【要闻】资本玩家黄伟出手 新湖中宝31亿入股绿城

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原标题:资本玩家黄伟手新湖中宝31亿入股绿城

快速发展缓慢，负债累累，昔日“旧改大王”在新湖的淘宝房地产开发道路不通畅。 陆续销售项目兑现100亿后，新湖宝掌门人黄伟又开始玩他最擅长的资本游戏。

4月26日，新湖中宝宣布了一年内的第四次销售动作。 这次销售的是与上海相邻的启东海上明珠城的50%股权，对价为18.23亿元。 另外，新湖中宝还在进行别的交易，但不是销售而是购买，新湖中宝计划以每股9.5港元、合计金额30.685亿港元的价格购买一家住宅企业的3.23亿股股票。

这两个交易的对手都是绿色城堡。 交易完成后，新湖中宝将成为中交、九龙仓后绿城的第三大股东，持股比例为12.95%。 绿城方面告诉时代财经，双方经董事会批准签订增发协议，后续新湖中宝提交股东大会批准，预计下个月末新湖中宝将正式具有绿城战术投资者身份。

这看起来像是一个巨大的欢乐局面。 “新湖中宝看到绿城稳健的财务、产品质量和未来的成长性，这次投资可以改善整体财务状况，使之稳健。 增加了这种亲密关系，绿城和新湖中宝继续在项目中合作的可能性增加了，绿城不仅能以低价实现项目的开展，还获得了数十亿的股东资本融资。 ”。 中国公司资本联盟副理事长柏文喜分解了。

三次交易，交易额超过70亿

新湖中宝和绿城的合作可以说已经有线索了。

去年12月，绿城以36亿元的价格收购上海新湖房地产开发有限企业(以下简称“上海新湖”)，共有35%的股权和相应的权益，其中股权转让价款只有5.5亿元，其余30.5亿元由绿城房地产提供给上海新湖

具有以上海新湖名义位于上海内环内的新湖明珠城项目第三期4标，总建筑面积20.26万平方米。 那时新湖中宝方面表示，新湖明珠城只是与绿城合作的开始，双方有意向发挥各自的特点形成互补，就长三角特别是上海地区未来的快速发展提高投入力。

新湖中宝频繁出售资产的背景是有增大的债务压力。 看看新湖中宝多年的财务报告，这几年净资产的负债率急速上升，从年末的77.22%上升到年末的179.58%。

而且去年年初，新湖中宝的短期借款和一年内到期的非流动负债合计达到195.22亿元，对销售情况不理想的新湖中宝来说，是难以承受的重量。

初期，长三角一带有很多旧改、海涂项目，所以新湖中宝手里有不少10年以上的项目，也有很多项目没有完成拆迁动作。 由于开发速度太慢，新湖中宝收到了比较深交所项目开发进展情况的询问函。

年销售规模达到160亿的小高峰以后，新湖中宝的销售增长开始放缓。 去年，其销售目标为200亿元，但前三季度，新湖中宝仅记录了100.40亿元的合同销售额，目标完成度仅为过半。

“回血”销售放缓后，为了缓解自己的压力，新湖中宝也尝试发行了高利率企业债券和美元债券，但新返还最终无法治本。 去年7月，新城中宝打包瓯瓴实业和上海马宝，以约67亿元的价格融创销售，这两个子企业在长三角区域内共计有20个地块。

但是，新湖中宝的债务压力没有因这笔大宗交易而缓和，截至去年9月底，短期借款和1年内到期的非流动负债进一步上升到220.59亿元。

绿城的深度和“抱团”在新湖中宝越来越可能了。 前几天4月19日，绿城第二次购买新湖中宝资产，花费22.79亿元，获得上海、沈阳四个项目35%的股权。 除此次海上明珠城股票收购外，双方合作的项目达6个，交易额达77.02亿元。

新湖中宝的小费

致力于解体债务危机以来，新湖中宝自己的房地产业务陷入了僵局。 现在进入绿城，外界传出新湖中宝退出房地产开发的谣言。

与退出房地产开发相比，时代财经向新湖中宝内部的员工求证，该员工给出了否定的答案。 “虽然合作项目的人员和员工安排有所变更，但是没有听说企业停止房地产开发，解散开发部门”。

据业内人士分析，新湖中宝入股绿城受绿城企业品牌影响很大，希望利用产品的构建、脱化能力，加快库存项目的开发流程，实现资产变化。 另外，进入绿城意味着新湖中宝增加了新的利益渠道。

热衷于资本游戏的黄伟最终必须以资本构想来处理房地产问题。 柏文喜说，新湖中宝将来将以资产或所有权形式逐渐增收绿城股票，与绿城这一产品高质量、财务稳健的大盘内房股建立密切关系，不排除从根本上改善自己的基本面。

当然，在这次交易中，新湖中宝手中丰富的土地储备成为了其最重磅的小费。

十年前，房地产二级市场迅速发展，只有少数人关注开发难度高的一级市场，黄伟是少数人中的一员。 年前，新湖中宝以在一级市场拥有土地的方式，锁定了大量的“巨无霸”项目。 其中也有上海圈内的“宝藏”地块。

据新湖中宝2019年半年报报道，截至去年6月底，不包括海涂开发项目，拥有的开发项目数量约50个，项目土地面积约1200万平方米，总建筑面积约2300万平方米。 加上启东和平阳的海涂项目，其土地储备总面积约达3000万平方米。

即使去年一下子卖掉了20个项目，新湖拥有的土地资源依然有很大的魅力。 这些土地大多是十年前得到的，因此比现在的土地价格更明显。 几年拥有，这些低价的土地已经是价值的两倍。

例如，2003年获得上海新湖青青国际项目地块，当时周边房价每平方米不到万元，但去年新湖青青国际尾盘销售时的平均价格已经达到了10万元/平方米，销售价格超过了10倍。 年新湖明珠城上市三期时，销售平均价格是拥有土地时市值的六倍多。

这也是绿城看中新湖中宝的地方。 绿城方面在接受时代财经采访时确定，重视未来两家企业在房地产库存项目、新项目上的合作，其次有意与新湖中宝进行更深、更广、多方向的合作。

绿城口中“多方位”的合作是指房地产以外的金融和科技行业。 黄伟长期以来一直在努力为新湖中宝制定“房地产+金融”框架。 据广发证券统计，新湖中宝金融资源实现了国内外全面展望，参与控股公司的金融机构包括中信银行、温州银行、湘财证券、阳光保险、新湖期货等，还出资信银国际，扩大境外金融业务。

金融业巨头投资曾经为新湖中宝房地产业务提供了寻找资金的捷径。 近年来，新湖中宝从参股银行方面获得了数十亿元的贷款，其中只有中信银行提供了近20亿元的贷款，这些资金大部分用于房地产业务。

网络科技行业，黄伟的新湖系有点有名的资本家。 迄今为止，陆续投资了兴趣链科技、云毅网络科技、上海兴趣美新闻、杭州和谐云科技、浙江邦盛科技等公司。 年，新湖中宝参与孵化的51张信用卡在香港上市，其持股比例为21.83%。

但是必须注意投资的名义越多，新湖之宝的联系也就越多。 去年10月，51信用卡因催收行为违法爆炸，股价暴跌3成以上，新湖中宝作为其二股东发布了公告，明确了关系。 同年，新湖系参股多家银行收到高额的票，对新湖中宝的融资产生了间接影响。

(:王星)