挺进万亿蓝海市场 装配式建筑或迎爆发式增长

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从构思到试水，从质疑到探索到发展。自2016年以来，在中央政府的预制建筑发展规划和激励政策的指导下，各省市开始了预制建筑的发展热潮。作为建筑产业化的发展中心，房地产行业对预制建筑的依赖可能会带来爆炸性的增长机遇。

2019年9月，国务院办公厅转发住房和城乡建设部关于完善质量保证体系、提高建设工程质量的通知，提出大力发展预制建筑，推进绿色施工，通过先进技术和科学管理，减少施工过程对环境的不利影响。

2019年10月17日，住房和城乡建设部发布《关于组织申请第二批预制建筑示范城市和产业基地的通知》。两年前的2017年11月9日，住房和城乡建设部正式认定北京、杭州等30个城市为首批预制建筑示范城市，万科、碧桂园等195家企业为首批预制建筑产业基地。

根据《预制建筑“十三五”行动计划》提出的“到2020年，新建建筑面积中预制建筑的比重将达到15%以上”的要求，到2020年，预制建筑的市场规模将超过1万亿元。

然而，《国家商报》记者注意到，虽然绿色预制建筑在中国的发展已经初具规模，但与发达国家相比，仍存在一些薄弱环节，如缺乏系统完整的科技创新，产品种类较少等。我国预制建筑仍存在成本高、施工方法粗糙、污染排放高等亟待解决的问题。

发展“局”

预制建筑在德国和日本已经成熟，在经历了20世纪50年代起步、70年代繁荣、80年代停滞的过程后，近年来又重新全面启动。

据房地产业人士透露，2007年，万科在上海浦东万科新里程项目上测试了预制建筑技术，该项目被视为商业地产，并开始探索这一领域。

万科首席规划师傅志强早些时候表示，自2007年以来，万科预制建筑的发展经历了四代，即五代。他认为，中国预制建筑的发展需要政策引导，需要整个行业各司其职。

2017年11月9日，住房和城乡建设部发布了《住房和城乡建设部办公厅关于确定首批预制建筑示范城市和产业基地的函》，确定万科、碧桂园等195家企业为首批预制建筑产业基地，预制建筑被纳入主流房地产视野。

自今年年初以来，建业地产和美豪地产(000667)等房屋公司也开始铺设预制房屋。

值得注意的是，2019年11月6日，长沙远大住宅产业集团有限公司正式在香港证券交易所上市，成为首家在香港证券交易所成功上市的预制建筑企业，并获得了资本市场的认可。

住房和城乡建设部的统计数据显示，2015年，全国新建预制建筑面积为7260万平方米；2016年，达到1.14亿平方米，同比增长57%；2017年新建预制建筑面积约1.52亿平方米；2018年，建筑产业化程度进一步提高，新建预制建筑面积达到2.9亿平方米左右，同比增长81%。

尽管预制建筑在中国的整体增长明显，但目前在房地产领域的应用范围仍然很小。一家房地产企业的高级建筑主管告诉《国家商报》说，目前，一个地区只有20%的在建工程组装和预制施工场地被占用。

由此可见，预制建筑在中国房地产行业的发展并不顺利。那么，是什么原因影响了这项被称为“建筑技术的进步”的技术在房地产领域的普及和落地呢？业界应该如何看待这项先进技术？

成本困境

预制建筑是指工厂中的预制构件(如住宅的一般部件等。)，它们通过工业施工技术(螺栓连接、焊接、钢筋混凝土搭接和浇筑等)连接成一个整体。)在建筑工地上形成一个现代化的建筑。

上述房地产业人士告诉《国家商报》，预制建筑需要在建筑设计、结构设计、施工和管理方面全面和现代化的发展。因此，其建设周期短，环保性强，性能优于传统建筑。此外，还具有空布局灵活、绿色环保、可持续发展、重量轻、承载力高、品质优的特点。

