房企融资总额大幅反弹 楼市差异化调控仍在扩围

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数据显示，在10月份创下新低后，11月份40家房地产企业的融资总额大幅反弹，仅次于今年3月份的最高点。与此同时，许多地方的购房政策已经调整。郑州市提高了住房公积金贷款额度，但黑龙江等地收紧了调控政策。

据业内人士透露，在房企融资龙头被控制的背景下，产业政策在“城市政策”层面上边际改善的可能性正在增加。未来，更多城市可能会出台有利于稳定房地产市场的政策，如人才购买、首套住房信贷支持、公积金政策等。，但“没有投机的住房”和“稳定土地价格，住房价格和预期”的基调不会改变。

住房企业融资总额比上个月大幅上升

根据通策研究所的最新数据，11月份，40家典型上市房地产企业的融资总额为904.36亿元，比上个月大幅增长283.49%，融资总额仅次于今年3月份的最高点。债务融资方面，11月份，40家房地产企业债务融资金额为767.2亿元，比上个月增长235.75%。其中，其他债权融资(包括向金融机构借款、发行资产证券化产品、定向融资计划、发行可持续资本证券、债权转让等。)融资总额排名第一，占29.57%，比上个月增长338.86%。公司债券位居第二，融资金额203.45亿元，占比22.50%，比上个月增长101.28%。国内银行贷款排名第三，融资金额98.97亿元，占比10.94%，比上个月增长145%。

股权融资方面，11月份，40家房地产企业的股权融资金额为137.17亿元，占比15.17%，比上个月增长1773.19%。其中，境内再融资54.45亿元，占比6.02%，比上个月增长675.72%；在港上市的房企通过海外配股募集资金，总额为82.71亿元，占比9.15%。除部分房企的股票期权计划外，华润置地和碧桂园进行了新股配售。

值得注意的是，海外融资仍然强劲。根据通策研究院的数据，11月份，40家房企的外币融资总额为391.44亿元，比上个月增长172.55%，占融资总额的43.28%。其中，美元融资总额为231.49亿元(32.93亿美元)，占融资总额的25.60%；港元融资总额159.95亿元(178.11亿港元)，占比17.69%，较上月增长近21倍，主要来自海外银团贷款和海外配股融资。

根据11月份40家房地产企业的融资成本，在披露的数据中，融资成本均低于8%。融资成本最低的是万科最新发行的两期中期票据，发行金额分别为4.23亿美元和3亿美元，融资成本分别为3.15%和3.5%。融资成本最高的是建业地产于2023年发行的2亿美元优先票据，票面利率为7.9%。

同一政策研究所的陈伟研究员认为，虽然11月份房企融资额大幅反弹，但房企融资难的问题依然不容置疑:一方面，11月份股权融资的金额和比例大幅上升，许多房企进行了新股发行。配售项目子公司股权进行股权融资，在锁定债务融资渠道的情况下，股权融资已成为住房企业的最后手段；另一方面，海外融资仍然是住房企业筹集资金的主要渠道。虽然11月份外币融资比例有所下降，但金额仍大幅上升，环比增长172.55%，海外银团贷款再次出现，这也意味着国内贷款非常困难。

中原地产首席分析师张大伟认为，总体而言，房地产行业资金短缺，房地产企业抓住时机发行大量美元债券。住房企业的美元债务将在2019年创下新纪录，这已成定局。“美元债务是一些住房企业的重要资本补充，但由于配额限制，很难成为最重要的来源。美元债务的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。”他说。

差异化监管仍在扩大

自11月份以来，上海、广州、深圳、佛山、成都、郑州等地相继调整了采购政策。12月4日，郑州市将住房公积金贷款额度从60万元提高到80万元。对此，诸葛住房数据研究中心分析师郭世英认为，提高公积金贷款额度可以缓解购房人的贷款压力；另一方面，它是为了吸引人才和增加就业。公积金新政策出台后，郑州房地产市场有望好转，但仍保持稳定运行。

郭世英还表示，今年郑州的房地产市场受到严格监管。“金九银十”期间，新建商品房交易量不足1万套，处于历史较低水平。房屋企业的降价促销并没有带来交易量的增加。最近，许多城市放松了公积金和人才购买政策，郑州增加公积金贷款是合理的。

“总的来说，政策已经逐渐开始双向调节。最近，大湾区的许多规定已经被大力放松，但一些地方，如黑龙江省，已经发布了紧缩政策。”张大伟说。

12月3日，黑龙江省住房和城乡建设厅、省自然资源厅联合下发了《关于进一步加强黑龙江省房地产市场监管的通知》，明确了全省房企购买和开发土地的资金不应来自金融贷款，同时对房企按照信用评价进行分类，实行差异化监管。

值得注意的是，12月1日，央行行长易纲在《求是》杂志上撰文，坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的方向，加强了对房地产金融市场的宏观审慎管理，加强了对房地产整体融资状况的监控，综合运用各种工具对房地产融资进行反周期调整。

根据招商证券(600999)的研究报告，“经济、风险和民生”是房地产政策必须考虑的三大目标，近期经济下行压力的权重可能会上升。从4月到8月，政策更加紧缩，或以“风险防范”为出发点，房地产融资的紧缩几乎“完全覆盖”了房企的所有融资渠道，即应该管理的龙头已经得到了管理。近日，原央行统计调查司司长盛松成表示，“不应将房地产作为刺激经济的短期手段，也不应等同于继续收紧政策”，或表达了一些认为房地产不会拖累经济的观点。在房企融资的龙头被控制的背景下，产业政策在“依市决策”层面上边际改善的可能性在增加，但“无房无房”、“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的基调不会改变。