房企策略分化 土地市场或迎新一轮洗牌

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业内人士表示，在调控趋紧的趋势下，住宅企业由于自身的规模和融资成本，会做出不同的战略选择。从中长期来看，这可能会引发土地市场乃至房地产市场的新一轮洗牌。

8月16日，财政部发布的《国家政府性基金收支预算》显示，今年前7个月，土地出让收入同比增长3.1%。然而，根据企业征地情况，国家统计局的最新统计数据显示，今年前7个月土地出让市场有些冷。这导致了房地产企业征地的分化。一些前几年积极收购土地的房地产企业放慢了土地储备的规模，而一些房地产企业则逆潮流而动，大肆掠夺土地。此外，非一线城市的土地转让和拍卖时有发生。业内人士表示，在调控趋紧的趋势下，住宅企业由于自身的规模和融资成本，会做出不同的战略选择。从中长期来看，这可能会引发土地市场乃至房地产市场的新一轮洗牌。

逆势而行或缩小战线

国家统计局最新统计数据显示，前7个月，房地产开发企业征地面积为9761万平方米，同比下降29.4%；土地交易价格为4795亿元，同比下降27.6%。

当土地市场整体规模收缩时，一些企业逆势而行。

以香港中旅为例，6月份在北京亦庄赢得有限竞争空间后，又在宁波和即墨成功赢得土地。宝龙地产也逆势而行。自7月份首次进入浙江湖州以来，它已先后在上海、宁波和无锡收购了住宅或商业用地。

“在传统的房地产市场中，土地收购的规模和质量决定着房地产企业的发展前景。“融资-征地-开发-销售-支付”，这是近年来一些区域性房企迅速成长为全国性房企的必由之路。北京一家房地产公司的一位人士告诉《中国证券报》。

虽然在严格控制的周期内，房企遇到了融资成本高、征地限制增加、销售回报预期不明确等困难，但一些房企逆势而行。对此，业内人士表示，在严格控制的周期内，仍有一些企业可以获得更便宜的融资，企业的经营战略是打算在全国范围内扩张，在土地转让普遍冷淡的时候，他们会逆势出击，但会获得更好的收益。

今年以来，龙头企业似乎并不想降低征地规模。根据中央参考咨询所近日发布的《2019年1-7月全国房地产企业征地名单》，碧桂园、万科和融创中国在征地金额上位居前三。其中，碧桂园和万科的征地金额超过1000亿元。

尽管全国房地产市场已经进入了一个严格的调控周期，但2017年和2018年全国范围内土地储备的扩张，对于许多住房企业来说，仍然是一个做大做强的明确举措。但是，今年以来，特别是7、8月份，随着土地出让市场整体明显收缩，企业征地步伐趋于放缓，部分企业也收缩了征地规模。

最近，一家房地产企业的内部文件称，原则上将在2019年下半年暂停征地。新城等企业出于自身原因出售现有的土地开发资产，并降低土地收购规模。

土地拍卖经常发生在非一线城市

结合最近的土地转让市场，一些新的信号也值得注意。特别是，非一线城市的土地拍卖经常发生。

8月16日，嘉兴桐乡市出售了两块分别位于经济开发区和石门镇的商业和住宅用地，总起价为7.09亿元。最后是经济开发区的土地流转标志。8月，济南、昆明、合肥等城市也出现了土地流转现象。

据业内人士透露，与往年相比，今年非一线城市的房价持续受到严格控制，空房有限的涨价影响了土地市场的流转，一些配套设施差的偏远地块容易被忽视。“这与前几年非一线城市的土地销售被抢的情况大不相同。”

销售数据也证明，非一线城市的房地产市场前景并不明朗。根据易居研究院的最新数据，在易居研究院监测的40个城市中，7月份18个四线城市新建商品房交易面积同比下降12%，同比下降4%。其中，本轮严格调控的四线城市新建商品住宅交易面积(限购或贷款限制)7月份同比下降19%，同比增长2%；7月份，11个不受监管或监管不力的四线城市新建商品住宅交易面积(仅售)环比下降7%，同比下降8%。

业内人士预计，随着近期有关房地产的政策讨论继续收紧，土地市场将在今年剩余四个月迎来新一轮收紧。

“好的地块被抢购一空，资质平平的地块无人问津，将来可能会频繁出现。”上述房屋企业表示。