民法典二审求解产权续期

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作为现代人最重要的财产，如何设计和保护房屋的权利一直是民法典关注的焦点。4月20日，民法物权草案提交第十三届全国人民代表大会常务委员会第二次审议。在第一次审查草案中，明确了70年后财产权的自动延续，第二次审查草案中又增加了“居住权是免费确立的”。尽管更新的实际实施仍未解决,《民法典》给出的政策方向在空.引起了更多的讨论

过期的续费是“未知的”

去年8月，《民法典》第一稿物权编第一次提到了宅基地使用权的续期费用，并作出了原则性规定。但是，对于住宅建设用地使用权期满后如何续期、是否缴纳费用以及如何缴纳费用等问题，目前还没有明确的规定。

什么是住宅用地使用权的更新？根据相关法律法规，我国土地使用权出让的最长期限按不同类别设定:居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年等。

简单来说，普通人购买的商品房涉及70年的土地使用权，而收购价格是开发商支付的土地出让金，再转化为房屋成本之一。实质上，这一成本最终由买方承担。

《物权法》草案初稿明确规定:“住宅建设用地使用权期限届满，将自动续期。续期费的缴纳或者减少，依照法律、行政法规的规定执行。”

与现行《物权法》相比，《物权法》草案增加了“续期费的缴纳或者减少应当符合法律、行政法规的规定”的内容。航空航天大学空法学院教授周佑君表示，物权法草案初稿总体上反映了立法机关尚未就住宅建设用地使用权期限届满形成最终意见，因此将问题留给了未来的法律和行政法规。

中国政法大学民商经济学院副教授认为，自动续展不需要办理续展申请手续，但不等于免费续展或永久续展。永久使用权将导致国家对城市土地的无效所有权。

然而，北京东源律师事务所的合伙人律师宋丽说:“你不必太担心。中国开发商建造的大多数房屋都是在20世纪90年代以后，所以还有很多时间。其次，重建的费用不会太高，而且肯定会保证每个人都住在自己的房子里。”

“虽然短期内中国大规模住宅建设用地使用权不会到期，但这个问题总有一天会在大范围内爆发。”周佑君说，物权草案的二审可能仍然坚持目前的立场，把这个问题留待今后进一步讨论。

居住权返还

拥有住房的愿景很难在一夜之间实现，但这并不妨碍现代人争取居住权。第二次审查草案以居住权为重点，进一步细化了居住权的相关规定，明确了居住权是一项无偿设立的用益物权，并对居住权合同的内容进行了规范。

具体而言，第二次审查草案建议免费确立居留权；居民有权按照合同的约定占有和使用他人享有的住宅用益物权，以满足居住和生活的需要；居留权合同的一般条款包括当事人的姓名和住所、住所所在地、居住条件和要求以及解决纠纷的方式。

居住权最重要的意义在于为真正落实“租购权”建立法律基础。从居民的角度来看，不再区分财产所有者，人们也不再为享受平等的公共服务而支付额外的代价。虽然“租购平等权”的全面实施还需要户籍改革、公共服务均等化、经济适用房等一系列制度的配合，但如果没有居住权，“租购平等权”可能会成为空.的一座城堡

如果该法没有规定居住权，社会保障住房制度下的廉租住房和公共租赁住房的租户可能处于权利的“不安全状态”，这可能抵消保障住房带来的稳定性。

事实上，“居住权”制度并非首次提出。2005年，《物权法(草案)》专门有一章是关于居住权制度的。然而，由于争议不断，2007年3月通过的《物权法》删除了“居住权”的相关条款。

处理老年困难

随着我国产权环境的变化，居住权的立法道路有许多起伏。在计划经济时代，居住权与公房供给挂钩，即使没有产权，居住权人的子女甚至可以“继承房子”。商品房时代到来后，所有权逐渐吸收了居住权，居住权属于产权制度下一种特殊的用益物权。只要产权清晰，就没有必要对住宅的微观产权进行特别规定。出于这种认识，十年前，居住权没有写入《物权法》。

据宋丽介绍，居住权纠纷的焦点大多在公有住房租赁领域，“例如，一些福利性住房的分配，居民及其子女的居住。居民死亡后，子女能否继续生活。目前，主要是根据孩子们是否住在一起，也就是说，孩子们是否长期住在这里来判断他们是否享有居住权。”。宋丽说。

十年后，居住权再次被写入民法典草案。一些专家认为，这主要与中国日益严重的老龄化问题有关。“随着社会经济的发展，中国现在正逐步进入老年社会。养老金已经成为一个普遍的问题。养老金不能完全依靠子女，社会养老金也不发达。这取决于老年人自己。他们的主要财产是房子。在通过住房养老反向抵押贷款方式的创新解决养老基金问题后，仍有必要对居住权进行更好的法律保护。”吉林大学法学院教授蔡立东表示，根据中国目前的养老金状况，通过居住权是非常可能的。

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