冯仑：关于买房的几十个问题 我有答案

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买房子是一件大事。在过去的二三十年里，几乎所有的媒体每天都在每一页上提到它。几乎每个人，无论是东南、西北的中国人、来中国旅游的外国人还是海外华人，都对中国大陆的房地产非常感兴趣。

这件事涉及到每个人、每个家庭和一个人的一生，从童年记忆到老年记忆；这个问题涉及国内生产总值，而国内生产总值涉及经济增长和产业结构；这件事也涉及到社会的公平和稳定。如果我们想找到一个可以涵盖这么多领域并且足够重要的词，把它放在一个宏大的地方来表达清楚，那么这个词几乎只有一个——房地产。

在1987年深圳的“第一次拍卖”中，一块土地进入市场，推动了国有土地使用权的改革。自1998年取消住房分配制度，实行市场化住房解决方案制度以来，房地产逐渐成为城市经济发展的支柱产业。房地产，尤其是住房，已经成为我们整个经济生活中的一个热门词汇，也是一个让我们感到快乐、痛苦和困惑的词汇。当我们买房子的时候，我们很幸福，结婚生子，从此幸福地开始了新的生活。但我们也将遭受痛苦，因为我们可能成为抵押贷款的房奴。房子变成了私有财产，人们因为他们的房子而结婚和离婚，因为分居而产生纠纷，滑稽或悲剧的故事上演。

从1998年到现在，我们看到了整个房地产业的巨大发展，创造了一个奇迹。在城市化的发展史上，1978年我国人均住房面积为6.7平方米，到2016年，我国人均住房面积达到36.6平方米。现在全国人均住房面积是多少？40.8平方米。

电视剧《蜗居》一边是梦想，另一边是现实。居住已经成为他们在大城市挣扎的无奈选择。

可以看出，改革开放40年来，我们感受到的最大变化、最大进步、最大幸福就是房子大了。不仅我家的房子大，而且许多酒店、办公楼、医院和学校也很大。在这个过程中，我们既满意又兴奋。同时，我们也有一种在这个行业多年摸索带来的安慰。同时，我们也有很多问题。

事实上，这个行业的发展影响着三个主要的买家——所有那些想买房子但买不起的人，那些买了房子却跌了一跤的人，以及那些买了房子并赚了钱的人。在过去的二三十年里，买家变得更加兴奋。他们20年前买的房子没有被翻过三五次，但也有七八次或十次，但那些没有买房子的人呢？

在这两三十年里，当我参加活动时，每当我看到一个年轻人或一个老人口袋里有一些钱或很多钱，最常问的问题是:

什么时候买房合适？

房价会不会上涨？

一线城市的房地产市场发展如何？

二线城市的房地产市场发展如何？

公寓怎么样？

房子怎么样？

经济适用房合适吗？

廉租房可靠吗？

我们应该如何申请廉租房和限价房？

什么时候用公积金贷款买房最好？

我们将来有财产税吗？

开征财产税后，我们有遗产税吗？

这个房子到期后如何续借？

这些问题是无止境的，同样的问题几乎在任何地方都会出现。

因此，在我近30年的职业生涯中，或者当我们开发住宅产品和促进销售时，我们都面临着同样的问题。这些非常有趣的问题都与买家有关。现在，第一组提问者可能是旧的，但是新的提问者仍然带着期待问我们问题。

第二个问题与卖方有关，通常称为开发商。在过去20或30年中，开发人员最常问的问题主要集中在:

如何向政府征用土地？

土地管理制度将如何改变？

土地是出租的还是私有的？

你能得到农村集体土地、城市划拨土地还是拍卖建设用地？

拿到土地后，如何规划、报建、设计户型、研究产品，最后如何销售？

如何管理自己的团队，如何利用好中介？

如何照顾新房和二手房？

如何丰富住宅产品？

除了小公寓、大公寓、豪宅、别墅、城市公寓和农村廉价别墅等产品外，开发商还可以尝试一些度假产品吗？

那么，在这个过程中企业如何经营和管理呢？如何组建团队？我们如何打造品牌，做好物业管理和客户关系管理？目前，开发商也进入了所谓的后开发时代，市场发生了巨大的变化。如果说三年前是发展时代，随着人均gdp超过8000美元等一系列变化，空城市空间格局和交通格局基本确定，我们进入了后发展时代。此外，二手房已经超过了新房的市场销售量，新房与二手房的周转率达到了1: 3，现在北京和上海的比率甚至达到了1: 5。

