长租公寓一九格局凸显 前7月投融资同比降70%

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8月7日，管理着20多万套公寓的乐嘉公寓正式宣布停止运营。乐嘉表示，该公司的AG-low业务模式存在严重缺陷，给长期租赁市场带来巨大风险。

2016年，资本流入了长期租赁公寓。在过去的两年里，长期租赁公寓的问题不断爆发，“甲醛门”和“租金贷款”将长期租赁公寓推到了2018年的风口浪尖。2018年下半年，一级市场“融资难”问题开始凸显，行业风险一个接一个爆发。杭州鼎佳、遇见公寓、北京豪苑恒业、苏州乐展等京城连锁企业相继破产。

长期租赁公寓市场的“第19种模式”凸显

根据cv source的数据，2018年有49起长期租赁公寓投资事件，其中下半年比上半年下降了47%。与此同时，据记者不完全统计，自2018年以来，已有10多名家长租住公寓并关闭。

然而，长期租赁公寓市场正呈现出日益明显的“19年模式”。今年上半年，自然公寓和蛋壳公寓分别以5亿美元的融资额超过其他融资企业，成为2019年上半年第二大融资事件。

据cv source统计，2019年前7个月，只有11个出租公寓品牌获得融资，同比下降70%。这可以被整合到11个父母租用的公寓里。无拘无束地，蛋壳、窝曲、魔方、链家网和响尾蛇早已成为长期出租公寓中的知名品牌。

启富资本的一位投资经理表示，2018年重组后，行业内的马太效应越来越明显。无论是集中还是分散的长期租赁公寓，综合实力较强的主力优势进一步显现，而实力较弱的小品牌面临被兼并或关闭的局面。因此，首都现在着眼于长期租赁公寓项目，基本上只看行业前三名。

租赁市场显然非常有利可图。为什么长期租赁市场不继续扩大规模以获取利润？

“大多数运营商根本不指望通过租赁赚钱。他们想筹集资金，然后上市，最后套现。我们如何给投资者留下深刻印象？这是在大范围内谈论增值服务，如精准营销和应用场景。”一位辞职的投资理财经理告诉记者，“在互联网时代，流量是一切合作的基础。”

在长期租赁市场中，通过“AG低成本”的方式迅速扩大规模的后果是，一旦运营商用光了租赁者的租金，没有资本进入，长期租赁公寓将会像p2p一样爆炸，乐嘉公寓就是一个典型的例子。胡景晖，我家的前副总裁(000560，诊断单元)，曾经说过，“长期出租公寓一定比p2p爆炸更强大。”一向激进的资本因此暂停了其前进的步伐。

从阿里和腾讯退出后，大型房企正积极进入市场

2016年，国务院提出建立租购并举的城镇住房制度，加快发展专业化租赁市场。在一系列支持房屋租赁的政策出台后，长期租赁公寓变成了一只会飞的“猪”。

在接下来的三年里，长期租赁公寓的运营商一个接一个地崛起，这也吸引了万科、施琅等众多大型房地产企业纷纷进入市场。

根据“2019年上半年中国长期租赁公寓排行榜”，万科、龙湖和徐汇在扩建和开业数量上位列前三。其中，排名第一的万科公园屋在2019年上半年扩大了23万套，目前已开业7万套。

然而，在2019年上半年，房地产企业长期租赁运营商的整体趋势趋同，扩张速度放缓。与2018年相比，万科园居、碧桂园加比国际社区、郎世玉、招商局公寓的扩张规模没有明显增长。7月，更有报道称，万科的“万村计划”正在与该市签约村的业主协商违约赔偿事宜，并准备将部分签约房屋让给农民。

深圳万科回应称，在推广过程中，“万村计划”确实遇到了一些实际困难。考虑到推广过程中的客观情况，拟对现有住房结构进行部分调整和优化，相关工作正在有序推进。

事实上，这并不是万科第一次面临“万村计划”的调整。2018年11月，有消息称“万村计划”将暂停新房子的签约。尽管深圳万科最初回应称“进展正常”，但时任南疆首席执行官的张基温在2018年万科南疆媒体大会上亲自证实了这一消息。

今年5月13日，施琅绿色集团有限公司宣布，其间接全资子公司最近与控股股东施琅集团签署了五项协议，剥离长期租赁公寓业务和非房地产业务，包括向控股集团提供物业管理、建筑设计和景观美化，预计净资金约为9.81亿元。

2018年初，施琅高管也提出了进入长期租赁公寓行业前三名的目标，但实际上，该公司的长期租赁公寓业务去年亏损高达1.94亿元。施琅绿色雪松资本的董事总经理方旭东甚至公开表示，两三年前，长期租赁公寓是政策的亮点，现在它们已经进入了行业购物期，血流成河。

在大型房地产企业退出长期租赁市场的同时，阿里和腾讯积极进入市场。2019年3月，蛋壳公寓完成了5亿美元的C系列融资。在本轮融资中，泰格环球和蚂蚁金服联合牵头投资，春华资本紧随其后。与此同时，cmc Capital、高蓉资本和久益资本等老股东继续跟进投资。经过这轮融资，蛋壳公寓的估值已经超过20亿美元。

2019年6月，紫茹公寓完成了5亿美元的B系列融资。本轮由泛大西洋资本(600558)领衔，腾讯、红杉资本和天图资本紧随其后。本轮投资前估值约为45亿美元。

事实上，自2017年3月以来，蚂蚁金服首次涉足租赁市场，从战略上投资“蘑菇租赁”，在融资、支付和交通方面向其倾斜，并于2017年10月在支付宝(Alipay)开设了100万套公寓，以“无信用抵押贷款”将租赁市场推向高潮。

腾讯也不甘示弱，在2017年高调进入租赁市场。2017年8月，58个城市投资5000万元人民币在沃区公寓。作为58城的最大股东，此次投资沃渠也被视为腾讯在租赁市场的新举措。2019年2月，链家的子公司壳牌搜索公司进入微信九宫格，甚至从腾讯获得了8亿美元的投资。