【要闻】失落的温州：炒房大潮不断腐蚀着温州实业的根基

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(原标题:失落的温州)

本文作者内幕君来自房地产风声，允许华尔街发表见闻。

30年前，温州人最向往的意大利城市既不是米兰也不是罗马。 佛罗伦萨东南16公里处有个小镇叫普拉托。 这是20世纪80年代，温州人眼中掘金的天堂。

80年代，15万元对绝大多数人来说是一天。 在大胆的温州人看来，这笔巨资不仅是去普拉托的“船票”，也是翻身的机会。

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位于浙江南端的温州，自古以来交通闭塞，三面环山，向东是无边无际的东海。 七山二水一分田的地形使温州物产匮乏。 我知道住在这里的人想变得富裕，只会出去。

就像葡萄牙人发现了好望角一样，80年代，温州人发现了柏拉图，巨大的就业市场吸引了他们。 那时的工厂是意大利重要的纺织中心，只要勤奋干劲十足，在纺织厂两年就能找回付给蛇头的15万元。

到了90年代，站稳脚跟的温州人成立了工厂，从工人跃升为业主。 致富的事迹回到了故乡，一群淘金者渡海。 之后，这个只有20万人的小镇，最多的时候聚集了5万人的温州人，郊外的伊奥罗服装工业区，高峰期有近4000家中国人公司，其中温州人开的工厂很多。

一瞬间，意大利柏拉图成为中国的温州城。 但是，作为外国人温州人的崛起，就像鲱鱼进入了沟里一样，不久就会引起小鱼的不满。

年，在金融危机下意大利失业率上升，普拉托曾经失去了欧洲纺织中心的风采，当地失业率达到了10%。 与此相对，温州人的工厂以有色经营，每年约有5亿欧元回到国内。 他们用“三刀”、剪刀、皮刀和厨房的刀，打碎了当地大部分意大利公司，让“外国人”成为“打工”。

在冰火两重天下，意大利人把炮口对准中国人，政府以仔细检查逃税和非法雇佣的名义，对普拉托华商公司进行了地毯检查。 再有人毫无禁忌地尖叫，驱逐了温州人。

那时的国内，也有驱逐温州人的声音。 但是，比尔市。

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2001年8月，温州人第一次组团去上海，扔了5000万人的购买楼，然后甩袖子离开。 两个月后，另一波温州人进入上海，8000万人成交。 因此，温州炒面上了柜台。 之后的十年，他们去了上下南、东奔西，拿着钱席卷了大半个中国楼市。

据估计，当时的温州炒面团有10万人掌握了1000亿人。 没有人知道具体的数量。 不改的事实是，炒作团到处都掀起了购买住房的狂潮，听了当地的传闻没有必要失去胆量。 因此，各地纷纷出现抵抗温州炒房团的声音。

年8月，在云南省远离，商户对浙江省商人炒了商店提高房租不满，发出了抗议横幅。 在瘴气的楼市，有人呼吁“拥护基本的生存权，坚决抵抗温州炒作团”。

事实上，哪个城市的房价是温州人炒的，我们不清楚。 曾经被称为全国大厦市风向标的温州，宁可被亲人推上历史舞台，领导全国，暂时没有风光。

依靠先进的民营经济，温州人很快完成了资本积累。 进入新世纪，温州大小的上司都握着一百万人，为钱找到了出路。 这时，中国房地产业和城市化的趋势逐渐发生，嗅觉敏锐的温州人成群流入楼市。 2003年春节前后的10天里，汇到温州的钱在300亿日元左右，没有人知道这里的头会洒在房地产上。

2005年，深圳均价7000元，当宝安房价还没有突破万元时，温州市区房价已经进入了“万元时代”。 从2006年到2006年，温州市街区房价从8045元/㎡平均价格上涨到34674元/㎡，仅6年就超过了3倍。

其中，一时引人注目的绿城鹿城广场，2008年首次开放时的1平4.38万元，去年，上升到每平10万元，使温州的房价走向高潮。 年温州、新居和二手房涨幅居全国第一。 市区的平均价格已经突破了3万元/㎡的大关。

最疯狂的时候，同一个家在几个小时内，出现了几十万的差额。

一位业界朋友回忆说，在年炒作高峰期，他的朋友通过中介看到了600万元以上的房子，在处理房子的过程中，有人涨价了100万美元以上购买。 左手拿到右手出来，一周内，他的朋友倒卖套房赚了一百万美元。

