增房源减税率 深圳“稳租金”新政的加减之道

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[摘要]值得注意的是，意见稿强调，如果个人在政府租赁平台上签订合同且租金不高于指导价，零税率将在2023年底前实施。

《时代周刊》记者谢忠秀来自北京

中国第一个“稳定租金”政策正在协商中。

7月4日，深圳市住房和城乡建设局发布了《关于规范房屋租赁市场稳定房屋租赁价格的意见》(征求意见稿)，提出从多渠道增加租赁住房供应、规范房屋租赁市场行为、规范城中村大规模改造和租赁经营行为等六个方面规范和发展房屋租赁市场。 充分发挥房屋租赁交易服务平台的作用，加大对房屋租赁政策的支持力度，加强房屋租赁市场秩序整顿。

值得注意的是，意见稿强调，如果个人在政府租赁平台上签订合同，且租金不高于指导价，零税率将在2023年底前实施。此外，深圳将通过多种渠道增加租赁住房供应，力争到2022年新增不少于30万套租赁住房。

“近年来，我市房屋租赁存在租金上涨过快、租赁市场不规范、租赁关系不稳定等问题。要进一步规范和发展住房租赁市场，稳定住房租赁价格，多渠道增加租赁住房有效供给，加强租赁市场行为监管和秩序整顿，加大政策支持力度。”深圳市住房和建设局对此进行了解释。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松对《时代周刊》记者表示，预计从今年到明年，深圳的房屋租赁市场将经历一个从混乱到治理的过程。这一次深圳出台的规范房屋租赁市场的理念也反映了规划从混乱到治理的转变。

从5%的“每日限额”到“稳定租金”

数据显示，深圳2000多万实际管理人口的80%租房；在现有的1041万套住房中，70%处于长期租赁状态。然而，当谈到1600万租房者的租金时，波动很大。根据乐友佳的统计，2018年上半年，深圳的租金同比上涨了33%。

稳定的租金迫在眉睫，深圳已经计划了很长时间。去年8月29日，深圳市规划和国土资源委员会房地产部研究员傅飞飞表示，深圳计划设定房屋租赁价格的“每日上限”——探索建立全市范围内的稳定租赁商品房项目体系，实行租金控制，一房一价每年上下浮动5%，并按照申请顺序出租给全市符合条件的居民。

在今年深圳两会期间，深圳市市委常委曹建议，要学习德国《房屋租赁法》，通过全市住房建设体系，确定各区商品房租赁和农村住宅租赁的指导价。指导价应在每年年中更新并公布。出租人必须根据指导价签订租赁合同，允许低于指导价，但不得超过指导价的20%，租赁期间不得增加租金。

这次发布的《意见稿》也提到了“稳定租金”，但它更倾向于引导而不是设定一个明确的比例。

广东省住房政策研究中心首席研究员李告诉《时代周刊》记者，与之前的比例上限相比，这份意见稿提出以税收优惠鼓励和引导“稳定租金”，更符合市场规律。

「以前，5%每日限额的租金稳定机制主要受当时租金稳定的压力所影响。过去两年，特别是去年，深圳的租金增幅确实很大，政府的管理压力也很大。”李说:“但我们还是要承认，房租的波动和物价的上涨实际上是跟随着市场的。”

根据《意见稿》，在“稳定租金”方面，深圳提出建立房屋租赁指导价发布制度，加强大型专业化房屋租赁企业在稳定房屋租赁价格中的示范作用，引导企业无租租赁房屋。高于租金指导价；充分发挥政策传导效应，加快推进“控制增长、稳定租赁期”的商品房租赁试点工作。

此外，《意见稿》还拟为房屋租赁企业向个人出租房屋，并在政府房屋租赁交易服务平台上收集、登记或记录新签订和续签的房屋租赁合同信息，租金不高于租金指导价。适当降低增值税税率；个人在政府房屋租赁交易服务平台上收集、登记或记录新签订或续签的房屋租赁合同信息，且租金不高于租金指导价的，将通过综合征收方式进行征税。2023年底前，综合征收率将为0%。

“税收优惠可以有效鼓励个人和机构使用政府住房租赁交易服务平台，有利于形成商品房‘网上签约’平台，方便政府管理租赁市场。此外，这些数据和信息还可以为后续政府发布实质性、有针对性和有约束力的规定提供依据。”和硕首席分析师郭毅向《时代周刊》记者指出。

实施效果有待检验

《时代周刊》记者发现，四大一线城市相继出台了规范房屋租赁市场的要求。但总体而言，深圳的住房租赁市场政策更加系统化，目标更加明确。

同时，深圳的政策仍然偏向于指导性意见，其实施效果有待验证。

李表示，从短期来看，《意见稿》有三个方面制约了租赁市场的管理意义。首先，政府的引导性租金制度尚未建立；二是租赁市场主体过于分散，80%-90%是市场上分散的租金，20%是政府公共租赁住房或企业自有员工租赁住房，难以管理；第三，公众对政府设定的指导租金的认可程度仍有疑问。

“在政府指导租金方面，政府需要根据各区制定的制度设立一个指导租金。然而，目前该系统尚未建立，缺乏技术手段和数据库支持。”李指出，“目前，政府正在引导个人和机构利用政府房屋租赁交易服务平台收集数据，为今后的管理工作奠定基础，但实际实施效果还有待观察。”

丁松还提出了另一个值得注意的方面，即如何审慎规范城中村的大规模改造和租赁经营行为。

2017年，深圳市发布了《深圳市加快培育和发展房屋租赁市场实施意见》，提出未来五年深圳市将在城中村租赁100万套出租屋进行运营。在政策的鼓励下，许多开发商进入了城市的村庄，大规模地改造了村庄里的农村房屋。然而，与此同时，城市中农村房租价格上涨的问题也凸显出来。

丁松说:“开发企业已经改造了城市中村庄的房屋。从成本和效益的角度来看，价格上涨是很自然的。但是，这种涨价受到了市场的反对，给城中村改造带来了压力，许多开发商退出了城中村改造。”

据悉，万科正与签约村的业主协商违约赔偿事宜，并准备放弃深圳平山、光明等偏远地区的部分承包“农房”。虽然这是万科“万村计划”受挫的一个缩影，但也反映了市场规范与市场发展的矛盾。

根据《意见稿》，深圳对城中村大规模改造提出了标准要求，但租金仍保持“稳定”要求。丁松表示，最终，市场将通过博弈达到房屋企业和市场都能接受的租金价格，但在这个过程中，也不排除部分企业会退出大规模城中村改造的市场。为此，丁松建议政府对大规模城中村改造进行深入的市场调研，然后出台有针对性的政策。