个人商业房贷利率机制调整有利于发挥市场作用

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改变新发行的商业个人住房贷款的利率是很自然的，因为在此之前，贷款市场报价利率(lpr)的形成机制正在进行改革和完善。

■我们的记者张立民

日前，中国人民银行发布通知称，从今年10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率将以最近一个月同期的市场报价利率为定价基准上调。

新发行的商业个人住房贷款利率发生了变化，这自然引发了网民的热议。一些网民渴望知道这对房价有多大影响；一些网民非常担心他们是否刚刚完成个人住房贷款；一些网民开始就这一变化进行咨询。将来我们应该做什么来买房子？

事实上，改变新发行的商业个人住房贷款的利率是很自然的，因为在此之前，贷款市场报价利率(lpr)的形成机制正在进行改革和完善。

中国人民银行负责人在回答记者关于个人住房贷款利率的提问时，公告背景说明很好地回答了网民的提问。他说，个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分。在改革和完善贷款市场报价(lpr)形成机制的过程中，个人住房贷款的定价基准也需要从贷款基准利率转换到lpr，以更好地发挥市场的作用。

调整什么时候开始？根据上述负责人，2019年10月8日为定价基准转换日。

“在此之前，贷款银行需要修订贷款合同，改革和升级制度，组织员工培训，同时，采取多种方式做好对客户的宣传和解释工作，确保转贷过程平稳有序。在2019年10月8日之前，已经发放并签署但尚未发放的贷款仍按原合同执行。”他也给忧心忡忡的人送去了稳定剂。

改革后个人住房贷款利率如何定价？公告还给出了详细的规定。据悉，自2019年10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率已按贷款市场的报价利率上调，并以最近一个月的同期为定价基准。增加值应符合国家和地方住房信贷政策要求，反映贷款风险状况，并在合同期内固定。

此外，第一套商业个人住房贷款利率不得低于相应定期贷款市场的报价利率，第二套商业个人住房贷款利率不得低于相应定期贷款市场的报价利率加60个基点。

据了解，利率重新定价是指贷款银行根据合同约定的计算方法，根据定价基准的变化确定新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率的重新定价周期由双方协商确定，最短期限为1年，最长期限为合同期。借款人和贷款银行可以根据自身的利率风险承受和管理能力进行选择。每当利率被重新定价时，定价基准被调整到最近一个月的相应时期的低利率。

“目前，有两种一年期和五年期以上的lpr。1年及5年以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年以下和1年至5年的个人住房贷款利率基准可由贷款银行在两个品种之间自主选择。在参考基准确定之后，可以通过调整附加值来反映期限扩展系数。”他说。

此外，他还回答了公告对居民家庭的影响。他表示，公告主要针对新发放的个人住房贷款利率，现有个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国首套个人住房贷款利率不低于同期贷款利率(8月20日按5年以上贷款利率计算为4.85%)。第二套个人住房贷款利率不低于同期贷款利率加60个基点(按8月20日5年以上贷款利率的5.45%计算)，基本相当于目前中国个人住房贷款的实际最低利率。

荣360数据研究所的分析师向《中国经济时报》记者指出，从短期实际利率水平来看，它对大多数买家影响不大。在后期，如果低利率利率降低，根据中央银行的这一规定，第一和第二套住房贷款的最低利率自然会降低。但是，需要注意的是，这仅仅是指最低利率，实际利率也会受到监管政策和银行信贷资源的影响，因此很难预期短期内执行利率会出现大幅度的普遍下降。

不过，中国人民大学崇阳金融学院副院长董希淼也表示，央行省级分行将根据“根据城市制定政策”的原则和当地房地产市场的变化，在各地确定第一套和第二套商业个人住房贷款利率。预计大部分地区个人住房贷款实际利率将基本保持不变，房价快速上涨的热点地区将增加。