土拍新规频出 能否浇息市场热情

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自2017年下半年以来，“监管”逐渐成为触动房地产行业神经的关键词，2018年随着房地产市场真正进入寒冬，成为历史上房地产监管最密集的一年。在限价令的压力下，房企开始勒紧裤带，这使得土地市场冷了下来。特别是，一度受欢迎的王迪项目，以高价收购，变成了一个烫手山芋，进退两难。

然而，在2019年，随着房地产市场的逐步稳定，土地市场逐渐稳定和回暖，一些地区甚至出现过热迹象。经过数百轮投标，数百家房地产企业被杀，保险费率频频见顶。

土地市场过热也引起了监管层面的关注。2019年第二季度，调控政策大幅增加，受到住房和城乡建设部警告的苏州、合肥和东莞等热点城市出台政策，防止土地价格上涨。在调控政策过重的情况下，市场热度已经降温。

然而，在业内许多人看来，许多地方目前的监管政策可能会在短期内有效控制土地价格的上涨，但从长期来看，这些政策可能难以治愈。

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国王的影子很难消失

2019年，在"无房炒房"的背景下，地方政府"根据城市制定政策"，房地产市场逐步稳定。

吃一堑，长一智。刚刚走出“地王阴影”的房企，即使面对各种诱惑，也要小心谨慎。尤其是洪钟和伊尹集团的倒闭，为许多中小房企敲响了警钟。一时间，大多数房地产企业的共识是坚决“不拿地称王”，而“规模之争”似乎也告一段落。

上海中原地产高级分析师卢文喜对《国际金融新闻》记者表示，事实上，从去年9月到今年3月，拍卖、以底价出售、甚至上市七八次但仍无人问津的情况并不少见，尤其是在北京、广州等一线城市或一些实力较强的二线城市。

通策研究所还认为，由于银行信贷紧缩的持续影响和交易量的普遍下降，许多地产大王在建造之前就已经“破产”，很难以盈利的方式将其推向市场。高地价和稳定房价之间的尖锐矛盾将导致大多数土地王项目亏损。

施琅集团董事长兼总裁田明一贯信奉“牛市休眠，熊市壮烈”，他在今年3月的业绩会议上明确表示，2019年将剥离非房地产业务，提高公司估值，坚持价值投资，而不是以土地为王。

对于大多数房地产企业的现状，田明形容为“恐慌，从左到右蜂拥而至”。在他看来，过去快速征地、开发和装船的高周转率模式就要走了，大家都已经左右为难了。龙狮去年为冬天做了准备，存了很多钱。现在她在等待一个有价值的机会。

即使是近年来实现“跨越式”发展、销售规模从100亿元飙升至1500亿元的徐汇集团，也不得不放慢自己的步伐，不止一次地表现出“不拿土地当王”的态度。

“面对挑战，徐汇无所畏惧，面对的利益越大，就越需要格外小心。当其他公司抢走高地价的土地之王项目时，我们宁愿选择一些没人关心、从不参与的地块。”徐汇集团董事长林忠在接受《国际金融新闻》记者采访时表示。

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二线城市成为主战场

然而，冬眠只是暂时的。

随着“小阳春”在楼市的到来，在短暂的沉寂之后，许多房地产企业自然不愿寂寞。此外，二三线城市的人才竞争进入白热化阶段，当地拍卖市场再次被点燃。

一时间，粤港澳大湾区的九个城市、长三角的宁、苏、锡、合等城市群，以及中西部的武汉、xi等二线城市，再次成为“兵家必争之地”，频频出现数百轮竞价等拍卖活动，导致数百家房地产企业死亡，地价达到峰值。

根据克里研究所的数据，自4月份以来，土地市场迎来了一个小交易高峰。在供应量增加的推动下，300个城市的商业用地月交易量持续上升。杭州土地市场4月份大幅增长，月成交额379亿元，1-4月总成交额850亿元，排名第一；Xi的土地市场趋于火爆，规划建筑面积1700万平方米，居首位。

根据宜居研究所最近发布的一份报告，4月份，二线城市的土地交易面积比上个月增长70.8%，同比增长35.4%；6个月移动平均交易价格环比增长14.1%，同比增长9.4%，结束了连续14个月的同比下降趋势。

大型住房企业在获取土地方面更加活跃。据中原地产研究中心统计，仅4月份，融创、碧桂园、新城、中海、华润、绿城、荣盛、金地等8家企业就收购了100多亿元土地。单个月就有多达18家房地产企业的征地金额超过50亿元人民币，创下了过去一年左右土地市场的月度新纪录。

据嘉里研究中心称，这一轮土地市场始于今年4月。一方面，房企不想踏上空这轮征地的“窗口期”,另一方面，这也为今年的业绩增长打下了坚实的基础。中海、绿城等典型房地产企业4月份的征地金额较前三个月的平均值增长了300%以上，单个月的征地金额几乎是前三个月的一半以上。

