腰斩后的燕郊楼市：部分新盘每平米涨2000元 报价天天变垫资买房重现江湖

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临近春节，近一半的燕郊房价似乎注入了大量活水。

“燕郊的现价是可以接受的，小单位的总价也不高。在北京的一些郊区，它比密云和昌平低。未来，在地铁开通和通州分中心的带动下，燕郊的房价水平在未来还是比较乐观的。”最近，在北二环工作的小王准备在春节前出发。“北京的商品房需要五年的社会保障，即使有北京户籍，也没有足够的社会保障。燕郊买家的住房不占用资格。"

商业和住宅新销售火爆

《中国证券报》记者近日实地考察了燕郊房地产市场。最大的感受是，在2018年10月楼市价格“减半”后，燕郊楼市触底反弹明显。与2018年10月相比，许多房地产价格上涨超过2000元/平方米，涨幅为10%。

根据壳牌研究院的真实数据数据库，一手住房的平均价格一般超过2万元/平方米。二手房平均成交价格2018年10月为16，722元/平方米，2019年1月为18，805元/平方米。

在燕郊工作多年的房地产经纪人老吴(音译)表示，最近游客和交易量大幅增加。“2018年10月和11月是一个低点。当时，虽然有不少人在看房子，但他们主要是在等着看。在过去的两个月里，新房地产的价格每天都在变化。同样的房地产每天上涨两三百英镑是很常见的。”

当记者问及二手房的情况时，老吴说，二手房也在上涨，但目前出售的房子并不多。“好的单位基本上都卖光了，很多以前被卖掉的业主都在等着反弹。”

对于那些想在燕郊买房的人来说，社会保障和户口是不可避免的门槛。

据了解，燕郊限购政策出台后，非本地家庭购买本地商品房需要两年社保，否则只能购买商品房。二手房商户税费主要包括4%的契税、20%的税差、5.6%的增值税差、30%-60%的土地增值税差和0.5%的印花税。

老吴向记者展示了一些代理销售新楼盘的促销活动。活动内容由销售人员以黑板报的形式挂在门口最显眼的位置，最大的赫然写着“燕郊新房，首付8万，分期付款”。

在中介的带领下，记者来到了规划中的延顺路地铁附近的一个新的房地产销售处。虽然是工作日，但从四面八方赶来看房和买房的人占满了整层楼。一进门，中介就把记者交给了售楼处的销售人员，要求他写下一整套个人信息和购买意向。

“待售项目是阁楼，一楼有30多户人家。南北向大多是大型的，小型单位的总价很好卖，只剩下几套。”据房地产销售人员介绍，“目前，小户型的价格根据朝向不同，从2.06万元到2.315万元/平方米不等。”虽然是商品房，但可以上学，周围有医院。这两天看房的人很多，明天不一定是这个价。”

集资行为又回到了江湖上

当记者问及“首付8万元，分期付款”的活动时，售楼处的销售人员似乎不置可否，“你可以先看看样板房，马上去度假。此活动可能在一年后不可用。如果你真的购买和谈论分期付款，请。”中介销售人员表示，如果他们买了房子，他们会直接与开发商签订合同。

记者立即和销售人员一起去了一个临时的阁楼样板房，销售人员说正在出售的项目已经取得了预售许可证。如果确定的话，先付2万元定金，剩下的6万元定金在一周内支付，作为首付款。其余的首付款开发商帮助寻找自然人贷款，买家与自然人签署贷款合同，并把钱放在买家的卡上。然后把钱汇到开发商的账户上，你可以去银行贷款。然后，每六个月，80，000元将记入借款人的账户，直到还清为止。

据了解，燕郊当地银行要求商品房首付款为总房款的50%，应在10年内支付，贷款利率一般超过6.5%。“有70万套小单元房，每月贷款约3500元。燕郊商品房贷款不占用该房屋的贷款资格。如果你在北京或其他城市购买，这只是一种负担，而不是贷款资格。”售货员极力推荐它。

