袁一泓：考验房企真本事的时候到了

本篇文章2085字，读完约5分钟

？

苑怡红

虽然我一直认为房地产行业最缺乏想象力，但我不知道从哪一年开始，房地产行业对“金九银十”充满了想象力。

我之所以说这是“想象”，是因为我的同事们通过梳理过去的商品房销售数据发现，9月和10月从未达到年度交易高点。在某些年份，9月和10月的交易量只能达到当年的月平均水平。相比之下，自2007年以来，12月一直是前几年年度交易的最高点，毫无例外。

今年9月份房地产市场表现如何？

根据嘉里的数据，9月份中国房地产百强企业的股权销售额同比增长23.9%，比去年同期高出近11个百分点。超过80%的前50名房地产企业的月度表现逐月改善。

看起来不错。不过，请注意，这些数字首先是与今年8月和去年同期相比的。今年7月至8月，中国商品房销售形势较为清淡，而去年7月至9月，形势更加严峻。基数很低，所以今年9月份的增幅是显而易见的。这是主要住宅企业在准备足够的商品时所取得的成就。

当然，也有房地产企业，它们的数据真的很精彩。比如恒大。据恒大10月3日披露的数据，9月份的合同销售额达到831.1亿元，同比增长约73.8%，同比增长约31.9%，创下公司单月合同销售额新纪录。

关心房地产市场的朋友们都知道，恒大有这样的业绩，主要是由于其“全员上阵”的促销。今年8月，它在全国范围内推出了500多台38%的折扣促销活动。排名前50的其他主流房企销售良好，基本上是在住房充足的基础上大力推广的结果。

如果我们看一下今年1月到9月的销售情况，会更清楚。根据嘉里的报告，截至9月底，在设定年度销售目标的房地产企业中，只有近40%的房地产企业实现了75%以上的目标完成率，另有40%的房地产企业实现了65%-75%的目标完成率，而其余房地产企业没有实现65%的目标完成率。“大型房地产企业的总体目标完成情况不如去年同期”。

今年前九个月的整体情况不如去年，主要是因为去年上半年商品房销售相当红火，一些房地产企业有可能在2017年重现辉煌的错觉，但他们没有想到下半年会出现大幅好转。

如果九月不够好，十月会发生什么？据媒体报道，在过去的假期，房地产市场疲软。根据诸葛房产搜索数据研究中心的监测数据，黄金周期间，全国10个重点城市的新房销售面积为77.22万平方米，同比下降8.1%，创下近五年来的新低。在十月的剩余时间里期待惊喜是不现实的。

然而，大力推广的房地产企业仍有良好的业绩。恒大，国庆期间部分项目特价，部分公寓和商铺低至六折。10月1日至7日，恒大全国销售额达到惊人的510亿元，再一次创下黄金周房地产企业销售额最高纪录。恒大9月以来的销售应该足够令人信服。

在林园，躲在网里总比去钓鱼好。再次，房地产企业不要犹豫，赶快推广。

然而，晋升不是灵丹妙药。房地产市场的气氛发生了巨大的变化。这一点，作为二手房市场的领先繁荣指数，已经显示出来。几家房地产机构的数据显示，交易周期正在显著增长。买家的这种观望情绪已经传播到了新的住房市场。几位房地产企业的高管告诉我，项目取消率在下降，还款速度在延长。对于个别城市的困难项目，即使最有能力的“销售突击队”从不同的地方派出去支持他们，结果也是非常不令人满意的。

自然，一些房地产企业的朋友会把这种市场表现归因于融资环境的变化。也就是说，自今年5月底以来，监管当局不断收紧与房地产相关的信托、债券发行甚至信贷。但是公众舆论显然夸大了这些政策的影响。正如银监会首席风险官、新闻发言人、办公厅主任肖9月11日在银监会新闻发布会上所言，监管部门的压力下降主要是因为非法分流了房地产表外资金的“输血”，没有控制房地产企业贷款的增加。

据中原地产研究中心统计，截至10月8日，全年房企融资533.6亿美元，同比增长50%，其中8月份海外融资15.8亿美元，9月份37.97亿美元。虽然融资成本有所增加，但房地产金融政策收紧(6-9月)以来的融资成本并不比上半年高。

一些房地产企业的朋友只想盯着自己的项目和眼前，却不愿谈及行业的大环境，认为这种讨论是空.式的迷失但我个人不得不提醒大家，自2016年10月新一轮调控推进以来，整个房地产行业的制度环境和市场环境已经并将继续发生重大变化。当房地产市场热的时候，它会被监管，当它冷的时候，它会被刺激。这种开发模式不再适用，并且永远消失了。

我想重复我自己的观点，那就是，房地产将逐渐成为一个正常的行业回报。不仅指房地产投资，还指商品房的价格、销售和利润率。很多年前，我曾一次又一次地告诉我在房地产行业的朋友，房地产占据如此多的社会资源，尤其是资本资源是不可持续的。房地产信贷占总信贷的四分之一以上，这在短期内是可以理解的，但从长期来看是不正常的。哪个行业不需要在改革和发展上投入大量资金？你从事的行业越多，其他行业就越少，尤其是实体经济。

然而，正常的行业回报并不意味着房地产已经停止。在可预见的未来，房地产仍将有发展。主要指内涵和质量。近10年来房地产业的快速发展为经济和城市建设做出了巨大贡献，但客观地说，其内涵是粗略的。是时候全面提升产品和服务的质量了。这是在正常生活中过非凡生活的真正技巧。