闽系房企分化季

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[摘要]克里的研究报告认为:“从战略布局来看，达到一定规模阶段必然走向多元化，这也符合行业发展的总体趋势。”

《时代周刊》记者杨静

当房地产调控与企业转型时期重合时，即使是激进的福建房地产企业也开始谨慎起来。

8月13日，徐汇执行董事兼首席执行官林瑞敏(LAM Raymond)在业绩会议上定下基调，公司的下一步将是“有财务约束的增长”。他警告说，“过去的经历使你形成了完全的路径依赖，你应该小心。只要形成了路径依赖，后面就可能有凹坑。”

在阳光城市(000671)最近的半年一次的绩效会议上也表达了同样的观点。阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌表示:“过去，吴建斌是‘他有钱，我有地’，现在更像是在钢丝绳上跳双人舞。”

这与过去的福建体制大不相同。一些曾经依靠“高杠杆、高周转率、强扩张”的福建房企迅速崛起。中信证券(600030，诊断股)(港股06030)的研究报告曾指出:“积极的杠杆政策是房企最明显的第二个特征。”

福建房地产企业正在经历什么？

高速增长到惊人的水平

福建房企之间的差距正在拉大。

回到2017年上半年，在世茂和徐汇的带领下，两家房企的全规模销售额约为400亿元，其余福建房企的销售额集中在200亿元左右，差距不大。

目前，世茂、阳光城、徐汇、郑融、荣鑫五家房地产企业处于福建省第一梯队。根据“上半年住房销售企业200强名单”，上半年这五家企业的销售额分别为1003.5亿元、900亿元、884.4亿元、688.4亿元和566.8亿元，均超过500亿元。

今年上半年福建其他房地产企业销售额低于500亿元。

例如，太和456.7亿元，惠今420亿元，乔蓉327.2亿元，钟君、傅生388亿元，禹州、宝龙、联发300亿元。

今年上半年，福建省大部分房地产企业规模保持绝对增长。

在过去三年的上半年，世茂已经从453.4亿元和733亿元成为福建省的领军企业，达到1003.5亿元，也是今年上半年唯一突破1000亿元的房地产企业。

阳光城市从295.8亿元，663亿元到900亿元，以惊人的速度增长。徐汇的推广也很明显，分别为471.5亿元、661.8亿元和884.4亿元。396.6亿元，635亿元至688.4亿元是郑融的表现；荣鑫从310亿元和545.3亿元增长到566.8亿元，也相对稳定。

然而，另一方面，规模的增加是销售增长明显放缓。

这反映在2018年上半年和2019年上半年的增长率比较中:世茂为61.7%和36.9%；阳光城市分别为124%和35.7%；徐汇是40.4%和33.6%，郑融是60%和8%；荣鑫分别为75.9%和3.9%。

同样的情况也发生在福建的中小型住宅企业身上。

例如，2018年上半年和2019年上半年，增长率分别为32.6%和23%，而过去三年上半年的销售额分别只有124.7亿元、165.4亿元和203.8亿元，没有明显增长。

今年上半年，福建一些房地产企业的销售额出现下滑。典型的有太和和乔蓉。

财务报告显示，2018年上半年和2019年上半年，泰和从663亿元下降到456.7亿元；乔蓉从355.7亿元下降到327.2亿元。2018年上半年，泰和增长61.7%，乔蓉增长57.7%。

这与房地产行业整体增速放缓密切相关。据嘉里今年上半年的数据显示，今年1-6月，百强房地产企业累计股权销售规模接近3.9万亿元，同比仅小幅增长4%，整体增速较2018年有所放缓。

一些福建房地产企业不得不面对盈利困难的现状。例如，2018年阳光城的净利润仅为6.9%，处于行业低水平；在金融信贷方面，今年上半年的毛利率为23.9%，比去年同期的29.3%下降了18.42%。

反思三种杠杆

必须调整杠杆。主要包括财务杠杆、经营杠杆和合作杠杆。

降低财务杠杆是一个方面。以荣鑫为例，2018年，公司不再盲目追求高销售增长，减少负债、注重现金流和利润成为重点任务。方法是通过降低融资成本、节约内部管理费用和运营成本来提高企业的盈利能力。

