房地产进入精耕细作时代 龙光集团打造高质量增长样本

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当房地产行业逐渐进入集约经营时代，质量增长取代了过去的粗放型增长，成为越来越多的住宅企业追求的目标。

3月19日，龙光地产(03380.hk)管理层高兴地宣布，2018年公司实现合同销售额约718亿元，同比增长65.4%，超过年度销售目标。

在全年的经营和财务业绩中，龙光地产2018年继续保持“三高两低”的发展趋势，即高增长、高利润、高分红、低融资成本和低负债率。同时，公司净负债率进一步下降，行业融资成本保持在较低水平，实现了高质量发展。

包括花旗集团(Citigroup)和瑞银(UBS)在内的许多大型国际公司都称赞了龙光地产。花旗发表研究报告称，对盈利能力高、资产负债表强劲的室内住宅企业持乐观态度，并推荐龙光地产作为室内住宅的优先股。瑞银还指出，龙光地产在粤港澳大湾区国内储备中所占比例最大，盈利能力强，财务业绩良好，预计2018年至2020年业绩将继续增长，并继续推荐龙光作为中国房地产行业的优先股。

据悉，2019年，龙光的股权合同销售目标为850亿元，同比增长20%以上。管理层表示，公司的销售目标是强调股权销售额，平衡利润与规模的关系，追求高质量的增长，为股东创造更大的价值。

许多指标继续引领行业

龙光地产的盈利能力继续保持在较高水平。2018年实现营业收入441.37亿元，同比增长59.4%；毛利润首次突破100亿大关，达到148.87亿元，同比增长56.4%；净利润89.96亿元，核心利润76.55亿元，同比增长65.7%。

显然，与一些利润增速远远落后于销售增速的房地产企业不同，龙光地产在销售、收入和利润三个重要维度上实现了高达60%的同步快速增长，其核心利润规模在同规模的房地产企业中稳步领先，甚至超过了一些规模达1000亿的房地产企业。

龙光地产在核心利润率方面继续保持行业基准地位，核心利润率是反映房地产企业盈利能力的核心指标。报告期内，公司物业销售毛利率保持在行业最高水平35.6%；核心净利润率高达17.3%，与2017年的16.7%相比继续保持较高水平，位居房地产上市企业前列。

凭借前瞻性的精准布局和区域深化战略，龙光地产进一步巩固了其在粤港澳大湾区主要城市的市场领先地位。2018年，龙光地产在深圳市场的交易数量和交易面积排名第一，在珠海、佛山等城市排名第一。此外，公司在南宁赢得了股权销售和销售区域两个称号，并继续以绝对优势在汕头市场排名第一，这是经过多年的深入培育的。新加坡第一个项目“上京苑”销售成功，单笔销售额在新加坡排名第三。

大规模土地储备是住宅企业发展的核心动力。2018年，龙光地产通过公开招标和拍卖，在深圳、珠海、佛山等城市新增32个项目，总建筑面积约747万平方米；公司通过城市更新在深圳、珠海、佛山等城市获得了多个项目。

尤其是城市更新项目占用资金少，利润率高，成为龙光地产新的利润增长点。报告期内，龙光地产拥有价值约2500亿元的城市更新项目，主要集中在深圳、东莞、惠州、珠海、佛山等粤港澳大湾区核心城市。其中，珠海玖龙纸业和佛山禅城绿岛湖项目从收购到上市仅用了一年半的时间。

截至2018年12月31日，包括公开招标、拍卖、收购和旧城改造项目在内，龙光地产土地储备权总价值增加至6520亿元，其中大湾区土地储备价值为5356亿元，占总价值的82%，深圳土地储备价值为1805亿元，进一步巩固了公司在大湾区的先发优势和领先地位。

资本市场青睐高质量的发展

不同行业的财务报告有各自的侧重点。对于房地产企业来说，最关键的指标是融资成本、负债水平和现金流量，这些指标代表了该房地产企业的安全性。

坚持稳健的财务战略，追求长期稳定的现金流，是龙光地产实现质量增长的重要内容。报告期内，公司境内外资本市场融资渠道畅通，通过多元化融资方式进一步优化债务结构，现金流稳定，负债率持续下降，财务业绩质量较高。

报告期内，龙光地产发行14亿美元优先票据和2亿新元优先票据，2021年到期，发行率为6.125%，在民营房企中处于较低水平；加权平均借款成本为6.1%，低于行业平均水平；净负债率为63.2%，较2017年同期的67.9%下降近5个百分点，财务杠杆比率保持在合理水平，为公司长期可持续发展奠定了坚实基础。

截至2018年12月31日，公司持有的现金和银行存款余额同比增长59.4%，达到357亿元，相当于一年内到期债务的两倍以上。

龙光地产管理层在业绩会上表示，目前公司资金雄厚，没有因负债带来的财务压力。随着房地产行业进入加速整合期，行业内将会出现大量的M&A机遇。未来，公司将积极寻求更多的M&A目标，并以最低成本锁定更多高回报项目。

鉴于其在粤港澳大湾区的突出优势和市场表现，龙光地产独特的投资价值赢得了国际资本市场的认可。在海外评级方面，标准普尔将龙光地产调整为“正面”，而穆迪和惠誉则保持“稳定的前景”。在国内知名评级机构中，龙光地产被美国信用评级机构和中国信用评级机构评为aaa级。2018年5月21日，恒生指数公司将龙光地产纳入“恒生深港通大湾区综合指数”，成为大湾区指数的第一只成份股。

此外，龙光地产还获得了花旗集团、汇丰银行、中国银行、德意志银行、瑞银集团等多家世界知名投资银行的一致推荐，被誉为“大湾区领军人物”、“大湾区核心目标”、“行业优先股”、“大湾区快速成长明星企业”，进一步提升了其在国际资本市场的声誉和地位。

为回报股东的长期支持，龙光地产董事会建议派发末期股息每股0.47港元，中期股息每股0.28港元，全年股息每股0.75港元，占股息的50%，根据最新股价计算，股息率为6%，在业内颇具特色。