“旧改”下的利弊之辩

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我们的记者马美若

虽然上半年“小阳春”市场接连爆发，但总体上已出现热点“稳中有微调”的趋势，部分地区压力明显。从上半年房地产企业的业绩来看，销售结果似乎不像中介公司宣传的那样令人满意。

7月2日，领先的房地产企业万科宣布，从1月到6月，万科的合同销售额为3340亿元，同比增长9.63%。然而，其他企业的表现相对暗淡。同期，碧桂园和恒大的销售额都下降了5%左右。在更大的范围内，许多房地产企业的销售目标都低于50%。与2018年同期的大幅增长相比，今年上半年住房销售的整体增速有所放缓。

在这种背景下，在最近的国务院常务会议上提到的“旧改革”被认为是房地产领域的新举措。与棚改不同，其“两不涉及，两不改变”，即不涉及拆迁补偿安置和重建，也不涉及土地一级和二级开发；不改变原有建筑结构和土地所有权。会议明确指出:“重点是改造和建设住宅区的水电道路、光纤等配套设施，有条件的可以安装电梯，修建停车设施。”促进家庭室内改造，推动消费。”

“旧制改革”似乎不如“棚改”有活力，但这一系列惠民措施与楼市、民生、刺激消费等领域密切相关，其4万亿元的庞大规模不容忽视。

那么，谁将是“旧改革”的受益者呢？“旧改革”将如何推进？如何解决最紧迫的财务问题？与此同时，“旧改革”面临哪些争议？这一系列问题很快成为市场的焦点。

谁将是“旧改革”的受益者

住房和城乡建设部副部长黄艳最近在国务院政策吹风会上明确表示，“老改革”分为三类:一是基本配套设施，如与居民生活直接相关的水、电、气、路等市政基础设施。维护和改善设施、垃圾分类、北方供暖设施和电梯等。；第二是升级基础设施，包括公共活动场所、停车场、活动室和条件允许的房产；第三，完善公共服务，包括养老、养老、文化、医疗、饮食、家政、快递、便利店等设施。

从上面的陈述来看，“旧改革”的直接受益者显然是普通人。许多城市的“老小”往往位于城市的核心区域。虽然周边设施齐全，但社区环境差，现代生活必需的设施(电梯、停车位)缺乏，电路等基础设施严重老化，绿化、道路安全等附加需求被忽视。

当然，除了改善居民的生活条件，这个庞大的项目还会带来其他的溢出效应。易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受英国《金融时报》采访时表示，旧社区改造有三个出发点:从拉动内需和投资的角度来看，通过旧社区改造，可以刺激新住房建设。需求还将推动水泥、建筑材料和电梯等行业的更好发展；从美丽中国的发展来看，城市旧社区改造可以释放新的市场活力；从房地产登记和城市空房展的角度来看，应该规范旧住宅区，通过拆迁改造促进住宅区的管理。

钱从哪里来

资本是“旧改革”中遇到的第一个“路障”。黄艳认为，基础设施的改善和升级更像是一个公共项目，但第三类除外，如超市、家政和快递，这有利于引入社会资本。

虽然国务院常务会议明确提出要以市场为导向，吸引社会力量参与，但黄艳在会上也表示，今后将采取“增加居民、加大社会支持、加大财政补贴”等多渠道筹集资金，但如何筹集资金仍有待探索。

从以往的经验来看，旧住宅区改造中的基础设施建设和升级项目大多由市、区财政承担，少数由原产权单位承担。然而，在地区金融实力严重分化、地方隐性债务风险得到严格控制的背景下，社会资本备受期待。

然而，社会资本的进入需要市场化的进入和可持续发展机制。广东省住房政策研究中心首席研究员李告诉英国《金融时报》记者，大多数旧社区严重缺乏社区功能。同时，老业主大多是退休工人，甚至是产能过剩的老国有企业的下岗工人。他们长期生活在国有企业中，过着福利生活。为社区付费的习惯；然而，它也有优势，即它大多位于主要城市地区或开放的城市街区，人口密度大，人流稳定，小企业发达，传统商店密集。因此，在转型过程中要注意发挥优势，扬长避短。

“例如，通过社区商业修复和历史街区建设，一些低容积率的商品可以扩大租赁市场等。，巩固社区的金融实力，辅以资产证券化和金融资金，激活空的价值，并让社区运转循环。作为筹资的主要来源。”李建议，“同时，要巩固社区收费服务的理念，让居民形成‘收费服务’的理念。物业管理费和社区维护服务费是一个社区能否继续健康运行，社区硬件设施和软件服务能否良性运行的关键。”

严跃进通过分析计算，提出了多方融资的具体方案。根据现有住房市场的规模、相应的资金比例和用途，他建议可以动用物业管理公司的物业维修基金，约4000亿元；地方政府按每平方米100元补贴旧社区改造，总投资约4000亿元；老业主用提取的公积金、商业银行的装修贷款和自有资金投资了一部分。按每平方米250元计算，总投资为1万亿元；其他人通过多样化的投资和融资渠道引入社会资本。

几个有待解决的重大争议

当然，对于市场上的“旧改革”有几个主要的争议。

最重要的是如何获得业主的共识。严跃进建议社区改造需要业主同意。一些社区所有者可能对此有所怀疑——一些人可能因为融资问题而不愿意拿钱；有些人可能会担心装修过程中的绿化、照明、噪音和安全问题。任何细节都可能引起争议。“很难召集业主自己。即使所有人都集合起来，他们也常常需要投票几次才能达成共识。”这个过程可能导致各种游戏。

此外，利益不均容易导致方案设计困难。以安装电梯为例，虽然对整个社区都有好处，但不同楼层的业主有不同的态度。严跃进表示:“安装电梯有望推动房价和租金上涨10%，但主要是对高层居民有利，而低层用户受益较少。”底层用户甚至可能面临噪音和其他问题，导致房价和租金贬值。如何协调各方利益并达成一致已成为一个难点。

除了业主，租户的生活也会受到影响。举例来说，在「旧制改革」后，社区环境的改善肯定是好的，但却可能带来租金的增加。这会否令一些中低收入人士“租房难”和“租房贵”呢？就业会有困难吗？这些也是与区域经济发展相关的重要方面。

此前，深圳的“万村计划”也遇到过类似的问题。城中村改造计划是城市建设的一个积极方面，但在实施过程中，包括富士康员工在内的许多工作组都在抗议改造后的租金上涨。

对此，李建议，一方面要重视这些基本需求，如在工业园区建设集体住房，解决职工基本住房问题，增加基本保障；另一方面，与城市村庄中的住户不同，参与这一轮旧住宅区改造的住户主要是大学生、技术人才、政府官员等。他们可能更关心生活环境。因此，在提供福利性公共租赁住房等更多基本保障的同时，应优化供给结构，通过加强旧住宅区改造，提供合理的安全和家政服务，提高现有住房的宜居性。