房地产最害怕的事情来了！这样买房可能血本无归

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“赌博式加仓”不仅会出现在股市，还会出现在房地产市场，尤其是对于市场中的“杠杆式”专业投机者来说，“来吧，做吧”。

恐怕那些喜欢添加杠杆的人是“欧申”和他的水库论坛的用户。当然，这是江湖上的一个传说，说欧沈买了多少套房就用了多少筹码。毕竟，不同的版本是不同的。然而，“入库”的投资者几乎都是自己暴露的。毕竟，他们有点焦虑。

例如，这位已被入库两年的人疯狂地增加头寸，资产近3000万英镑，负债2460万英镑，年收入25万英镑，但他每年需要偿还240万英镑，他的资金可以维持一年。

这符合水库用户的“欧洲之神”和“人民设计”的风格:购买尽可能多的房子，尽可能增加债务，债务越高，就越有可能超过市场。

这个配置列表让很多在微博上的房地产大腕们倒吸一口凉气:这是投资还是生活？

猫哥没有加入欧洲上帝的知识星球，所以猫哥不知道“在线等待，非常紧急”这个问题的答案，但可以参考同一时期另一个具有杠杆作用的问题。

在850万债务的基础上，该伙伴抵押了430万和1280万的债务总额，以及40多万个家庭的年收入。当他问及是否需要出售房产时，他没有忘记“再吃一套”。

这个问题不仅铺开了债务清单，也铺开了欧洲之神的“参考答案”:别担心，你有足够的钱维持一年，也没有获得信用卡的压力。

在欧洲，上帝可以持续一年，这无关紧要。当然，如果你坚持不住，你可能不得不坚持。另一个因素是，重庆已被禁止销售两年，深圳已被禁止销售三年。

02

数百万资产完全依赖于负债，它们是否会破产完全取决于赌博。

猫哥立即想到了三个词——去杠杆化。疯狂增加杠杆时，遭遇去杠杆化是一场灾难。尽管监管当局对个人杠杆的监管取决于信贷政策和对“洗钱者”的压制。

最近，银行保险监督管理委员会发出了大量的罚款。仅在7月4日，宁波银监局就发出了35项罚款，其中20项与房地产有关。本案为“住房抵押贷款不规范”，涉及中国工商银行(601398)、中国建设银行(601939)、农业银行(601288)等。

然而，对粗心的信用卡验证和非法的信贷发放等罚款。各地的银保监管局都在不断地发行，发行卡是可以的，但违反核卡也是一个字——处罚。看看上海农村商业银行，如果不仔细核实申请人的收入，就会损失20万元。

在罚款的形式上，当金融机构搞一些“歪门邪道”时，他们必须权衡自己的“粗心”或故意违规，这是不值得的。

因此，事实上，猫哥并不知道欧申是如何告诉这对“信用卡贷款已接近极限”的夫妇“做80w多核信用卡没有压力”。

这可能只不过是赌“上涨”。无论如何，“上升”的可能性很大。如果你真的破产了，你就不会损失自己的钱。

03

增加杠杆率的另一个参考是房地产企业。除了关注银行之外，监管机构还关注房地产信托。

7月6日，银监会对一些房地产信托业务增长过快、增幅过大的信托公司进行了采访，并提醒其注意风险。事实上，说白了，即使是信托公司也应该记住“住房不是投机”。这是银监会今年5月发布的“23号文件”对房地产信托严格监管的延续。

今年上半年，缺钱的房地产非常抢手。无论是银行还是信托机构，对房地产的支持度仍然很高。在过去，房子是在找钱。今年上半年，连钱都在找房子。

信托基金也非常引人注目。相关数据显示，2019年上半年，房地产行业共发行信托产品2954种，占比39.43%，融资规模达到4531.94亿元。

洞口刚打开，又被堵住了，这对泰和这样的房地产企业来说绝对不是好消息。

说到这，泰和信托的关系相当不错。

于2018年末，泰和以“子公司股权转让及回购”的形式筹集资金，并以“1元”的价格将其子公司南京恒祥房地产转让给五矿信托下的公司，从而获得五矿信托提供的期限不超过2年、总额不超过30亿元的贷款。

“23号文件”后，五矿信托没有直接向泰和发放信托贷款，而是直接取得了项目的股权。太和将广州太和增城项目剩余49%股权的29%转让给五矿信托。

然而，这些都不算什么。由于输血不足，杠杆充分的泰和公司一直走在“卖房卖地”的道路上。

别说卖房了，太和的各种“庭院”都在加速收钱，华侨城的“金夫庭院”卖得不好，已经开始“点对点”降价了。

在“土地出让”中，猫哥上交了泰和集团的公告(000732，诊断股票)。泰和在2018年开始出售资产以求生存，2019年开始更加频繁地行动。上半年，太和进行了9笔转让交易，涉及13家公司，总对价为111.98亿元。据说这是一个合作开发的项目，但现在已经不是了

泰和说，他不是为了生存，只是为了更稳定。

04

房地产市场仍然令人头痛。

长期以来，房地产一直被视为刺激经济增长的利器，但如果房价太高，它可能就不是。

在中国社会科学院发表的主题报告《第17次中国城市竞争力报告》中，有一个关于房价与经济增长关系的重要指标，叫做“房价收入比”，用来衡量买房的难度。

中国社会科学院的研究发现，负效应超过正效应的房地产对经济增长的临界价格收入比是9，也就是说，当价格收入比超过9时，房地产对经济增长的影响将不值得损失。

根据2018年中国商品房平均售价，2018年中国房价与收入之比为9.3，刚刚超过9的拐点，这意味着如果未来中国城市房价继续上涨，房地产不会拉动而是拖累经济增长。

根据易居研究所对中国50个城市房价收入比的监测，目标城市的平均房价收入比是13.9，而一线和二线城市的房价收入比仍然很高，一些城市的房价收入比与2014年相比翻了一番。

如果你想让房价收入更健康，你要么提高收入，要么降低房价。至于经济增长的拉动，也是受到其他方面的刺激，比如消费。即使是在房地产方面，旧的消费也与以前不同。

基于不同城市不同基本面的绝对涨跌不能用“全国平均水平”来解释清楚。

因此，猫哥仍然想提醒大家，疯狂加杠杆的房地产投机模式实际上是可以休息的，如果你不这样做，不要轻易尝试。

当然，增加杠杆并没有错。对于工人阶级来说，抵押贷款是一个标准。但是，仅仅因为有人能在“疯狂加杠杆”的情况下取得成功，并不意味着每个人都能复制成功。你可能永远不知道别人依赖什么样的上帝。

此外，基于长期“钻探/钻探/钻探”的资产是不安全的。当信用卡循环兑现时，资金成本相对较低，但是这个“空支行”被冻结了？银行收获了一大堆坏账，也收获了一份信用信息黑名单。

这种房地产投机的盈利是关于价格上涨超过资本成本。这时，如果增长没有达到预期，它将开始紧张；一旦侧身，就足够你吃一壶了。

趴下。

“不不不，怎么可能……”