华润置地混改猜想

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10月22日，继宝龙地产先老后新、配售股份的前期运作后，华润置地以每股33.65港元的价格向华润集团配售了2亿股，从而获得了67.2亿港元的大额股权融资订单。

华润置地在公告中表示，公司将从配售60.5亿港元中获得净收益，其中90%，即60.5亿港元，将用于收购和开发与本集团项目相关的土地，其余约6.7亿港元将用作一般营运资金。

然而，与私营企业不同的是，华润置地具有中央企业的属性，它似乎没有配售股份的目的，而配售股份的目的就像丰富资金链一样简单。配售和认购完成后，华润集团的持股比例下降，这可能是华润置地优化股权结构、探索混合改革的缩影。

然而，即使资本需求逐渐扩大，华润置地也不是处于“缺钱”的状态。

截至今年上半年末，华润置地现金及现金等价物余额为615亿元，同比增长4.2%。同时，短期资本负债率为1.7，净负债率为43.6%，扣除预收账款后的资产负债率为41.9%，因此债务偿还压力较小。

在多渠道输血中，华润置地今年年中平均融资成本保持在4.45%，与去年底基本持平，低于房地产上市企业6%的总体平均水平。回顾2014年至2018年，华润置地的融资成本分别为4.47%、4.63%、4.23%、4.13%和4.47%，整体融资成本保持在较低水平。

据业内人士分析，相对而言，华润置地资金充足，融资成本一直不高。此次配股融资的目的是为了提前储备资本，为规模扩张铺平道路，并为未来的资产注入预留足够的空空间。另一种可能性是促进混合改革。

近年来，房地产市场集中度不断提高，行业竞争日趋激烈。因此，经营效率和活力成为房地产企业的砝码。作为国有企业和中央企业体制机制创新改革的突破口，推进混合改革显得尤为重要。

在这一过程中，一些房企往往通过配股降低大股东持股比例，提高股票流动性。2009年的金茂就是这种情况。当时，配股完成后，中化集团的持股比例从69.74%一下子降至62.87%。

然而，与金茂相比，华润置地降低持股比例的幅度要小得多。

此前，2015年5月，华润置地完成了4亿股配股融资。当时，该公司完成了每股25.25港元的配股，实现净利润101亿港元。交易完成后，华润集团的持股比例从65.03%降至61.27%。

然而，四年多之后，华润置地再次开始配股，华润集团的持股比例再次下降，从61.27%左右降至增资后的59.55%。换句话说，华润置地通过两次配股减持了约5.48%的股份。

然而，这种方法只能作为一个小窗口来看“混合改革”的过程。要真正加快混合改革车轮的转动，这取决于随后的市场行动。

以金茂为例，在配售股份后，它直到今年7月才把混合改革提上日程。当时，它分别与平安和新华人寿签署了配股协议和股份认购协议。因此，金茂前三名股东的持股比例变为中化香港控股35.1%，平安控股15.2%，新华人寿控股9.18%。这极大地优化了所有权结构。

例如，欢乐城控股和首开股份将通过重组推动混合改革。

久益城重组完成后，商住平台的结合有利于融资、市场、人才、征地、品牌的化学反应，也有利于激励机制的完善和运营效率的提高。披露的重组进展中提到的第一批股份是北京房地产集团的国有资产将免费转让给第一集团。

与上述房地产企业相比，华润置地的混合改革主要是通过参与其他房地产企业来激活企业的经营效率，不涉及自身股权的变动。

2018年，华润置地官网将“探索国企混业改革新模式”列为当年公司“十大事件”之一，具体行动包括入股天津市投资和中资企业。华润置地持有天津市投资集团旗下城市投资土地公司49%的股份，这将加快其在天津的业务布局；华润置地成为中国企业的第二大股东，称之为“国有企业零化的突破”。

目前，华润置地的混合改革进程还没有深入。尽管配股揭示了其混合改革的线索，但验证该公司未来将如何发展仍需要时间。