北京豪宅市场打响“春季抢收战”

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2月15日，北京楼市传出豪宅“降价近1000万元”的传言。

北京的豪华住宅市场从来都不缺乏人气，高昂的底价和相对“便宜”的入市价格吸引了人们的注意力，“质量门”引发了一系列维权事件。2018年第四季度豪华住宅市场的集中让人们惊叹于“宽松政策”。

近日，“10万+豪宅”降价数千万的消息再次触动了市场敏感神经。

为了完成销售任务和吸引注意力

2月15日，太和西府大院的销售人员向《镁雕房地产》记者表示:“我们的172平方米和197平方米的两个单元，以前的价格是14万元，现在是11.8万元。”据记者计算，单套降价约400万元。

“另外，我们有优惠的付款方式。如果您在一月内支付总房价的40%，您可以享受98%的折扣，并支付更多的折扣。”

记者注意到，三个月前项目刚开始时，这里的政策是以最低价格支付总房价的50%。

"这个小组在三月份有一个付款任务，所以现在有一个很大的折扣."售货员说。

当记者问及更大的优惠幅度时，销售团队推荐了该集团的另一个豪宅项目——金夫四合院，称该房地产的价格更“合适”。

“镁雕地产”的记者立即联系了金夫四合院的销售人员。一位销售人员说:“有几套300多平方米的产品专用房。原价是2500万元，现在是1600万元，但只有几套。”

这名销售人员继续说道:“说实话，这只是一个噱头。该集团在北京的销售任务为80亿元人民币。我们需要更多的中介来帮助我们出售房屋。我们必须有一些引人注目的手段来提高这么多利润。事实上，套房并不多。”

记者了解到，除了上述“优惠房”，金夫四合院的其他公寓也有不同程度的优惠待遇。“我们150多平米的平面产品优惠活动，30万元到40万元，基本和以前一样，销售情况一直不错。”售货员说。

据《房地产商》消息，2018年12月，金夫四合院卖出43套，均价8.1万元/平方米，总价5.42亿元；今年1月，共售出6套，平均价格为83000元/平方米，金额为7400万元。

据《全国商报》上一期报道，2015年11月2日，华侨城与招商局、华润组成财团，以83.4亿元的总价中标金夫四合院地块，成为当时北京市第三高的土地总价。当时，项目名称为“东方新工程”。2016年9月，招商局地产和华润退出。2017年8月初，华侨城上市转让了该项目49%的股权，泰和以7.34亿元的底价收购。目前，泰和持有该项目75%的股权。

上面提到的西府院是泰和的另一个高端产品。2014年，泰和以49.58亿元收购了丰台区的旧土地，并将其开发为西府大院。当时征地平均底价为5.5万元/平方米，扣除该地块已建的经济适用房和商业项目，底价高达8万元/平方米。

记者还注意到，除了市场上降价的传言外，金夫一家四合院邀请全国性经纪人的消息也在网上流行，承诺“1%的外展佣金。”

对于这种现象，“镁雕地产”立即联系了泰和集团，集团品牌部表示没有收到任何降价通知。至于这是否属于促销活动，有必要向区域销售部门了解情况，并在核实信息后立即回复。

2月17日，泰和集团相关人员给“镁雕地产”发来了回复稿。文章称，在“一号收获计划”的领导下，北京太和参与了4个高端项目(北京太和金尊府、北京太和金夫院、太和西府院和太和北京院二期)的“收获”，在2月16日和17日的周末售出15亿元，迎来了春节后第一周的良好开局。

泰和没有提及降价，但对之前的促销活动做出了关键回应。

根据回复稿，北京泰和发起的“第一收获计划”是今年北京楼市的一个基准。在稳定楼市的基调下，房企之间的竞争将会更加激烈。谁能在第一季度率先发力，谁就能在今年的市场上拥有更大的主动权。

