多地个人房贷利率出现下调 批贷流程明显加快

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业内人士认为，未来房地产信贷政策“放水”的可能性很小

"我们个人住房抵押贷款(个人抵押贷款)的利率已经降低."一家股份公司深圳分公司的负责人说。

最近，当《中国证券报》的一名记者走访北京、上海、深圳和南昌的银行时，他发现许多地方的个人抵押贷款利率在2019年农历新年后有所松动。3月，部分城市首笔住房贷款利率回落至5%以内，第二笔住房贷款利率相应下调。

业内人士表示，在今年流动性充裕的背景下，资产质量较好的个人抵押贷款业务有望受到银行青睐，预计空.方面仍将下调抵押贷款利率然而，房地产信贷政策“放水”的可能性很小，房地产信贷风险是监管部门的重中之重。

贷款审批过程明显加快

近日，《中国证券报》记者走访了北京、深圳四大国有银行、几家股份制银行和城市商业银行的个人贷款业务部门，了解了一套房和二套房的个人按揭政策。

目前，在北京，第一套房个人抵押贷款的利率一般提高10%，第二套房的利率一般提高20%，增幅最高的分别是20%和30%。记者从21世纪房地产销售员处了解到，北京市各城市商业银行的二手房贷款最低可执行基准利率提高了15%；在一些外资银行，第一笔住房贷款的最低可执行基准利率将提高5%，第二笔住房贷款的最低利率将提高10%。然而，外资银行对贷款申请人和住房本身的审计门槛更高。

上海首套个人住房贷款利率为一线城市最低，招商银行等四家国有银行和股份制银行首套个人住房贷款利率最低，可执行基准利率5%的优惠。民生银行对首套个人住房抵押贷款实行基准利率。

深圳个人抵押贷款利率上周再次下调。民生银行深圳个人贷款业务员向《中国证券报》表示，自8日以来，深圳各大银行相继下调了个人按揭利率，银行也进行了跟进和调整:目前，第一套房个人按揭最低利率比基准利率高5%，第二套房个人按揭最低利率比基准利率高10%，此前基准利率分别提高了10%和20%。

除了一线城市的一些调整之外，南昌和南京等一些二线和三线城市的个人抵押贷款利率也在下调。一家股份制银行南昌分行的行长告诉记者:“我们第一套个人住房抵押贷款的利率上升了20%以上，现在调整到10%-15%。”

个人按揭利率调整，买家的感知是最直接的。深圳的一位买家王(音)告诉《中国证券报》(china securities journal)记者:“我只是想买套房子，在提交贷款申请时，我并没有多想。”然而，在贷款批准后，人们发现抵押贷款利率从10%改为5%，这仍然是非常令人惊讶的。”王女士计算了一个账户。她25年的贷款(等额本息计算)，加息10%的总利息支出为164.52万元，加息5%的总利息支出为155.84万元，相差近10万元。

除了降息，银行的贷款审批程序也大大加快。《中国证券报》记者在咨询房地产中介如连锁置业(Chain Home)和我爱我家(I Love My Family)作为购房者时了解到，在信息完整的情况下，在北京审批贷款最多需要5个工作日。房屋转让完成后，抵押登记一般需要5个工作日，贷款可以在抵押完成后的5-10个工作日内支付。从抵押登记到发放贷款只需要20到30天。

きだよ0/提高/降低了抵押贷款利率

自2018年底以来，个人抵押贷款利率的下降趋势已逐渐成为一种趋势。根据360大数据研究所的监测数据，2月份中国首笔住房贷款的平均利率为5.63%，相当于基准利率的1.149倍，较上月下降0.53% (3个基点)；同比增长3.11%(17个基点)。2月份，降息的银行数量为44家，比上个月增加了10家。第一套房平均利率连续三个月下降，预计未来整体利率将继续下降。今年2月，中国首套房平均利率最低的前10个城市是上海(5.06%)、厦门(5.36%)、大连(5.36%)、北京(5.43%)、深圳(5.46%)、福州(5.46%)、太原(5.47%)、乌鲁木齐(5.47%)

