房企回归一二线城市：上半年拿地战略趋同 区域分化明显

本篇文章2814字，读完约7分钟

[摘要]柯尔瑞表示，在房改退潮下，三线、四线危机逐渐扩大，经济基础发达、房地产市场良好的准一线、二线核心城市和围绕核心城市的三线、四线是房企调整结构、稳定布局的首选。

今年上半年，土地市场呈现全面复苏，但不同城市之间的差异正在加深。

几天前，克里发布了一份研究报告，称2019年上半年，全国300个城市的商业用地交易建筑面积达到9.5亿平方米。就城市能源水平而言，为了缓解供应不足的压力，上半年一、二线城市增加了土地供应，土地交易量和交易量均呈上升趋势，其中交易面积分别增长了20%和9%，交易量分别增长了35%和27%。然而，四线城市受到市场低迷的影响，成交量不如去年同期，去年同期成交量同比下降19%，成交量同比下降10%。

第三，四线城市的交易面积和金额都有所下降，因为主要住房企业重返一、二线市场的战略意图不断凸显。根据柯睿百强住宅企业新增土壤储能等级选择统计，2019年上半年，三、四线新增土壤储能建设比例下降近8个百分点(与2018年全年相比)，二线新增土壤储能建设比例接近50%，增加近10个百分点(与2018年全年相比)。

“泰和不如三线、四线布局，因为三线、四线缺乏产业支撑，人口外流。”太和集团董事长黄启森(000732)今年6月告诉媒体。一家布局在四线城市的中型国有企业也告诉《时代周刊》记者，从已经进入的城市来看，公司仍然看好一线和二线，认为现在是买地的好时机。“三四线城市应该分类。看，一些实力较强的三线城市是可以考虑的，但有些城市正在进行深度调整，地价很可能会继续下跌。”上述中层房地产企业告诉《时代周刊》记者，但对于房地产企业来说，这也是一个结构性的机会。

"目前，没有一家房地产企业能够判断出交叉周期，即购买哪个城市的土地是活跃的."中原地产首席分析师张大伟告诉《时代周刊》，像苏州这样的二线城市的土地市场今年很热。外部原因是房地产企业的融资环境有所改善，内部原因是当地房地产市场监管不如一线严格，土地供应没有增加，人口处于净流入状态。

返回12号线

从重仓库到轻仓库，四线城市房地产企业布局呈现抛物线趋势。

2016年9月30日，北京率先出台了新的房地产市场监管政策。紧接着，天津、武汉、成都、深圳、广州等一、二线城市相继出台限购、限贷等调控措施。受此影响，购房资金不断向疲软的二线城市和四线城市溢出，使得后者的去库存速度明显加快。

根据嘉里的数据，2017年上半年，三、四级房地产市场的交易面积占全国商品房交易面积的75%，比2016年增长13个百分点。

四线城市的持续去库存化也导致一些房地产企业调整战略布局，增加对四线城市的投资。以保利发展为例，2017年新进入的24个城市中，90%以上是四线城市，如徐州、芜湖、盐城和梅州。具体城市分别占四线城市保利扩张面积和总量的37%和18%。2015年，这两个数字分别仅为15%和7%。

近年来，新城控股(601155)和绿城中国也增加了对三四线城市的投资，尤其是在长江三角洲地区。2017年，三四线城市分别占新增用地的62%和42%。

根据中国指数研究院的数据，2017年，四线城市50家有代表性的房地产企业的征地面积同比增长145%，底价同比增长53.9%。

然而，自2018年下半年以来，由于三个四线城市的价格优势不断下降，需求逐渐疲软，房企已将重心转移回一、二线市场，导致三个四线城市的整体供给下降。

根据嘉里的数据，2018年，四线城市的交易量出现下降，其中汕头、三亚、漳州、香河、固安等城市降幅最大，同比下降50%以上。2019年5月，四线城市整体交易量同比下降5%，环比下降14%。

根据研究机构的数据，2018年全国共有1654宗土地拍卖，其中1264宗位于四线城市，同比增长36%。今年以来(截至5月20日)，中国拍卖的293块土地中有82.2%位于四线城市。

在此之前，房地产企业，增加了三个四线城市也开始了第一和第二条线的回报。以保利发展为例，2019年1月和5月，一、二、三、四号线房地产企业的土地收购金额分别为70亿元、208亿元和72亿元，分别占20%、59%和21%，一、二号线分别占79%。华创证券(hua创Securities)分析师袁浩表示，这是保利自2018年11月变得谨慎以来，第二次积极扩大征地规模，征地城市主要是省会城市。根据天丰证券(601162，诊断)的数据，2018年新增土地储备分布中，二线城市占38%，三线城市占58%；然而，在2019年1月和4月新增的土地储备中，二线城市的比例上升至49%，而三线城市的比例下降至45%。

易居企业集团总裁丁祖昱指出，房企投资回报一线和二线与他们的防御心态和波动防范有关。目前，由于突出的“城市治理和分类监管”，不同城市之间的市场差异继续加剧。在三线、四线热衰退、棚改透支需求的情况下，企业投资呈现全球攻守转换态势是合理的。

柯尔瑞说，三线、四线的危机在工棚改革的退潮下逐渐扩大。经济基础发达、房地产市场良好的准一线、二线核心城市和围绕核心城市的三、四线是房企调整结构、稳定布局的首选。

多元化土地收购

除了招标、拍卖和挂牌，近年来，许多房地产企业通过并购和老企业等多种渠道增加了土地储备。

据嘉里数据显示，2019年上半年，前100家房地产企业中有13%的企业采集并收购了地块(按地块数量计算)，其中1月和6月，电力建设、华源、和晶泰富等企业的采集率均超过30%。

易居研究院智库中心研究主任严跃进向《时代周刊》记者表示，在招投标、拍卖和挂牌市场征地成本较高的情况下，并购也是一种较好的投资模式，通过股权并购方式，企业可以获得更大的税收减免或优惠待遇。

除了并购之外，以低土地成本和高利润率为特征的旧改革也成为住房企业储备资金的重要方式之一。

6月12日，经投票表决，时代中国被确认为广州花都横滩村旧房改造项目合作企业，投资预算8亿元。3月初，时代中国先后斥资46亿元和55亿元，分别拿下从化和番禺的旧房改造项目。南沙的广隆村、增城的关湖村、白云的环角村、天河的程洁村等10多个老改造项目也被列入时代中国。

近年来，广州几乎没有公开土地的星河湾，也在2017年进入旧城改造领域。截至今年4月，星河湾已有十几个旧房改造项目经过谈判并达成初步意向。

被业内称为“老改革专家”的凯撒，截至2018年底，共有119个老改革项目，仍有约3005万平方米的老改革项目未纳入土地储备(土地供应尚未实现，但项目已经完成，历史老改革转换率高达80%以上)。相应的销售价值约为1.8亿元。旧改造项目主要位于深圳、广州、中山和惠州，2019年和2020年，公司预计有10个项目实现土地供应，相应的可销售价值约为1000亿元。

一家中层国有企业告诉《时代周刊》记者，大多数房地产企业都愿意走在发展的第一线，但目前一线城市的增量土地很少，所以只能通过旧的改革来盘活现有的土地。