对此，中国豪华住宅研究会会长朱小红表示，北京的豪华住宅项目正在拿高价土地，做高价住宅。当价格限制迫使成本增加时，不可避免地要降价和减少分配。因此，去年房地产市场上有一个关键词叫做“焦虑”，它纠缠在质量、成本和房价之间，引起焦虑。

豪宅价格的下跌是不典型的

记者注意到，去年下半年，北京的豪华住宅市场繁荣起来，很多“10万以上”的项目都集中在这个市场，尤其是10月份。仅在14日和21日这一个月，就有两批五个商品房项目获得了预售许可证，这些都是高端产品。其中，西府院平均售价11.2万元，昆仑院11.3万元，西盟一号院9.9万元，金茂大厦9.5万元。在5个取证项目中，有4个建筑的级别为“100，000以上”。

记者还询问了新披露的豪宅降价传闻是否影响了整个市场。

"我没有听说过任何房地产降价的消息."至于竞争产品降价的传言，昆仑的销售人员似乎不愿提及。

“我们的预售证书将在2月份到期，然后我们将采用现有的房屋证书，这将有所增加。就像我们去年的高端产品一样，他们从一开始就卖9.5万元/平方米，到“期房”变成现金(房)后就涨到了10万元/平方米。”这名销售人员告诉记者，“事实上，我们与金夫四合院没有可比性。最重要的是位置不同。北京的二环路(昆仑域的位置)和三环路(金夫院的位置)之间的差别仍然很大。”

然而，当记者去年12月采访时，昆仑饭店的销售人员也询问了一些奢侈品项目的价格和销售情况，如中国印和金夫四合院。

从市场表现来看，记者注意到，2018年卖出了一大批“10万+以上”的顶级豪宅项目，大多是有年头的老项目，如远洋国际、万柳研究院、普工、北京第一医院、天辰、茂源调云台等。从2016年到2018年，北京平均每平方米10万元以上的豪宅数量分别为463344套和259套，成交额分别为156.4亿元、85.7亿元和84.9亿元。

尽管这一系列数据显示，近三年来出现了下降趋势，但一个值得注意的细节是，2018年12月，北京新增商品房19495套，比上个月增长167%。也就是说，虽然豪宅的销量逐年下降，但它遇到了更多的新产品来瓜分食品市场。

这证实了“房地产营销者”的观点。“从去年第四季度开始，北京的豪宅和高档别墅的数量开始激增。许多媒体将其解读为市场的复苏，但实际上这是之前积压的网上签约发布的结果。豪宅并没有受到市场低迷的严重影响，只是因为签约滞后给房地产市场造成了一种错觉。”

自去年底以来，上述这些新项目已逐渐在北京的豪华住宅市场占有一席之地。

据《房地产商》报道，2018年12月，昆仑共有22套售出，平均价格为9.7万元/平方米，金额为3.5亿元；金茂大厦共售出9套，均价9.8万元/平方米，总价1.9亿元。

今年1月，开业一个月的程，以平均每平方米9.8万元的价格，交付了6台，金额超过1亿元，去污率超过85%；昆仑共有57套交易，均价10.5万元/平方米，金额11.11亿元；金茂大厦共售出17套，均价10.3万元/平方米，总价4.6亿元。

事实上，从去年底到今年年初，北京的豪宅价格一直坚挺，甚至略有上涨。然而，随着2019年第一个月市场突然降温，以及北京即将有更多项目进入市场的压力，高端产品开发商突然感到“压力很大”。

根据丽思的数据，目前在北京有469套新住宅可供出售，包括70套豪华住宅(21套公寓和49套别墅)；这个城市有50，500套存货和5，400套豪宅，约占10%。

在朱小红看来，豪华住宅市场很难下跌。房价下跌不是由豪宅本身造成的，而是大势所趋。冬天到了春天，这种非典型现象将会逆转。

“总的来说，奢侈品市场始终是一个利基市场。豪宅的价值是由一个完整系统的价值构成的。如果价值链中的任何一个环节不到位，就会出现问题。在建筑不变的前提下，小环境和大环境的优化会加分，劣化会减分。”朱小红总结道。