开发商不再见地就买土地转“凉”：每块地都要精打细算

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时代周刊记者:胡天翔

根据中国指数研究院12月2日发布的报告，2019年11月，全国土地市场整体成交量同比下降20%以上，平均交易价格同比上升30%以上，土地出让金总额同比上升。

该报告还称，一线城市的黄金供应量逐月增加，成交量高于上月，其中深圳以近237亿元的黄金量领先。

二线城市供应量同比略有增加，交易量下降，但价格上涨，从而推高了总转让费同比。

三是四线城市供应量同比下降10%以上，平均底价同比上涨，总转让费同比上涨近20%。

土地市场整体成交量下降，反映出受市场低迷、融资紧缩等各种影响，房企投资意愿进一步减弱。

“目前，市场正处于调整期，许多开发商的资金也很紧张，如果看不到就买不到。”11月底，一家100强房地产企业的总裁助理告诉《时代周刊》记者，该公司在购买土地时非常谨慎，每一块都要计算清楚。包括营销在内的几个内部业务条线应逐一计算，然后报专家委员会批准。

12月2日，易居研究院智库中心研究主任严跃进对《时代周刊》记者表示，全国土地市场成交量同比下降，这再次印证了当前土地市场降温的方向。在这种情况下，建议开发商少占土地，甚至不占土地。

主要城市近700场土地拍卖

尽管一线和二线城市的土地供应正在增加，但拍卖的情况也很多。

11月26日，武汉共售出5个包裹，起拍价为35.7亿元。然而，最终只卖出了两个包裹，一个被吹走，两个被卖掉，总成交价为10.17亿元，交易面积约为77800平方米。

11月22日，深圳6处民宅挂牌出售，平山坑梓地块被拍卖。

11月18日，佛山市顺德区出售了两处商住用地，其中一处因无人问津而未能出售。

根据中原地产研究中心的统计，截至11月27日，中国主要城市的住宅用地流向标志数量已达696个。中原预测，在常规资本链最紧张的12月，上述流媒体数据可能会大幅增加。

“当房地产市场上涨时，基本上你买地不会亏钱，银行也更有把握向开发商放贷。”上述100强房地产企业的总裁助理告诉《时代周刊》记者，但现在市场正处于调整期，许多开发商也资金短缺，所以他们可以不看土地就买。

严跃进告诉《时代周刊》记者，全国土地市场成交量同比下降，这再次证实了当前土地市场降温的方向。反映在开发商身上，他们会认为目前的去库存压力比较大，年度目标压力比较大，或者空的利润比较小，所以他们在征地时会比较保守。

柯指出，总体而言，目前土地市场的量价上涨正在放缓，地价率较低，竞争程度正在下降，这反映了市场回归理性的一面。

“不同的城市面临着不同的土地拍卖调整。例如，北京和深圳等一线城市正面临政策收紧和监管，而10月份在厦门挂牌的两块地块不仅没有招标底价，还允许土地分两次支付。这笔转让费旨在刺激房屋公司参与拍卖。”凯瑞进一步解释道。

克里还指出，随着市场的不断分化，未来一线城市将不可避免地成为有利可图的洼地，土地市场将在严格的政策控制下继续稳步发展；然而，在供应量和调控刺激的作用下，其他一线城市可能略有回升，征地机会值得更多关注。

房地产企业的投资意愿已经减弱

土地市场的“降温”反映出，受市场低迷和融资紧缩的宏观影响，住房企业的投资意愿进一步减弱。

根据嘉里的报告，2019年1月至11月，前100名房屋的新销售额为8.4万亿，比上个月略有增长6%；前100家房地产企业的土地收购与销售比率仍保持在0.36，与上月持平，总体上仍保持谨慎。

从11月份一个月内获得的土地数量来看，国有企业和中央企业表现强劲。

万科、中海、绿地、华润等。均名列前茅，征地金额超过100亿元，征地销售比例高于0.4，高于行业平均水平。

此外，在前30家企业中，金地和钟君相对活跃，每月征地金额超过80亿元。其中，钟君以59.4亿元赢得了厦门岛第三套宅基地，未来供应量仍相对充足。

然而，在11月份，前100名新增商品中有30%以上尚未获得土地，土地收购与销售的比例低于行业平均水平。

严跃进告诉《时代周刊》记者，在土地市场降温的背景下，有人建议开发商少拿土地甚至不要土地。“但如果公司此时有战略扩张，并且有足够的资金，那么在反周期土地收购中以较低的成本获得一些土地是一种更好的扩张模式。”阎跃进接着说道。