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但高于浪潮的炒作大潮继续腐蚀温州实业的基础。

国庆节前，内幕你应楼市的邀请，去了温州。 空闲的时候听三席话，他们说的不是全部，但足以窥见城市道理的一部分。

第一个故事来自一滴师傅。 他是顾客，河南周口人。

“我15年前来的温州，最初在乐清的电气工厂打工，之后在龙湾的制鞋厂工作。 那时每月挣400元，租民房每月200元。 ”。 区师傅说那个时候来温州，找工厂踏实工作的话，每年可以存几万元。 之后，实体不景气，勉强活着。 年，工厂普通工人还拿着4000元的工资，但房价却涨了5倍。

师傅租房价格的上涨源于温州的大拆除大建设。 年以来，温州开始大面积拆除市区和乐清、瑞安的城中村、旧工厂区，两年内拆除了百村。 本来以2300元租民房，现在需要多租1000元的商品房。

在温州轰轰烈烈地拆除房间的那一年，区师傅转业掉了水滴。 “现在跑到一滴，每月能挣700元。 我在工厂累了，挣不到这个数目。 ”。

关于是否去温州买房子，区师傅不停地摇头。 “我来温州是在2003年，那时已经炒作很盛行了，但当地人在炒作。 当时我买不起房间，借钱不炒房。 鞋厂老板经常告诉我们，工厂一年挣的钱他最好炒两套房。 ”。

正如师傅所说，炒作钱快，原本从事实业的温州人蜂拥而至，将原本可以用于公司变革的资本和心投入楼市，实业基础慢慢被挖掘出来空。

2009年，温州相信房地产开发项目，半年内实现了100%的收益率，但以前传递的领域一年的利润还不到10%，刺激了企业家老板们，大家开始炒地皮。 相信人有很多力量的道理，聚集了250名中小企业主，聚集了37亿人拍摄了黄金地带的信任广场项目。 这些企业广告主大多来自眼镜、服装、人造皮革等领域。

这个巨大的中小企业主联合体筹集了80亿，相继获得了8个项目。 这80亿大部分是从实体经济中取出来的。 除了这些中小企业主，温州的大企业奥康、吉报鸟、人民电器等也进入了房地产市场。 在大多数房地产项目的背后可以看到实体公司

年，大家还在幻想的广场上每10万平均能卖出去的时候，资金链紧张，老板奔跑的状况持续，危机就像多米诺骨牌一样蔓延。 有一次，公司、个人相继出售不动产，房价持续快速下降，大部分商品房比最高峰下跌30%-40%，个别豪宅腰斩。 当初估计10万每平的信赖广场，年初的时候是4万多，略高于大楼的价格。 无数人在这场疯狂的豪赌中没有血本，无数公司倒闭了。

最后，你对顾问师傅说:“你打算离开吗？ ”。 我以为他会表达对第二故乡的留恋。 出乎意料地，他坚定地说:“过了今年就去，去郑州。”

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第二席的故事来自当地的一位局长以上。

“以前公司利润微薄，转型困难，制约了温州经济的增速和增量。 ”。 他说唱温州的不是别人，而是温州人自己。 很多温商一边拿出本职工作，一边大声唱着“温州不行”。

“我们欢迎温商回到家乡投资实业。 公司的要求可以决定政策后说话。 门槛都不进来，在门外一味唱衰，这声音对温州不公平。 "。

温商流失本来就是温州的心痛，在820万温籍人口中，有250万人在外面迅速发展。 换句话说，每三个温州人中就有一个流失。

除此之外，温州的外国人也离开了，成千万的顾客师傅转身离开了。 到目前为止，温州是浙江省人口第一大市场。 年，杭州常住人口首次超过温州，保持了快速增长，但温州人口增长明显放缓。 名义上，年温州的人口略有增加，其实多亏了出生率，年温州的新生儿有12.6万人。 综合出生率和死亡率，温州的年人口至少流出了4、5万人。

人口外流对城市的快速发展和房价高位的持续性来说是坏事。

关于温州边缘化的问题，这位官员坦率地说了胸中的推测，“从杭温宁变成了杭州宁温，温州的地位有点不自然。 杭州湾城市群没有温州的一席之地，温州要迅速发展，不能在省配置资源，要靠自己。 一方面要重复城市化战术，另一方面要依赖大通道建设。 ’”

