解读央行房贷利率新机制

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新闻

8月25日下午，中国人民银行发布了《关于调整新增商业个人住房贷款利率的公告》(以下简称《公告》)。根据公告，自2019年10月8日起，新发放的商业个人住房贷款的利率，以最近一个月同期贷款市场的报价利率为定价基准进行上调。增加值应符合国家和地方住房信贷政策要求，反映贷款风险状况，并在合同期内固定。

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提高央行货币政策传导的有效性

为坚决落实“房子是为了生活，不是为了投机”的定位和房地产市场的长效管理机制，本公告掀起了数千次的波澜，不仅提高了贷款市场的报价利率，也有效保证了区域差别化住房信贷政策的实施。

简单来说，本公告的基点是万分之一，如果抵押合同写的是100个基点，就是1.00%，这也意味着“基准利率”已经正式退出历史舞台。中国人民银行有关负责人在回答记者关于个人住房贷款利率的提问时解释说，公告主要针对新发放的个人住房贷款利率，现有个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内首次发放的个人住房贷款利率不得低于同期贷款利率(8月20日贷款利率为5年及以上的为4.85%)；第二套个人住房贷款利率不低于同期贷款利率加60个基点(按8月20日5年以上贷款利率的5.45%计算)，基本相当于我国目前个人住房贷款的实际最低利率。同时，中国人民银行各分行将引导省级市场利率定价自律机制及时确定本地lpr加下限。与改革前相比，当家庭申请个人住房贷款时，利息支出基本不受影响。

根据新《公告》的规定，借款人在申请商业个人住房贷款时，可以与银行业金融机构协商利率再定价周期。重新定价期短至1年。在利率重新定价日，定价基准根据最近一个月相应时期的贷款市场报价利率进行调整。因此，如果在此之前加息或降息，第二年年初的“月还款额”将重新计算；新规定实施后，可以每年进行调整，也可以贷款期限几十年不变。

新公告在各地实施时，要求中国人民银行省级分行按照“按市决策”的原则，引导省级市场利率定价自律机制，并根据国家统一信贷政策和当地房地产市场形势的变化，确定辖区内第一套和第二套商业个人住房贷款的利率上限和下限。这使得抵押贷款利率更加市场化，地方银行可以根据自身情况进行更加灵活的调整。总体而言，改革后的新机制提高了央行货币政策传导的有效性，能够更好地发挥利率和价格在资源配置中的作用。

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首套住房贷款利率可能会略有下降

从央行房贷利率新机制的调整来看，通策集团首席分析师张宏伟认为，根据lpr趋势，首套房贷利率可能会小幅下降。事实上，当地商业银行有加息的冲动。由于住房交易量、抵押贷款量和银行利润下降，浮动利率可以提高利润。

因此，通策研究所认为，新的定价机制要求抵押贷款利率市场化，但同时又将定价权置于地方层面。对于房地产市场，地方政府有自己的市场经济计划，商业银行也有加息的意愿和冲动。在此基础上，尽管在新的定价机制下，首套住房贷款的利率可能会下降，但其实际执行情况仍有待观察。

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