除了人均gdp、空市区的房型和二手房交易比例之外，第四个因素是现在人均住房面积已经超过40平方米。第五个因素是，一线和二线城市的净人口增长正在放缓，大多数城市已经接近零甚至负增长。当然，其他因素，如社会心理预期、税收、利率、政策等。，也会有一些影响，但这五个因素会导致新开发房屋的需求量和销售量下降。

基于此，我们认为房地产已经进入后发展时代，主要是指产品而非住宅产品。如果发展时代以住宅产品为核心，发展模式为主导，竞争在于成本、规模和速度，那么后发展时代的特征可以概括为全产品线、全价值链和全商业模式。

整个产品线至少有五大类产品，包括办公楼、购物中心、物流和仓储、医疗卫生和教育研发。整个价值链是指从土地收购到物业管理和房地产金融化的整个链条。全业务模式是指售房、租房、先租后卖、先租后卖，金融房地产的创新模式应运而生。进入后发展时代意味着整个产品线、整个价值链和整个商业模式的竞争。那么，在这个过程中将会出现许多新的问题。不同类型的商业房地产开发存在不同的问题。既有国际惯例，也有中国创造的一些新模式。

除了房屋买卖的问题，在这两三十年里还有第三个问题——来自政府的问题。在过去二、三十年间，政府最重要的角色是建立一套可持续的房地产制度和政策，不仅要解决大多数人的住房问题，还要促进房地产市场和建筑市场的全面发展，为经济增长提供动力和活力。考虑到我们过去在计划经济时代废除了住房分配制度，政府有三个可供选择的政策方向，即更加市场化。

电影《大空头》|美国房地产价格自大萧条以来没有在全国范围内下跌过,《房价将永远上涨》深深扎根于人们的心中。在次贷危机之前，很少有人敢说美国房价会下跌，更不用说关注它了。

第一个可供选择的政策方向是美国模式。在这种模式下，无论什么样的房子，富人、穷人、低收入和高收入，大部分住房需求都由市场解决。如果市场不能解决这些问题，一些金融手段(如次级抵押贷款)将被用来帮助穷人解决住房问题。

第二个可供选择的政策方向是新加坡模式，即80%的公寓由政府提供，价格区间稳定。20%完全由市场监管，市场被称为私人住宅。HDB公寓是新加坡住房发展局建造的公共房屋，出售给大多数普通工人。他们有一个公积金账户，他们可以获得较低的贷款利率，他们可以通过支付一点首付来买房子，如果房子将来升值，他们也可以获利。然而，私人住宅是不同的，它完全由市场调节。

如果你有钱创业，你就能满足私人住房市场的需求，而土地制度也相应不同。在美国模式下，土地基本上是私有的，这意味着一些土地可以随意买卖。由于新加坡地少人多，需要解决HDB的房屋问题，所以新加坡的土地只有一小部分是私人土地，而政府出售的开发房屋又分为99年产权、999年产权和永久产权。

第三个可供选择的政策方向是德国模式，主要通过租房解决住房问题。一个人一生最多只能买一套房子，不能靠买卖房子赚取巨额利润，也不能炒作，即“住在没有投机的房子里”，更多的是鼓励大家租房子。自1999年以来，政府一直根据不同的市场变化制定政策，现在更倾向于德国的“无投机住房”制度。届时，房地产市场将受到一定程度的抑制。

作为从业者，我必须主动回应前两个问题。在过去的二三十年里，我反复回答过这些问题，我觉得第一类问题的答案会满足买家的需求。现在，我正在把我已经回答的和将要回答的问题的答案，以及可能对将来的参考有用的想法放在一起，以便回答购买者应该问的问题。另一部分与开发商、从业者和行业有关，我们一般称之为卖家。如果有机会，我希望将来能写一本书。

新时期，住房进入了“无房无炒”阶段，整个房地产市场进入了后发展时代。在未来，我相信huge/きだよきだよきだよききだだがきききだきききӕӕ12仍然存在，我们的工业将继续存在50或100年。虽然我看到一些人开始在火星、月球和其他星球上设计房屋，但我会在有生之年做好在地球上开发房屋的工作，回答时代、行业和个人提出的这些问题。