远洋集团锁定1400亿元销售目标 加快新战略性业务轻资产化调整

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我们的记者王立新

这也是一年的业绩发布期。今年，一些房企面临提交文件的压力。两年前，购买高价土地的开发商正忙着向投资者解释利润压力的痛苦。两年前，谨慎购买土地的房企面临仓库粮食短缺的危机。敢于设定高目标的是那些在过去两年里保留了大量相对廉价土地的人。但总的来说，过去依赖赌博性土地红利和人口红利来扩大规模的开发商开始学得很好，今年的销售目标被设定为保守。

2019年，房地产企业不再高喊销售增长60%的目标。目前，已宣布目标的房地产企业的增长率大多在30%左右。在产业政策延续的高压稳定环境下，1000亿规模企业的规模大战似乎已经停止。毕竟，根据市场变化随时调整销售目标更可靠。

远洋运输集团管理层在接受《证券日报》采访时表示，越来越多的人意识到，企业在追求销售规模的同时，应该关注企业自身的财务业绩和效益业绩，体现上市公司的价值。

可销售价值接近2400亿元

远洋运输集团将其销售目标定为1400亿元，这是由于2019年有足够的销售价值。

2019年，远洋运输的可销售价值达到2373亿元，同比增长30%，其中80%为住宅产品，主要是快速周转的适销对路产品。远洋运输集团管理层告诉记者，2020年，远洋运输预计将达到2000亿元的销售规模。

公告显示，截至2018年底，海洋集团的协议销售额约为1095亿元，同比增长55%；营业额为人民币414.2亿元，年利润为人民币46.7亿元，其中归属于公司所有者的利润为人民币35.7亿元，每股基本利润为人民币47.3元。董事会建议派发末期股息每股0.073港仙，中期股息每股0.140港仙。该公司全年每股派息总额为0.213港仙，全年派息率为40%。

2018年全年，中远集团收购了30个城市的59个项目，新增土地储备约1012万平方米，价值约1800亿元人民币，新收购了2项成熟资产。新增土地储备主要围绕五大城市群，布局更加均衡，坚持加快周转的战略，主要收购中小项目，20万平方米以下项目占78%，30万平方米以上项目占8%。新项目的启动周期大大缩短，加快了主营业务的发展步伐，有利于提高集团填补现金流的能力。

值得注意的是，在2019年2373亿元的可销售价值中，如果除以新旧资源，新资源的比例高达69%；库存资源占31%。从产品类型来看，住宅产品占80%，主要是适销对路、周转快的产品。

据一些业内人士称，近80%的新增土地已成为小规模项目，分布在五大城市群。这表明中远集团正在调整产品线比例，提高中小批量、快速周转的适销对路产品的比例。预计这将使公司能够在未来两年灵活控制市场销售节奏，并且在周转速度方面比竞争产品更具优势。此外，在今年的可销售资源中，住宅模式高达80%，这将保证2019年的现金流。

事实上，从回报来看，2018年远洋销售的回报达到680亿元，同比增长27%，这是在市场困难时期的一个重大突破，这也将有利于公司今年投资额度的灵活调整。

加快控股资产向轻资产的调整

过去，随着房地产业的发展，远洋运输进行了多元化的业务布局，这是应对后房地产时代的战略布局。经过几年的培育，这些经营性资产不断为中远集团提供稳定的现金流。

截至目前，远洋运输集团的商业地产规模庞大，所有已投入运营的项目都有高质量的布局，均位于一线和二线核心城市，可出租面积约122万平方米。2018年，权益租金收入23.4亿元，同比增长21%；权益息税前利润13.3亿元，同比增长17%。

此外，在建的商业地产项目总建筑面积约为180万平方米，其中北京和上海占总面积的75%。开发形式主要为写字楼和零售物业，将于2019年至2024年分阶段投入运营，包括北京cbdz13项目、北京李泽商务区项目、武汉东方世界景观等。，将形成跨区域、多元化的商业地产品牌系列，为集团未来贡献更大的投资收益。

现在看来，过去需要存放的资产，包括以前的战略性新业务，都有可能和条件实施轻资产调整。事实上，中远集团也在加快建立投资、融资和管理的闭环发展模式。

即使在2018年融资环境非常困难的情况下，中远集团仍打包了三个运营良好的商业地产项目，并发行了房地产投资信托产品，融资32亿元人民币，与传统信贷工具相比，拓展了公司的融资渠道。

上述管理层向记者表示，2019年，除了重点关注房地产开发这一主营业务外，还需要通过设立核心资产基金和资产证券化来调整轻资产战略新业务，不断优化资产结构，增强流动性。显然，这意味着集团将继续加快商业地产的资本化，通过扩大商业地产的管理规模来提高经营管理水平，同时盘活资产、提高周转率和提取现金。

目前，中远集团通过提高商业资产的估值，学会了通过证券化实现资产的能力，并利用这种能力突破了融资的困境。2018年，远洋运输集团继续创新融资方式，保持国内外融资渠道的丰富和畅通，融资成本控制在5.38%的水平，具有非常明显的成本优势，批准金额约为1894亿元人民币，为集团经营提供了充足的支持。

其次，中远集团应该遵循自然发展逻辑，重点发展主营房地产业务。在此基础上，培育提高运营效率、加快资产变现、降低融资成本、优化金融板块、提高人均效率等内部优势，以45x40战略(即以45个城市为重点，平均每个城市销售目标为40亿元)推进到2000亿元规模。