融资收紧背后：房企海外发债6月激增

本篇文章2789字，读完约7分钟

[摘要]严格的控制政策和高杠杆风险使得住房企业的融资在跌宕起伏中逐渐吃紧。如何寻求多元化的融资渠道已成为住宅企业的一个棘手问题。

《时代周刊》记者蔡颖

经过年初的宽松期后，住房企业的融资再次收紧。

“自2019年以来，随着货币的宽松，住房企业的融资状况逐步改善，第一季度出现了回暖趋势。然而，自4月份以来，金融机构经常违反规定向房地产市场输血，高地价地块也开始集中。5月，住房企业的融资环境开始收紧。”通策研究所所长张宏伟告诉《时代周刊》记者，并描述了今年上半年融资市场的主要特征。

根据Cree的监测数据，2019年上半年95家典型房企融资总额为7169.2亿元，同比下降3.6%，环比上升16.4%。

其中，一季度融资额达到2016年以来的峰值，同比增长15.6%；第二季度融资总额大幅下降，达到两年来的较低水平，也导致上半年融资总额同比下降。

进入下半年后，融资市场的紧缩趋势还会继续吗？业内专家认为，第三季度将出现周期性收紧，第四季度将根据市场情况进一步收紧或略微放松。

严格的控制政策和高杠杆风险使得房地产企业的融资在波动中逐渐趋紧。如何寻求多元化的融资渠道已成为住宅企业的一个棘手问题。

融资紧缩

先松后紧，今年上半年住房融资的分水岭出现在5月。

5月17日，中国保监会发布23号文件，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规开展房地产融资。文件明确指出，有必要加强对银行、信托和其他金融机构向房地产业贷款的监督。

5月底，收紧融资的信号再次释放。据有关媒体报道，一些房地产企业将收紧公开市场融资，包括债券和资产支持证券产品，因为他们积极收购土地。虽然名单上的一些企业，如招商局蛇口(001979)和金地，向《时代周刊》记者否认了这一点，但不争的事实是，房企的市场化融资渠道越来越困难。

在所有的融资渠道中，公司债券是企业最重要的方式之一，但其销售市场不容乐观。

“经过严格监管，债券承销受到很大影响，很难出售。此外，私募股权基金基本上是不允许备案的。”一位负责债券融资的人士告诉《时代周刊》。

“我们已经好几年没有这样做了，主要是因为发行债券的政策经常变化。此外，我们需要评估风险水平。对私营企业来说，只有高资质才能出售。”广州一位当地房地产金融家告诉《时代周刊》，他的公司主要依靠银行开发贷款来融资。

事实上，发展贷款的融资情况并不理想。

招商银行发展贷款业务负责人告诉《泰晤士报》记者:“招商银行深圳分行很少开展发展贷款业务。房地产行业正在收紧。它需要看企业的资质，除了万科和中海。其余的住房企业总部将不会批准它。”

信托基金是住房融资的另一个重要渠道，也受到严格控制。

一家信托公司的内部人士向《泰晤士报》记者透露，为了坚持“不炒房”，银监会最近采访了一些信托公司，以严格控制房地产信托的规模。

据该人士称，房地产信托的规模不会超过6月底的规模，已备案的项目不会影响发行，未备案的项目将暂停发行。房地产公司的并购也被认为是房地产项目，它们都将被暂停。城市更新项目和住宅企业的供应链融资暂时不会受到影响。

对于非法融资的房地产，监管当局也采取了严格的态度。

自5月份以来，上海银监局和山东银监局已对房地产市场的非法融资行为发出相应的罚款。

此外，住房企业的融资成本也在增加。根据克里的数据，2019年上半年房企债券融资成本为7.25%，比2018年底上升0.77个百分点。海外发债成本为8.34%，比2018年全年高出1.19个百分点。

事实上，除了融资紧缩之外，许多房地产企业也面临着压力，如偿债压力和销售市场持续下行。

根据克里的数据，2015年公司债券和中期票据的发行量很大，大多数企业的债券期限为3-7年。2019年，房企迎来偿债高峰期，上半年到期债券2108亿元，占2018年到期债券的93%。

债务到期的压力很大。数据显示，2019年下半年，房地产企业到期债券为1706亿元，2020年下半年和2021年上半年，债务偿还压力进一步加大，到期债券均超过3000亿元。大多数房地产公司不得不再次借款来偿还旧债。

寻找新的融资渠道

房地产企业不断调整融资策略。随着近期国内融资的收紧，海外融资已成为今年上半年住房融资的关键词。

根据中国指数研究所的数据，2019年上半年，房地产企业发行的海外债券约为2615亿元，较去年下半年增长近一倍。

根据通策资产管理公司发布的数据，6月成为关键月份，当月外币融资总额为224.62亿元，占36.73%，较5月的32.64亿元大幅增长588%。

其中，中南建设(000961)、雅居乐、蓝光发展(600466)、新湖宝(600208)和荣信中国(香港股票03301)等房企均于6月宣布完成发行美元债券。值得注意的是，海外债券融资利率较高，华南城市(港股01668)、中南建设和郑融集团6月份发行的票面利率均在10%以上。如果包括综合融资成本，实际成本会更高。

对于仍处于集中偿债期的房地产企业来说，海外融资并不能满足所有的融资需求。在这种背景下，股权融资悄然出现。

根据同一政策的资产管理数据，今年上半年，股权融资的金额和比例持续上升。2019年6月，40家上市房地产企业实现权益融资75.68亿元，占融资总额的12.37%，上月为41.32亿元，占11.23%，其绝对值和比例均为双升。同德资产的一位知情人士向《时代周刊》记者承认，“公共融资已经基本停止，相关部门已经基本解散，集团已经转向股权投资。”

参与股权交易的住房企业数量大幅增加。今年以来，泰和、阳光100、建业、范海、月泰(600393，诊断股)等30多家中小企业选择出售项目股权以“补血”，其中泰和集团(000732，诊断股)连续三个月出售项目公司的股份。

根据北京产权交易所预先披露的信息，5月份涉及房地产行业的股权转让项目有7个，6月份有14个。

据《泰晤士报》记者报道，不少房地产企业通过配股融资。

今年4月，万科以每股29.68港元的价格发行了2.62991亿股新h股，融资总额约77.8亿港元，用于偿还集团的海外债务融资。

同月，时代中国还宣布，计划以每股14.54港元的价格配售1.08亿股股票，基金净值约为15.53亿港元。公司计划将获得的净资金用于其发展和一般营运资本。

在国内融资变得越来越困难的时候，越来越多的中小房企正试图敲开港股的大门，以缓解对资金的渴求。

5月24日，新立控股向香港证券交易所提交了上市申请；4月，惠晶控股有限公司也向HKEx提交了ipo申请。其中，德信中国(02019港股)和殷诚国际控股(01902港股)一季度成功上市，海伦堡、中梁控股、鳌山控股和万创国际在招股说明书到期后重新提交上市申请。截至2019年上半年，等待在HKEx上市的房企包括海伦堡地产、中梁控股、鳌山控股、新立控股和万创国际。