李宇嘉：楼市调控抉择 “过把瘾就死”还是“涅槃后重生”

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最近，笔者走访了深圳、中山、惠州等珠三角城市，发现了许多空空工业园区。情况并不好，一些人正在等待拆迁，商品房开发(主要是“阶级住宅”)的程序正在进行中，老板胃口很大，宁愿选择空，而不是赚取那可怜的租金；有些是因为原来的制造企业已经转移到大陆或东南亚，暂时租不出去；其他人则是，入驻企业干脆退出，老板退休或去炒股。

不久前，市场传言深圳钱海写字楼空的入住率高达65%,这迫使住房和建设局谣言。官方的言辞非常苍白，钱海的高空安置率是铁定的。即使不是65%，50%也总是存在，这并不能改变空配售率超高的事实。深受成千上万人喜爱的深圳依然如此，其他城市甚至更不乐观。最近，第一太平戴维斯的数据显示，佛山甲级写字楼的入住率为39.6%，比去年提高了3个百分点。

过去，金融市场是好的，互联网是任性的，房地产市场的需求是蓬勃发展的。他们都支持门面和租用的办公楼。因此，房地产、金额和tmt是办公楼的三大用户。在深圳的前海、后海和福田中心区，主要有这三种类型的业务，包括互联网。但是个人理性，集体理性，是不理性的。深圳要发展新产业，隔壁的珠海(横琴新区)、东莞(滨海新区)、广州(南沙新区)、佛山(三龙湾)都要发展。

结果如何呢？当然，这是高空设置率！时间过去了，资本回归实体，p2p爆炸，互联网红利下降，“很多人在金钱上很愚蠢”和“我很抱歉没有租到办公楼就创业”的时代已经过去了。重要的是，经济“股票时代”即将到来，赚钱越来越难。由于蛋糕大到一定程度，很难做成大蛋糕，股票增值的比例越来越小，这反映在国内生产总值连续九年增长放缓，十几年来蓬勃发展的汽车、手机和房屋销量下降。

股票时代的第二个特征是差异化。表现为人口分化、城市分化和区域分化，这就是大城市疯狂地“抢人口”和“抢产业”的原因。因为蛋糕太大了，你得到了，别人却失去了。经济困难用数字表示。2019年前三个季度，国内生产总值增长率分别为6.4%、6.2%和6%。业内人士认为，中国经济可能在2020年进入“5%时代”。经济低迷，房地产市场监管宽松，这是一个已经反复验证的逻辑。

最近，从天津到南京，从燕郊到三亚，楼市调控正在融化，而河南、广西等内陆四线城市的省份和地区已经完全取消了城镇户籍门槛，变相放松了调控政策。你对新一轮放松管制有何看法？“在经济下，在房地产市场上”，旧逻辑似乎有道理。在上述城市中，限购和放松区的房地产市场存在大量库存和财务困难，因此放松限制是合理的。你过去为什么不这样做？然而，用旧逻辑来谈论当前的房地产市场，无异于雕舟求剑。

在上海临港(600848)自由贸易区，8月初，对外国人购房的限制放松了(社会保障从5年改为3年)，但“楼市热”只持续了一个月。9月份，临港板块(55700平方米)的成交量较上月暴跌43.3%。我在上海的朋友告诉我，最近临港的中介少了很多。为什么？目前的房地产市场形势与过去大不相同。没有一个城市缺房，无论走到哪里，都有许多新的地点在出售和建设中。“房不投机”，地价和房价联动受到抑制，大家都不急于买房。

现在，即使在深圳这样的一线城市，拆新楼的比例也只有20%-40%，二手房的交易周期(从上市到交易)也只有4-5个月。解释什么？在股票时代，房价涨幅收窄，短期投机导致亏损。应仔细选择长期持有，只有那些有支持服务的才应认真对待。对于地方政府来说，刺激可能会带来另一波繁荣，但烟花很容易变冷。没有人口和服务的支持，即使政策不被压制，人民也会用脚投票。到那时，如果你错过了工业发展的机会，这个城市将会被鸡毛覆盖。

海南(两次)理解这种痛苦，天津和燕郊也理解。最近，燕郊放松了对省属单位、大学、医院和进口企业员工的采购限制。没错。只有搞好服务业和工业，才能承担起北京作为非首都城市的职能。否则，首都将去天津、熊安和固安。天津滨海新区的两个科技园也放宽了购买限制，这与燕郊的情况相同。除了低门槛和低价格的房子，还能吸引北京人吗？

千里之外的三亚也是如此。自由贸易区和自由贸易港是“双定位”，三亚需要人才。中国只有一个三亚，如果放开限购，楼市就会繁荣，但这就等于“上瘾而死”。这是从痛苦的经历中学习并通过政策的东风从涅磐中重生的唯一出路。除了常住人口之外，能在三亚买房的人都是榜上有名的人才。简而言之，放松管制并不排除支持市场。毕竟，房地产市场应该是稳定的，但这绝不是救助。在市政府的主要职责下，财政资源是给你的(例如，增值税是“50-50分”)，机会就在你面前，你可以从左到右为所欲为。

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