针对这一行为，《中国证券报》采访了史静律师事务所创始合伙人、上海国际总部管理委员会主任王光英律师。“其他自然人为购买者支付首付款。如果开发商直接向自然人(贷款人)提供资源或火柴，开发商的目的也是显而易见的，那就是推销商品房。合同中的借款人和贷款人都是自然人，开发商不是贷款合同的主体，只是帮助介绍借款人，而开发商在法律上并不直接垫付资金。从法律上讲，惩罚开发商没有直接的法律依据。如果确定是开发商的预付款，法律肯定禁止，主要是因为预付款相当于违反国家限购政策，变相骗取银行贷款。最初，买家无法支付首付来获得银行贷款。开发商通过集资行为增加了杠杆率，导致没有购房能力的人增加债务，购买商品房，埋下了隐患。一旦买家还款出现问题，就会出现连锁反应，影响很大。”

易居研究院智库中心研究主任严跃进也表示，在市场下行压力下，预计各地调控力度将会减弱。因为类似的做法非常模糊。从银行贷款政策来看，这部分资金是由开发商支付的，这违背了银行贷款的精神，严格定性是违法的。但是，实际情况是，当房地产市场交易不好时，地方控制就会少。不能说有绝对的风险，但如果有风险，买家很难捍卫自己的权利。

北京周边房地产市场的去库存化显而易见

在激烈的市场营销努力下，燕郊的去库存化现象十分明显。根据中国白城住宅的库存数据，截至2018年12月底，燕郊的库存为75万平方米，比上个月下降4%，比上年下降23%。同期，香河138万平方米，廊坊115万平方米，固安130万平方米，大厂63万平方米。燕郊的去库存速度是北京周边上述城市中最高的。

最近的流行与2018年10月和11月的寒冷有关。根据该所的数据，2018年11月，燕郊楼市成交量接近冰点，仅售出29套商品房，销售面积不足3100平方米。10月份售出145套，面积12300平方米。12月份售出146套，面积10400平方米。

另一方面，燕郊距离市中心不到20公里，这在一定程度上刺激了燕郊楼市的近期走势。

壳牌研究院(Shell Research Institute)首席市场分析师徐小乐表示，燕郊近3月的交易量已从2017年的监管反弹，但还不到2017年第一季度平均月成交量的一半；虽然成交量增加，但平均价格停止下跌，但在更长一段时间内，与2017年3月的水平相比，仍下跌了40%。

与此同时，燕郊的土地流转也出现了明显的回升。根据该研究所的数据，2018年10月没有土地转让记录，11月转让了8件。建设用地面积29.95万平方米，平均交易价格4375元/平方米。12月份售出4栋，建筑面积262，100平方米。

值得注意的是，在此之前，燕郊地区的开发商全部被当地的开发商如焰炟、惠福、涪城所接管。最近，许多上市公司宣布他们已经获得了燕郊的土地使用权。以北京投资发展有限公司为例，公司于2018年11月22日宣布，由北京投资土地有限公司和亿达盛投资有限公司组成的联合体已收到三河市国土资源局的成交确认书，并以2.55亿元的价格取得了位于河北省三河市燕郊高新区的地块的使用权。其中，建设用地面积5万平方米，建筑控制规模15万平方米。双方将共同设立项目子公司，负责上述地块的开发建设。

对此，诸葛房产搜索首席分析师陈雷告诉《中国证券报》记者，经过两年多的调控，燕郊楼市已经企稳，市场有强烈的复苏意愿。最近，受北京市中心支行优惠政策的影响，市场已经复苏。北京城市副中心的发展仍处于高峰期，燕郊未来仍有很大的发展空间。在本轮调控中，燕郊的投资行为得到了抑制，市场回归理性。未来升值潜力巨大。随着产业转移，燕郊市场的住宅物业得到改善，投资物业相应减少。