那么，怎么城市化？ 他温州市区小人少，必须更大更强，撤退县(市)立区势在必行。

表中显示，温州市街区面积为1313平方公里，在浙江省排第9位，比嘉兴、舟山稍大，与杭州、宁波完全不是一级。 研究表明，温州市区首度不高，温州对其他管辖区域的吸附能力自然也较弱，难以形成合力。

结合乐清、永嘉、瑞安，温州市区人口翻倍，达到660万，市区面积达到6569平方公里，跃居全省第二位。

撤退县(市)立区不是早晚的事，战术不能继续的情况下，如果改变领导班子改变一个构想，温州的城市化进程，怕走很长的路。

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第三句话来自温州的当地人。

林东是内幕你的朋友，30出头，是出生长大的瑞恩人。 十年前，他离开英国回瑞恩，儿子不是骑着父亲的课进入汽配圈，而是进入了当地的事务所。 在朋友看来，林东是个怪人。

“我瑞恩的朋友们有很多生意要做。 公司在大小。 像我这样父辈已经有领域经验，但没有继承衣钵的人是少数。 我喝过一些洋墨水，大家都认为我应该去上海而不是小瑞恩。 ”。

“宁可睡在地板上，当老板”被老一代温州人臻于圭臬，到了林东一代与其说是创业不如说是守业。

“其实，温州的社会风气很急躁。 ”。 对于林东的说法，我赞同，但很困惑。 浮躁的心情已经是整个社会的风气，不仅仅是温州。

“经历了崩溃后，温州的炒作现象被认为消失了。 实际上，虽然没有停止过，但是以前大家都长驱直入，现在是迂回作战。 七八年前行情很好，很多人扣押了所有的房子，用高利贷炒房。 现在大家齐心协力去，共同买房的现象在温州很多。 这几年温州解体了，房价又上涨了。 年间，妈妈和她的朋友合作在瑞恩买了三套，赚了钱。 ”。

除了当地的炒面，温州人和10多年前一样，依然在外面。 林东说他公司附近的旅行社每周都看房送嘉兴。

“不仅是我的母亲一代，年轻人也想赚钱。 我的同事计划最近开火锅店。 他说他要找四个搭档，半年内还书，一年后收益50%，然后好了就收。 没有人考虑长时间经营。 百年老店更是如此。 ”。

内幕你听了这三个故事，认为比读预测温州楼市的理论长文更胜一筹。 为了给大家留下深刻的印象，总结一下吧。

1、温州人口外流，近年房价回升，依靠“解体”的内生诉求。 随着货币化配置的收紧、安室的建设相继发生，以及将来拆迁的结束，商社的供求关系会发生变化。

2、温州年土地市场凉风一阵，开发商后市信心不足。

年第三季度，温州市整体宅基地建设面为634.6万方，年增长率为60.3%，成交大楼价格同比下跌4.6%。 另外，第三季度有24块土地因无人估价等中止了转让。

3、温州在省内城市地位下降，实体经济难以震动，支撑房价上涨的是投资预期，不是刚性的诉求。

作为浙江铁三角的温州，可能名不虚传。 杭州、宁波的gdp是兆级，温州还在5000亿级，比较不足，不是比较多才，年温州的gdp是5453亿元，比绍兴多350亿。 曾经的浙江省南哥，至今还面临着台州弟弟的穷追。

另外，温州与同样三线、民营经济发达的泉州相比，除了在房地产开发投资方面远远超过泉州外，其他经济指标还远远落后。 年泉州规模以上公司工业总产值13626亿元，温州4946亿，泉州上市公司104家，温州23家。 泉州的gdp更高一个，比温州多2000亿，9年前，两个城市还是2500亿的等量级城市。

曾经的温州是浙江南的门面，经常和苏南同列。 就像现在的世界离不开中国制造一样，可以说八九十年代的中国离不开温州制造。 人们脚上穿的鞋、腰带、身上穿的衣服、手上拿的打火机、脸上戴的眼镜总是来自温州。 那时说到经济模式，有人说“乡镇工业看苏南，家庭工业看浙江”。

现在温州实业已经蒙上了灰尘，相信未来无论企业广告主们坚定还是变革，能恢复温州光辉的都不是钢筋混凝土之手。

站在WTO中心俯瞰整个温州城，就再也看不到老村庄了，映入眼帘的是青山绿水和林立的高楼。

没有改变过的只有瓯江的波浪声。