临港滞销盘变抢手货 政策未明抢购须谨慎

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“妈妈，我不去英国。我们在上海买套房子吧。”刘悦知道女儿小惠的决定后，第二天就辞掉工作，乘高铁去了上海。8月8日上午，他们乘地铁到临港新城看房子。

原来，小惠大学毕业后就一直在上海工作，刚刚满3岁。因为她是一个“单身外国人”，小惠一直在上海买房。

小惠不想回老家工作买房子，和父母商量后决定去英国留学。然而，就在这时，当她得知“单身人才可以买一套有三年社会保障的房子”的新政策即将出台时，她立即作出了“放弃留学，到香港买房”的决定。

日前，国务院正式发布了《中国(上海)自由贸易试验区香港新区总体规划》。上海市委常委、常务副市长陈印在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示，上海市政府研究制定了支持新区建设的专项政策。为营造更具吸引力的人才发展环境，提出了吸引国内外人才的12项政策，包括将人才的“居住证到户”期限从7年缩短为5年，将核心人才进一步缩短为3年。未在本市登记的，购房资格由家庭调整为个人，新区购房纳税或社保年限由5年缩短为3年。

这个消息就像一块“大石头”，打破了港口的平静，卖得不好的房地产市场立即飙升。

和小惠一样，外地来的单身人士也涌入了临港，他们因为有购房资格而无法在上海买房。

那么，一直位于上海所有大区域底部的临港新城房地产市场发生了什么变化？临港新政的细则还没有出台，房地产以什么方式出售？

为了更深入地了解临港新城房地产市场的现状，8月8日，《国际金融新闻》的记者决定做一名购房者，亲自去了解一下。

瞬间成为“卖方市场”

据说，约40%的现场看房者符合要求(5年社保，已婚)，其余60%的人在3-5年后听到新政消息后前来看房。

事实上，新政的消息一出来，就吸引了许多被限制的人的注意。近日，临港新城各大楼盘的售楼处都挤满了人。

“昨天(8月7日)，我每天接到近100个电话，都是咨询(社保三年)临港的房子是否可以买。”微信上仍有数百条太晚看不到的信息，而且没有时间吃午饭。”临港的一名销售员直言不讳地告诉记者。

连锁新居代理商王鹏告诉记者，港区以前一直处于供过于求的状态，所以大多数房地产需要中介帮助介绍客户，但他以前从未去过那里。因为在他看来，“购房需求不如嘉兴、华侨等上海周边城市。”

“但当新政出台时，过去两天至少有数百名中介机构来自不同地区。”据王鹏报道，8月7日，临港地区的售楼处被买家挤得水泄不通，许多售楼处当天晚上都被预订到了空 1号。8月8日，实际上待售的新房很少，买家也相对较少。

然而，当记者于8月8日抵达临港时，大多数出售新房的售楼处仍然人满为患。

以地铁站附近的离岸奉化项目为例。记者到达售楼处时，正好是中午12: 30，前来参观的买家还得在门口排队15分钟以上才能登记，等着售楼人员解释。环顾四周，巨大的销售办公室已经挤满了人，许多买家在销售后都在问问题。

在排队等候登记后，记者和其他三组购房者被售货员王乐妍领着去看房子。值得注意的是，包括记者在内的所有四类买家都不符合5年社会保障的要求。

“现场有这么多房子，大约40%符合要求(5年社保，已婚)，剩下的60%是3-5年社保。我听到了新政的消息，来看房子。”王乐妍直言不讳地告诉记者，8月7日，轮到他休息了，但由于销售办公室人手不足，他被临时叫去加班。他从上午11: 00忙到晚上工作，每天签7份订单。8月8日上午，他又签了两份订单。“我之前看到房子时犹豫了一下，但这两天我很快就下了订单，时间不等人。”。

记者注意到，由于现场买家数量众多，销售经理介绍项目时，语言往往简洁，没有慢条斯理。有时，对买家的正常提问会导致销售人员不耐烦地催促:“如果你想买，就快点决定，否则就再想想。”有这么多人在后面等着。如果你想一想，随时打电话给我帮助你。”

在这种情况下，谁会想到这个热门项目两天前还是一个“滞销”。根据方天霞的数据，2019年3月14日，上海奉化开盘，共推出610套别墅和花园洋房。据该项目的一位销售经理说，仅开业三个月就卖出了100多套房子，而退市率不到30%。

我可以购买3年的社会保险吗

各个项目的销售部门有不同的做法，大致可以分为三种类型。

首先，你可以先看房子，但是你现在不能买，而且你不接受预订。

第二，投保3年的人可以买房，当场选房，正式签订购房合同。然而，它必须全额支付，银行贷款是不接受的。

第三，接受预订，如果失败，退款。

《国际金融新闻》记者走访了临港新城的多个新建住房项目，发现半数以上的购房者最关心的问题之一是:“一个有三年社会保障的单身外籍户籍人士现在能买房吗？”

在这方面，各个项目的销售部门有不同的做法。根据记者的了解，他们大致可以分为三种类型。

首先，你可以先看房子，但是你现在不能买，而且你不接受预订。

陆家嘴营业员(600663，诊断单元)表示，由于新政的具体细节还没有出台，公司也没有出台相关的修改，外国户籍购买者仍然按照五年社会保障和婚姻的要求购买，如果不符合要求就不能购买。

