地产青铜时代：开发商扛不住了 拼命降价

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编者按，关于房地产的青铜时代:

中国的房地产业有黄金十年和白银时代的概念。

所谓的黄金十年意味着房地产行业是一个利润丰厚的时代，每个人都可以弯腰捡起黄金。2014年，万科董事长于亮提出房地产进入白银时代。"银不如金，但它仍然是一种贵金属."

事实上，这两个概念并不完全准确。毕竟，在过去的五年里，随着房价的全面飙升，融创、新城等房地产企业迅速崛起。例如，恒大在2018年上半年实现净利润500亿元，其实力驳斥了于亮的说法。

黄金十年和白银时代的概念并非完全没有价值。它们都取自贵金属，代表了近年来房地产行业的高度金融化。银行、信托、保险、基金、债券和IPO，各种融资渠道和房地产相互繁荣。

自今年年初以来，“无投机住房”的政治性质已经深入到结构中，高度金融化的房地产必须迅速去金融化。银行、信托和其他融资渠道受到严格监管。ipo市场不再追逐房地产企业的上市。虽然债券融资仍然顺利，但融资成本相当于高利贷。

根据《棱镜》编辑部的说法，白银时代的概念已经过去，房地产行业正在进入青铜时代。

所谓的青铜时代代表着房地产的金融和投资属性的逐渐淡化，而住宅属性尤为突出。就像中国的青铜器一样，无论是过去的青铜器还是作为现代工业生产的原材料，它们都是以使用价值为基础的，呼应了“没有投机的住宅”的使用价值的重新定义。

《棱镜》编辑部希望通过两篇报道，从房企融资和支付的角度来解释什么是房地产的青铜时代。

是为了下一个。

买房变得越来越难了

在第11个假期后，张彤又开始急于买房了。这次，他看中了绿城刘阳县的第四期房子。

该项目共590套，均价35377元/平方米。共有10，416组客户注册，中奖率仅为5.66%。这是杭州市区最近的“万人地震”项目。

10月10日上午8点，张彤来到海外海皇冠大酒店，四楼的会议中心非常拥挤。

根据抽签过程，购买人数从1到400的买家在上午9: 00签到，并在10: 00开始选房。如果号码超过400，您只能在下午1点进入。

张彤的这个数字在2000年之后。如果是一年前，他会不愿意去现场，因为1000开业后的数字基本上是无望的。

自2019年以来，开发商推得越来越多，新房与二手房的价差越来越小，购房者的热情也在降温，所以杭州的新房拒绝率一直在上升。

因此，张彤觉得这次他有机会了。

下午2点左右，过了400号，我开始选房子。果然，人们不断放弃选举。到了5点钟，张彤也放弃了。"这套公寓太小，也太差了。"

绿城刘阳县这次推出了四栋建筑，其中两栋是85平方米及以上的大单元，另外两栋是40-70平方米的小单元。

早上选房子的时候，基本上选择了大户型，下午只选择了小户型。

就所需而言，小公寓不能满足一个三口之家的生活需求。未来更换改良房意味着第二套房的首付比例和贷款利息将非常高。对投资者来说，小型股未来不会卖得好。

绿城新城刘阳县的最后一套房是9201号买的，已经是晚上8点了。

“万人摇号”曾经是杭州楼市的一道亮丽风景，杭州市内外到处都有排队参加摇号的人，大量楼盘的中标率低至个位数。

如今，偏远地区的建筑甚至不需要摇号。

数据显示，8月份杭州共有7.6万人参加了摇号，9月份降至5万人，新房摇号的成功率从8月份的13.63%上升至9月份的16.34%。在9月份杭州推出的70多家新店中，注册人数少于上市房屋的房地产多达33家。

