万新城市发展赴港IPO 业绩波动极大为上市主要障碍

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据ipo消息称，8月25日，中国万鑫新城发展集团(300778)(以下简称“万鑫新城发展”)向HKEx提交了招股说明书，海通国际是其独家赞助商。

万新城开发是一家跨区域的综合性新城咨询与开发服务提供商，旨在通过整体规划、设计与开发以及基础设施和公共设施建设，引入、整合和管理各种工业资源(从特色商业街、酒店和主题公园到新城赋权)，以提升新城项目的土地使用权价值，并产生持续的现金流。

新城开发的主要服务对象是当地政府。通过向当地政府寻求、签署和执行具有法律约束力的合同，并与之密切合作，它指导和实施了新城开发的整个过程。它提供的服务一般包括:总体规划、主题定位、为地方政府部门提供征地、基础设施和公共设施建设资金、引进产业资源并进行整合。

目前，万新市正在开发的项目有五个，总面积5308万平方米，分别是厦门象山湾项目和霍山岛项目、京津冀经济带承德项目和涿州项目、华中武汉项目，这些项目都处于战略位置，各具特色。截至2018年底，根据正在进行项目的规划开发区域，万鑫城市发展已成为福建省漳州市和河北省保定市最大的独立新城咨询与开发服务提供商。

(万新城发展业务地图来源:招股书)

商业波动相当大

新城开发收益的获取方式有三种，即收回出让土地使用权的开发成本和预先约定的净出让收益百分比，收回展示成本和预先约定的成本百分比，根据投资目标获取地块的土地使用权，获取土地增值收益。

然而，万鑫新城的发展表现似乎不太稳定。2017-2019年上半年，10，000个新城的开发收入分别为2.75亿元、8.6亿元、6.87亿元和1.3亿元，收入增长了一倍多，然后出现下降。特别是2019年上半年的收入不仅低于2018年同期的1.67亿元，甚至还不到2018年全年的四分之一。然而，数据显示，下半年确认的收入占很大比例。万新城开发认为，收入的减少是由于提供的公共设施设计和建设服务减少造成的。

(万鑫新城开发运营来源:招股说明书)

相应地，万新城2018年的毛利润较2017年下降33%，至3.58亿元，但2019年上半年出现回升迹象，同比增长17%。毛利的波动也与收入的波动一致，毛利在27%-63%的范围内波动。虽然最近一段时间的毛利率已经回到40%的高水平，但万鑫新城开发经营业绩的波动性已经暴露出来。

供应商依赖性很严重

为了集中资源和培养专业知识，万鑫城市发展将一些建设项目分包出去，预计将继续分包给第三方分包商。至于澄清新市镇的咨询及发展服务并不依赖单一供应商，数据却给出相反的结论。

在过去的三年半中，万鑫新城开发从五大供应商(均为分包商)的采购额分别为1.51亿元、2.05亿元、2.90亿元和6400万元，分别占同期采购总额的55%、63.5%、88.4%和84.2%。

(万鑫城市发展主要供应商来源:招股书)

其中，万鑫新城开发向最大供应商的采购金额分别为1.47亿元、1.08亿元、1.93亿元和2200万元，对采购总额的贡献率分别为53.4%、33.3%、58.8%和28.6%。

快速杠杆减速

总的来说，新城市的发展走的是轻资产战略，非流动资产在总资产中的比重很小。但是，初始投资规模大，投资周期长，并且经历了过度负债。据报道，新市镇项目的发展周期通常为24至36个月。

2016-2019年上半年，10，000个新城市的资产负债率从2018年的588%降至2.8%，2019年略有上升至3.6%，但杠杆降低的效果依然显著。短期偿债能力的两个指标——流动比率和速动比率，进一步证明两者都有不同程度的提高。

(万鑫城市发展主要财务指标来源:招股说明书)

万新城发展计划将此次募集资金用于以下几个方面:开发现有的5个新城项目并提供服务，在2-3年内通过公开招标、拍卖、拍卖等方式获得符合投资目标的新城项目的土地使用权，在2年内获得并开发目标大都市区周边地区的其他新城项目，招募人才，提高品牌知名度，推广新城项目，用于一般营运资金和其他一般企业用途。