“个人抵押贷款的资产质量一直都是优越的。下一步，我们分行将选择最好的，在适当的时候增加投资。一线城市的房价一直没有下跌，而总部给出的数字也相对较高。”一家大型国有银行深圳分行的相关负责人告诉《中国证券报》。中国人民大学崇阳金融研究所副所长董希淼预测，未来个人住房抵押贷款利率仍将下调，值得期待的是，基准利率甚至首套住房贷款利率的折让将在更大范围内实施。个人抵押贷款利率上升了00/12365だよ/，这是在缩小。一方面，自2018年央行实施定向减RRR和全面减RRR措施以来，2019年流动性合理充足，银行手头资金充足。在这种情况下，银行下调抵押贷款利率是正常的操作；另一方面，目前银行的风险偏好仍然较低，个人住房抵押贷款，尤其是首套住房抵押贷款的不良率在历史上表现良好，是银行的优质资产，因此用低利率政策增加投资是正常的。

东方金城首席宏观分析师王庆表示，近期信贷利率整体下降是抵押贷款利率持续下降的主要原因。自2018年以来，央行大力推进“广义货币”向“广义信贷”的传导，引导长期利率适度下降。“广泛信贷”的影响不可避免地波及到了房地产行业，推动中国首笔住房贷款的利率从2018年11月的阶段高点略微下降了0.08个百分点。

“从历史上看，抵押贷款利率的趋势一旦形成，通常会持续一段时间，而抵押贷款利率的下降趋势将在未来几个月继续。不过，考虑到目前的“宽信贷”主要针对的是民营企业和小微企业等实体经济，房地产是抑制泡沫、防范风险的关键领域，未来抵押贷款利率下降趋势将相对温和。”王庆表示，在房地产调控的背景下，下调抵押贷款利率的监管标准会有所不同，近期不同城市的抵押贷款利率的放松也会有所不同。

银行应审慎经营个人贷款业务

作为楼市调控的关键政策之一，房贷政策的变化意味着政策的“放开”？分析师认为，这不能被视为房地产市场监管放松的信号。这背后有很多因素，如资本宽松、房地产市场旺季、银行间竞争等。

中国保监会副主席王肇星明确表示，保监会今年将继续关注房地产金融风险，继续对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制投机性开发和个人贷款，防范房地产金融风险出现重大问题。

董希淼认为，今年很难从根本上改变个人住房贷款的政策取向。政策框架内抵押贷款利率的调整应由商业银行决定。然而，值得注意的是，近年来，中国家庭部门的杠杆率迅速上升，潜在风险不断积累。近年来，流动性充裕，债务成本下降，商业银行应清醒认识，审慎经营个人住房贷款业务，不要向市场发出错误信号。这不仅是防范和控制自身经营风险的需要，也有利于稳定家庭部门的杠杆作用，抑制房地产市场的泡沫。

董希淼预测，2019年商业银行住房信贷政策的差异化将更加准确和充分。差别化政策体现在以下几个方面:首先，在需求方面，不同的住房购买需求得到不同的对待。中国的城市化将持续很长一段时间，许多居民，尤其是中小城市的居民，还没有满足他们对住房的强烈需求。要区分不同客户，合理满足自住和改善住房需求，坚决抑制投资性和投机性住房需求。同时，加快金融产品创新步伐，加大对住房租赁市场的支持和服务。第二，从区域来看，我们应该坚持城市政策。对于一些房价过热的城市，要继续严格控制贷款总量，积极提高贷款利率，适当收紧贷款条件。对于一些房地产存量较高的四线城市，商业银行可以在风险可控的前提下，合理发挥住房信贷的杠杆作用，从贷款利率、贷款条件、贷款首付等方面适度加大支持力度，帮助房地产市场“脱手”。