从荣信过去两年的半年度报告来看，净负债率从2018年上半年的140%下降到77%。荣鑫总裁俞李娟不久前表示，公司今年将继续降低负债率，预计两年内将优化债务结构，改善安全边界。

融资难的大环境是降低福建省财务杠杆的因素之一。据朱荣斌介绍，在融资方面，公司将每月召开一次会议，讨论并准备足够的计划来应对目前融资困难的局面。

“公司利用未来发展的趋势，底线是确保公司的安全运营。阳光城市必须确保发展速度，但它不能突破债务。”朱荣斌说道。

福建许多部门也强调要加强经营杠杆。对销售转化率和收款率的强调非常明显。

例如，阳光城市的思想已经被明确定义为从最初的融资驱动型公司发展到商业驱动型公司的公司。为了提升业绩，在第一季度，公司明确提出“一场战争是一场决战，一个月是一年，半年是一年，一年是两年”，并取得了良好的开局；“小阳春”之后，为了保证销售的补充现金流，“5个月实现1000亿元”的行动立即展开。

同样，房地产(港股06158)CEO王也在年初的业绩会议上发布了加快支付的信号。目前，郑融的回报率基本接近80%，在业内处于较高水平。

在合作的杠杆上，目前的福建体制也开始变得谨慎。

依托合作项目的快速扩张一度被认为是福建房地产企业快速成长的捷径，徐汇就是典型的例子之一。2016年至2018年，徐汇新增土地银行的股权比例分别为53.85%、41.67%和57.26%，比例不高。同样，徐汇的股权销售份额多年来也不高。

“今年，我们调整了思路。上半年，新增土地储备权比例占74%。徐汇希望在两三年内将权益比例分别提高到65%和70%。”8月13日，雷蒙说。

多样化尝试

对于一些不再依靠“高杠杆、高周转率、强扩张”战略的福建房企，我们可以依靠什么样的发展？

发展商业地产是徐汇的一次尝试。《时代周刊》记者了解到，今年7月，徐汇宣布成立商业地产管理总部，并将集团原业务管理部门与徐梅商业合并为徐汇商业。蓝鸿震相信，未来公司一定会从单纯的开发销售转向开发销售、控股租赁。

“但这一过程将非常漫长，我们估计需要10到20年。今后，我希望租金能占营业收入的30%。”蓝鸿震表示，与此同时，公司将坚定不移地发展长期租赁公寓，并将长期租赁公寓的规模保持在上海的首位。“徐汇的多元化不会缩水。”

到目前为止，徐汇的多元化业务还包括房地产和社区服务、教育、epc(住宅产业化)、工程建设(六小龙)和金融业务。

然而，不仅徐汇对多元化感兴趣，在徐汇之前，福建许多部门已经开始多元化布局。

例如，自2017年太和提出“太和+”战略以来，涉及的领域包括商业、特色城镇、金融、医疗、教育、娱乐、酒店等业务领域；郑融在2018年成立了一个产业集团，并提出了“745”发展模式，涉及医疗、文化旅游、商业等领域。

钟君对长期租赁公寓更有决心。在未来的3-5年里，长期出租公寓业务将被视为公司在街角超越的一根拐杖。该公司计划在2019年新增1.7万至3万套公寓，预计到2020年，长期租赁公寓的总数将达到5万套。

根据钟君的声明，公司的多元化目标是建立一个“快乐+幸福生活”的生态圈，其业务系统涵盖房地产开发、企业管理、物业管理和长期公寓租赁、联合办公、健康管理、教育等。

在多元化经营方面，世茂公司明确提出要在资本市场上“下大力气”——在未来三年内，其酒店和物业将被分拆上市。

目前，《世茂》各章节的脉络逐渐清晰。世茂地产(港股00813)、世茂酒店、世茂商业、世茂主题娱乐、世茂服务、世茂新商业和世茂文化构成了世茂发展的新生态圈。

然而，房地产业仍占福建各部门营业收入的至少90%，尚未成为绝对的利润增长点。

根据凯瑞的研究报告:“从战略布局来看，当规模达到一定阶段，必然会向多元化发展，这也符合行业发展的总体趋势。”