杭州这个“买彩票买房”最热、持续时间最长的城市正在停滞。

金，九银十铜，九铁十铜

正如火如荼的南京楼市，随着三秋的落叶而微微降温。

要卖掉奥利维亚，你需要跑到高速公路上，向来来往往的车主分发传单。传单上说有5套特价房，每套价格下降了13万元，下降了10%。

“最有力的促销和最有力的促销都是南京非核心区的房地产，如江北六合区和丽水区的房子，而核心区如河西区仍未出售。”吕霄说。

根据数据，南京在9月份开盘51次，11034套新房上市。仅13处房产在同一天售罄，23处房产在获得销售许可后被平推而不晃动数字。"一般来说，很多房产都是出售的，最差的一个只卖30% . "吕霄说。

即便如此，南京和杭州仍是全国房地产市场销售的领头羊。

统计数据显示，9月份，一线城市的新房销售同比和环比分别下降19%和4%，导致平均降幅。其中，北京和广州的交易量持续下降，北京的环比降幅超过20%。

二线和三线城市的营业额环比下降6%，同比基本持平。

长江三角洲的市场差异明显。杭州、无锡、常州等市场持续火爆，交易量有不同程度的增加。其中，南京的交易量大幅飙升，环比增幅超过60%，宁波、合肥、徐州等市场明显降温，环比降幅超过20%。

成都、长沙、郑州等市场加速转冷，环比下降超过30%。

二手房市场也很惨淡。

数据显示，十一黄金周期间，14个监测城市的日均交易面积较2018年同期下降21.9%，其中一线城市下降36.4%，二线代表城市下降21.8%，仅三线城市上升18.6%。

以前的“金九银十”变成了“铜九铁十”。

房地产企业的降价促销很棘手

每当房地产市场处于衰退季节，开发商都会提供各种促销工具:特价房、打折促销、10%首付、买房和送车...

总部设在上海的一家上市房地产公司的营销总说，房地产企业融资越来越难，房地产市场监管没有明显放松。“在各种因素的共同作用下，我们普遍意识到转折点已经到来，在这一转折之后，我们看不到我们在未来能够回头。”

房地产企业通常通过促销来收回资金。

“一线和强势二线城市的降价将不会很普遍，幅度也不会很大。三个四线城市普遍在降价，并做出很大努力。在同一个城市，核心区不容易下降，偏远地区先下降。”据营销经理介绍，在所有的房企中，一般来说，两类房企对降价促销的推动力最大:一类是土地储备大、库存多的房企，另一类是负债率高、融资困难的房企。

时代地产和R&F地产已经开始为所有员工买房。所有的员工，不管他们是否属于营销队伍，都热衷于在网上和网下销售自己的房地产项目。

恒大在8月开始不分青红皂白的特别促销。促销手段因地区和建筑的不同而不同，但对买家来说，无非是以下几种方式:价格折扣、一些特价房、分期付款、抽奖、礼包、购房和送车等。

房企还推出了老业主，以开展“以旧带新”的推广。销售员吕霄说，普通的老业主通过介绍新客户和达成交易可以获得5/1000的佣金。

此外，越来越多的项目选择“分销”。

根据上面提到的营销经理，在十一长假之前，杭州余杭区数十家房地产经销商紧急召集起来争分夺秒地推出该项目，以便在国庆假期期间快速发货。

由于各种抢丰收的措施，9月份主要房企销售明显好转。例如，恒大831亿元，同比增长31.9%，环比增长73.8%；碧桂园实现515.8亿元，同比增长40.39%，环比增长10.14%；世茂地产实现320.9亿元，同比增长57%，环比增长49%；

一些中小房企销售增长乏力。当代购房者9月份达到31亿，同比仅增长3.4%；幻想曲年录得25.2亿，比上个月减少10%以上。

"总的来说，促销降价对住房企业的加速付款起到了作用."上述营销总是说，然而，也有可能注入水的数据。

一家上市房地产企业的审计部门负责人表示:“例如，在统计时点之前，项目公司将房屋出售给了经销公司，经销公司只支付了少量的首付款，但项目公司却将全部销售金额上报给了集团总部。在统计时间之后，销售公司将把未售出的财产退还给项目公司。”

对于房企的各种促销和报价，审计总是提醒买家擦亮眼睛。“许多特殊房间的楼层、户型和朝向都很差，应该低于一般的房价。所谓的特殊奖励只是噱头。”

(应被告要求，张彤是化名)