然而，当工业艺术商业化时，一个不可忽视的前提是成本。

58房屋研究院首席分析师张博告诉记者，小型预制房屋的成本高于普通房屋。

然而，与材料成本相比，更突出的矛盾实际上是时间成本。

“施工进度比普通的运营结构慢，这对于注重快速周转、时间就是金钱的开发商来说肯定行不通。”上述房屋建筑龙头企业高级施工监理负责人表示，装配楼对现场吊装条件要求很高，对现场操作和施工人员的技能要求也很高。

根据声明，实际情况是，一般多层和高层钢结构平均每四天可以完成一层，但目前组装吊装完成一层至少需要7-8天。

然而，房地产业内人士也表示，理论上组装和吊装的施工速度应该比传统施工快30% ~50%，但在实践中，预制建筑并没有表现出工期短、资金利用率高的优势。

显然，这种矛盾是由技术普及和应用率之间的差距造成的。

张博说，目前中国对预制建筑的认识还不够。虽然预制装配式住宅具有建筑标准化程度高、节能效果好的特点，但在短时间内仍难以取代手工和离散的传统建筑方式，一些品牌住宅企业的试点仍在进行中。

中国建筑科技集团公司董事长叶浩文在接受媒体采访时直言不讳地表示，我国预制建筑的发展仍处于起步阶段，仍存在很多问题，如开发商普遍关心的造价和结构安全问题，可以通过综合建设来解决。

叶浩文表示，只要工业化实现标准化和规模化，成本就会下降。例如，设计和构造可以是集成的，并且可以考虑集成的构造。承重墙应与围护、装饰、机电结合，并预留预埋。现在成本高是因为技术研究不够，落后的施工方法还没有被新的施工方法所取代。

我什么时候能省钱

显然，预制建筑的优势不容忽视。上述房地产龙头企业的建设监理高级负责人向《商业日报》记者表示，在钢材价格高企的情况下，装配式建筑产业化可以从劳动力等环节节省大量成本。

就成本而言，如普通现浇结构按建筑平方米计算，高层建筑为每平方米300~400元；根据一个30层的单元计算，它大约是20000平方米，每栋建筑花费700万元。

如果在土地转让时需要预制建筑，如果预制构件已经制成，项目可以提前出售，有些地方可以零价或零价出售，开发商也可以先卖后还。第二，在一些地方，为了鼓励房屋企业采用预制建筑，要求制造预制构件以奖励建筑面积比例，这相当于变相增加房屋的实用面积。

“以江苏为例，如果外墙采用预制构件，则不包括外墙，一般计算面积以空腔中心线为准。如果外墙不算面积，就意味着整栋房子没有90平方米，所以可以建更多的房子。如果账户是经过计算的，你愿意做。如果不计算，它将被搁置。”建设监理负责人说。

另外，在成本投入方面，有一种观点认为，与现浇钢-混凝土结构相比，预制建筑需要预制构件，即混凝土需要先浇入磨具，而磨具开模的成本较高。

"事实上，如果磨具圈数越多，摊销的建设成本就会越低."张博认为，我国预制建筑的标准化和通用化程度不够，缺乏适合工业化生产模式的预制结构体系，这不是一蹴而就的。

因此，预制装配式住宅的发展不能仅仅依靠一些住宅企业“早尝甜头”，还需要住宅企业及其上游相关企业在政府政策的引导下加以推动。同时，政府应该引导建立更全面的标准。关注个体住宅企业的预制建筑对增加利润意义不大。

“特别是对于中小型企业来说，从预制建筑中获得比传统建筑方法更好的成本通常更加困难。因此，中小住宅企业使用预制建筑的时机还不成熟，在某些城市群和地区还存在大量的大型品牌住宅企业。开发项目值得推广预制建筑。”张博指出。

同时，张博强调，从未来的长远发展来看，中国人口红利的逐渐减弱将导致未来劳动力成本的上升，这与房企和建筑企业必须考虑通过预制房屋的方式减少人力以达到降低成本的目的是背道而驰的。