的房价被限购政策打压了。现在新房交易不理想，二手房卖不出去。此外，永清近年来主要销售期货。即使在已经移交的项目中，也有很大一部分没有获得房地产许可证，因此不能移交。”一位不愿透露姓名的房地产分析师表示，永清二手房市场处于“无市无价”的局面。

需求:外来者“捡便宜”，本地人拭目以待

在永清，人们通常把整个县分为两个主要的住房购买部门。一是以京台高速公路永清出口为中心的京台高速公路购房板块，即北方新城永清。目前，各种配套设施有待完善；另一个是永清的老县城，现有配套设施比较齐全。外国人在永清买房时，几乎都是针对北部新城永清，它靠近北京，贯穿京台高速公路。这是永清人口中“开发区”的一部分。

“在看房子？如果你想活70年或40年，我会给你看！”在京台高速公路永清出口处，有许多销售人员拿着宣传册推销房地产。

“如果你在限购前购买永清大厦，890%的顾客来自北京，其余的1%或2%是其他地方的房地产投机者，本地人购买较少。”一名销售人员告诉《今日北京商报》记者，当地人有房子或被分配到一所房子，即使他们想再买一所房子，他们也会在一个配套设施较好的县买。

与香河不同，老城区的房价比新城区高。然而，永清新城北部现有新房的价格表现高于较成熟的县城板块。

过去抢劫房屋的盛况已经成为过去，现在更像是一种“私人交易”。在这一轮对永清楼市的考察中，《今日北京商报》记者了解到，除了北京周边地区流行的“三年缴地税，网上签约”之外，今年以来，一些有意通过“准购房”获得资格的外国买家也转向了特定的开发商群体(机场人员)。这在一些当地开发商的房地产项目中更为常见。与三年的纳税等待期相比，后一种购房方式的网上签约过程大大加快，所有房产都在一至三个月内成功进行了网上签约。在一些项目中，外国客户不仅可以通过首付购房，还可以通过贷款支付剩余的房款。

那些进驻外地的品牌房地产企业以更委婉的方式“曲线售房”。永清的一处房产，一直以来都是打着“高价位、高品质”的牌子，以17000元/平方米的单价出售，也以“团购价”的形式促销，目前的售价为13000元/平方米。

“13000元/平方米的团购价是针对从大兴国际机场转来的特定人群的。我们也可以给那些有资格在永清买房子的本地人打折。”当《北京商报》记者问及外国人能否以优惠价购房时，房地产销售人员委婉地表示，如果真心诚意购买，可以享受团购价。它还透露，“缴纳三年地方税并在网上签字”和“一个月内借用特定人的资格购房”的项目是可以做到的，而后者只需要支付一定的“代理费”。

被称为“离北京最近的住宅项目”,新Airport"-/きだよ 0号/香港跃街，虽然该项目由于曲折的发展进程、几个开发商的转手和房屋产权的“50年换70年”,一直备受争议，但它仍然无法掩盖火热的销售。当《今日北京商报》记者在9月中旬参观该项目时，他被告知待售房屋并不多；“十一”假期结束时，销售人员表示没有房子出售。

“今天，有一天，中介带了200多组客户来项目，我自己也接待了30多组。你认为我们的项目容易卖吗？今晚，一位来自甘肃的客户将会飞过来，说他想要9套全部入住。”在9月中旬的参观中，空的销售人员描述了他们自己的房地产的繁荣。当时项目只接受客户全额，一次性全额最好，其次是分期全额，想贷款的排在最后。

然而，对于当地的房地产繁荣，永清人，谁出生和长大，保持不同于销售人员的冷静。“我有钱的时候不知道怎么搞房地产。我宁愿做其他投资。那些年，有很多人被困在房地产投机中。他们不可能总是记得小偷吃肉，没有看到小偷殴打。”一位永庆人评论了自己和朋友买房的心态。

前景:良好的流量成熟度需要改进

在销售人员看来，一旦廊坊限购令出台，永清的房价或北方新城的房价将迎来新一轮的暴涨。

当地销售人员将新老城区的价格差异归因于以下原因:新城区具有巨大的发展潜力:首先，北部新城区吸引了融创中国、荣盛发展(002146)等大品牌开发商的连续布局；二是引进大红门服装城、亦庄企业新区等产业；第三，京台高速公路已经通车，熊静城际东站靠近永清。

据住房和房屋研究所介绍，从永清的地理位置来看，该地区位于亦庄以南，而亦庄高端产业新城的南扩对永清的发展有一定的带动作用，包括亦庄-永清高新区和永清国际商贸城。

“永清二手房市场目前的平均价格在10000元/平方米左右，是一个合理的价格区间。”诸葛房产搜索数据研究中心分析师郭世英也认为，随着大兴机场的启用，将带动周边产业和房地产市场的发展。

然而，业内和业外对永清楼市的预测却夹杂着一些不同的声音。其中，永清对住房的内生需求有限，实际购买力较低。此外，永清目前的产业和人口流入能否支撑当地房地产市场的发展也是一个问题。

郭世英还表示，永清目前的城市建设和发展仍落后于郊区，后期发展将承接亦庄的部分产业转移。然而，对人口的吸引力很弱，产业和人口流入不能支持房地产市场的发展。对于永清的发展来说，北京周边这个小城镇面临的现实问题是，备受期待的工业发展和空经济区等效益尚未实现。