保利玲珑大厦的销售人员也对记者分析说，我们目前听到的消息只是口头上的，没有人能够预测政策的具体实施效果。如果我们现在就同意买房，对方就不符合当时买房的条件，买卖双方都会遭受不必要的损失。

相比之下，第二种方法有些“激进”。当记者走进中国建设锦绣Xi的售楼处时，买家们也是肩并肩。面对购房者同样的问题，现场销售人员李欣(音译)表示:“你可以在社保三年后买房，当场选房，然后正式签订购房合同。但是，有一个条件，即必须全额支付，银行贷款不予接受。”

李欣进一步告诉记者，购房贷款虽然与购房资格没有直接关系，但毕竟房屋有限，买家众多，所以该轮到开发商筛选买家了，优先考虑全额，方便付款。“当然，如果您是符合五年购买资格的买家，没有任何限制，购买流程与其他地方完全一样。”

然而，新政的具体细节尚未实施和发布。在签订正式的采购合同时，不符合采购资格的买家应该如何在网上签字？

面对这一问题，同行业中介王鹏悄悄向记者解释，他猜想本案所指的"正式签订购房合同"应该只是买卖双方之前的合同草案，除了没有做网上签约备案外，其他一切几乎都和正式合同一样，真正的网上签约应该是在具体政策落实之后。“但既然他们(开发商)敢这么做，他们就证明他们对购房资格的新政策非常有把握”。

此外，妥协的第三种方式是“接受保留”。

“社会保障年限不足5年的购房者不能直接买房，但他们可以先支付购房款。”对于这个问题，上海奉化的销售人员王乐妍似乎已经习惯了。“如果在政策规定出台后，购买条件仍未满足，或一个月后仍未执行具体规定，则有意付款将在提交退款材料后一个月内退还。”

王乐妍巧妙地告诉记者，该项目只剩下5栋房子，因此他拒绝接受预订。作为对新政消息的回应，开发商特意拿出了19号楼(一排)共30套房，并向预计将迎接新政的买家认购，有意支付5万元。规则出台后，如果符合购买条件，意向金可以转为定金，购买者需要在规则出台后7天内支付35%的首付款；如果未支付35%的首付款，保留的房产将不予保留，有意付款将在一个月内退还(合同中注明的时间为15个工作日)。

王乐妍还强调，已签署的意向黄金合同中没有注明一个月的保留期。根据这两天去化学情况的预测，只有符合5年购买条件的买家才足以消化，所以这部分住房不会保留太久；但是，如果实际淘汰情况不好，配额可能会继续保留。

谈到这一点，同行买家悄悄提醒记者:“风险高，退钱时容易扯皮。不要轻易支付故意金。”

值得一提的是，在与销售经理沟通的30分钟内，他两次被下属叫到后台为买家办理刷卡手续，同时还向记者展示了手机聊天记录，证明另一叠被认为在谈判中遇到了新政的买家预订了。

提前抢购时要小心

虽然很多中介和销售人员认为临港新城的房价最终会上涨，但业内很多人并不认同。在政策不明确的情况下，贸然支付意向金甚至直接全额购房是非常危险的。

如果说它吸引了许多社会保障不足5年的购房者的注意，是因为他们对自己的购房资格更感兴趣，那么一些购买量不受限制的购房者也来了，他们看重的是空地区房价的未来升值。房价的涨跌是房地产市场永恒的话题。

对于项目现场的中介和销售人员来说，这个问题的答案似乎显而易见。

陆家嘴的后台工作人员蔡文告诉记者，2019年7月27日，国务院正式发布了临港新区总体规划，并在8月6日的新闻发布会上宣布了该规划。在此之前，消息灵通的开发商可能已经预料到并开始有节奏地推迟申报时间，以避免受到价格限制和低价出售的影响。

中介王鹏也认为，目前临港的项目开发商是万科、碧桂园(港股02007)、绿地、保利、中国建设、招商局蛇口(001979)等大型房地产企业，他们已经开始有意识地放慢推进步伐，导致临港没有多少新房子出售。当这批房子卖完，下一批房子推出时，价格肯定会比现在高得多。

然而，许多接受记者采访的业内人士并不同意。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，首先，新政的目的是吸引人才，发展区域经济，吸引人们到销售办公室，而其他工业区没有跟上，这显然不是政策的初衷。其次，上海房地产市场已经连续三年保持基本稳定，尤其是临港等偏远郊区，市场一直处于调整过程中。因此，这一政策可以在一定程度上增加库存，但很难从根本上改变供求关系。

通策咨询首席分析师张宏伟在接受《国际金融新闻》记者采访时也认为，从上海近年来稳定的调控实践来看，限购政策不会突然大幅放松。一方面，这很容易导致房地产投机者的“死灰复燃”，另一方面，这也不符合全国“无房投机”的总体调控基调。

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉记者，上海的整体监管持续了很长时间，这导致许多买家或投资者长期处于观望状态。因此，当有麻烦时，就容易出现不合理的情况。特别是当“人才”的定义不明确时，轻率地支付故意付款甚至直接全额买房都是非常危险的。

张大伟不支持购房者的“抢购”行为。在他看来，在细则发布之前，一切都是未知的。至于这项政策对房价的潜在影响，张大伟说，“人才政策对市场的影响主要取决于人才的定义和范围。如果合格人员的比例很小，对市场的影响就很小。”