中原地产首席分析师张大伟表示，房地产市场着眼于土地融资。当融资困难时，有许多土地流转痕迹。最近，许多城市都出现了以前的土地流转痕迹被再次出售的现象，这表明融资困难的缓解带动了市场活动的增加。然而，住宅企业的资金链分化仍然严重，大多数企业仍处于降低杠杆的阶段。尤其是在2016年前后购买了大量土地的企业，如龙湖和太和，最近获得的土地较少。

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地球拍卖规则的“花式”调整

为了抑制地价上涨，土地拍卖规则随之调整。

6月初，处于市场前沿的东莞市出台新规定:网上报价达到上限后，将不再接受最新报价，开启网上最终报价功能，切换到竞争性最终报价，最终报价将是“最接近平均价格的报价”。

业内普遍认为，东莞土地拍卖新规的出台，在很大程度上与持续火热的土地市场有关。今年4月，经过62轮竞标，中国海外地产以14.38亿元的价格，相当于每平方米16000元的底价，以75.8%的溢价，成功拿下东莞万江地块。随后，万江的土地又开始蠢蠢欲动，许多房地产企业通过限定条件提前锁定了土地。5月，东莞城市进一步升温，土地拍卖竞争白热化。

广东省住房政策研究中心研究员李在接受《国际金融新闻》记者采访时直言不讳地表示，土地拍卖热让东莞失去了2017年3月实施的“限定地价、竞建人才房”、“限定房价、竞地价”调控模式的效果。一方面，开发商迅速推高价格，向市场传递了“土地价格低估”的失衡信号，直接引发了土地价格上涨和市场对当前及未来房价上涨的预期；另一方面，开发商攫取土地如此之多，竞争性分配和自我维持竞争的约束力大大降低。

“除了东莞，今年上半年还有很多城市出现了高烧，很多二线城市的土地交易的地价都超过了20%，其中合肥最为突出，前五个月的地价高达79%。此外，南昌、南宁、哈尔滨、厦门、南京、苏州、杭州等城市的土地市场也很火爆。”嘉里研究中心(Kerry Research Center)分析师马表示，许多城市住宅市场的交易量与成交量同步，这些热点城市还调整了土地拍卖规则。

最常见的是通过设定或调整土地拍卖的最高价格来调整土地拍卖的规则。其他调整方法包括对投标资格的限制，达到价格上限后确定投标人的方式，以及对取得土地后进入市场的标准的限制。

以建设部命名的苏州市为例，4月30日，苏州市对吴江开发区wj-j-2019-014的土地出让条件进行了调整，不同程度地降低了市场调整价、网上竞价暂停价和一次报价有效区间，特别是一次报价有效区间下降了18.77%，以遏制城市的“高烧”。

但是，在业内人士看来，上述调整方法也可能会引发一些问题。例如，杭州最近将主城区住宅用地的地价上限从50%调整到30%。然而，在费率封顶后，开发商也可以进入自持费率竞争阶段。该地价指数的下调将进一步推高杭州住宅用地自持率，导致销售型住房供应量减少，但将进一步加大商品房市场中长期供应压力。

此外，虽然限制征地后入市标准的模式会增加房企的周转成本，在一定程度上避免地价过快上涨，但也会造成一段时间内市场优质商品房供应不足。

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治标不治本

许多业内人士认为，只要中央政府“稳定土地价格、房价和预期”的决心不变，冷却地方政府土地拍卖市场的“秘密”就会越来越好。对于房地产企业来说，除了财务实力之外，它还考验其控制成本和综合经营的能力。

财经评论员严跃进在接受《国际金融新闻》记者采访时表示，从目前房企的心态来看，由于近期土地拍卖规则的调整，征地明显变得保守。然而，对于一些城市来说，大量有意收购土地的房地产企业和频繁的报价都表明这些城市的土地市场是乐观的，这可以促使房地产企业不断壮大自己，改变经营理念，以获得土地。因此，虽然目前全国市场是以降温为基础的，但不排除今年第四季度会出现反弹。

“各种新的土地拍卖规定可以在一定程度上减少对土地价格的盲目追求，这将有助于在短期内缓解当地市场的高烧，但它并没有对市场的长期趋势产生实质性影响。”克里研究中心的分析师认为，被封锁的企业仍想进入市场，土地拍卖规则的调整不会消除土地价格上涨的需求。同时，“争建”模式将进一步加剧商品房市场的供需矛盾。

业内人士认为，归根结底，保持房地产市场稳定健康的根本原因在于合理的供求关系，而土地拍卖规则的调整只是一个暂时的解决办法。保持土地价格稳定，关键是适度增加土地供应，使土地市场供求关系处于均衡范围，真正实现“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的目标。