“冬令进补”头部房企年底融资忙

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中小房企融资难度越来越大，但龙头房企融资火力十足。

2019年最后一个季度，万科、中海、华润、龙湖都抛出了各种模式的融资计划。万科a(000002) bs出行，中海重新发行美元钞票，华润发行股票融资，龙湖接受上海证券交易所发行的180亿元公司债券。此外，所有融资方案都有一个非常明显的特点:渠道多元化，成本低廉。

越来越多的从业者感到市场份额和行业资源正在进一步聚集在房屋企业的头上。当行业进入冬季，稳定的财务结构使这群龙头房地产企业能够安全地“储存过冬的粮食”。对于中小型住房企业来说，今年冬天可能会很艰难，但对于住房企业的负责人来说，这可能是他们的大日子。记者指出，“成本不高”和“不怕多钱”可能是这些龙头房企融资渠道全面铺开的重要原因。

“赶快去收集食物”

两天前，中国海外发展(中国海外房地产香港交易所上市后的缩写)在香港证券交易所正式上市并发行了2029年到期的担保票据。该票据的发行规模为2.94亿美元，利率为3.05%。

这实际上来自中海地产今年7月在香港设立的海外中期票据计划。在此海外中期票据计划下，中海可以灵活把握市场窗口，根据未来融资需求，发行不同规模、不同币种、不同期限的债券，提高海外融资效率。

这是中国海外地产在香港设立的首个海外中期票据计划。在此之前，虽然它已经在香港证券交易所注册了很长时间，但它的融资一直主要依靠银团贷款，很少发行外币债券。2019年7月，中国海外地产发行了票面利率为3.45%的10年期美元债券和票面利率为2.90%的5.5年期固定利率债券。

上述三个融资项目的成本已经处于行业最低水平。

华润置地也是一家中央企业，它在今年10月推出了配股融资计划。于2019年10月22日，华润置地宣布，持有本公司约61.2%股份的华润集团(土地)有限公司以每股33.65港元的价格向不少于六名独立承授人配售2亿股股份，配售融资的净收益约为67.2亿港元。

“配股融资”是许多房地产企业在今年特别困难的融资形势下选择的一种融资渠道。然而，就华润置地而言，很明显，它选择配股融资不仅是因为融资困难，也是为了在行业低迷时积累粮食。《全国商报》记者注意到，除了配股融资，华润置地最近又增加了一笔银团贷款。2019年11月24日，华润置地与多家银行组成的财团签订贷款融资协议，获得86亿元人民币的五年期定期贷款融资。

融资环境越来越冷，资产支持型证券已成为房企融资的重要渠道。12月2日，据深交所披露，万科-国鑫证券(002736)购房最终付款专项资产支持计划第12个项目状态更新通过。本次专项资产支持计划为abs，由万科企业股份有限公司发行，拟发行金额为11.5亿元。

万科一直是资产支持证券的主要发行者。据记者不完全统计，今年下半年以来，万科已经发行了总额超过35亿元的资产支持证券。据天丰证券(601162)统计，截至2019年7月，万科发行的abs股票总规模超过1000亿元。

“你可以用钱过冬”

龙头住宅企业的融资动机与中小住宅企业有着本质的区别。

一位长期跟踪a股上市房地产企业的分析师告诉《国家商报》，“冬天花得越多，现金就越多。”一旦天气越来越冷，最好手里拿些钱。如果成本不高，那么圈出一些钱，并继续购买一些小公司或项目，不能站起来横向扩展网站。今年，我不怕更多的钱。”

“低成本”和“不怕多钱”可能是这些龙头房企融资渠道全面铺开的重要原因。无论是中海、华润还是万科，其融资成本都是业内最低的，负债率一直保持在非常稳定的范围内。即使杠杆率略有提高，也足以御寒。

拿钱后，规模扩张会更加大胆。事实上，虽然上述住宅企业的财务结构一直保持在安全范围内，但在过去几年中，它们不可避免地因为“稳定”而被指责错失了机会，因此在资金的严格控制下，它们可能会实现规模转型的机会。

例如，华润置地在抛出配股融资计划时，毫不掩饰在募集资金中，有60.5亿港元用于购买和开发与集团项目相关的土地；约6.7亿港元用作本集团的一般营运资本。

中小房企的融资大多是债转股，借新还旧，而财大气粗的华润置地则骄傲地宣称配股就是“买地”。中海地产也是如此，其净负债率已经上升。过去很长一段时间，中海地产的净负债率一直保持在30%左右，但今年年中，这一数字被刷新到38.3%，这是由于中海地产在土地市场的积极行动。

根据中国参考咨询机构的数据，今年前11个月，中国海外房地产投资928亿元购买土地，仅次于万科、碧桂园和保利发展。在土地市场上，中国海外房地产表现出激烈的一面。

但这可能是时代给他们的机会。“如果中小型住房企业负担不起，那么总部住房企业的份额将更加集中。”一位香港股票分析师指出。

上述分析师进一步表示:“如果你过冬，获得更多的钱不一定是好事。毕竟，还是有兴趣的。但如果是龙头企业，就要看得更远:过冬是为融资成本高的中小房企准备的，对龙头企业来说，这可能是一个机会。对手坚持不住，他们没事，那就是机会，吃掉他们(机会)！”