房贷利率＂换锚＂进行中！这些城市已敲定＂加点下限＂ 如何影响楼市

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根据央行此前的公告，今年10月8日，即国庆假期后的第一天，是抵押贷款重新定价基准的正式转换日期。

随着日期的临近，自8月20日贷款市场利率市场化改革以来，全国范围内的抵押贷款利率“变锚”正在稳步推进。据《经济信息日报》报道，目前，13个省、自治区、直辖市的市场利率定价自律组织已经确定了本地利率下限，其余地区将在月底前陆续公布。

其中，北京方面明确表示，第一套房的利率在低利率基础上不应低于55个基点，第二套房的利率不应低于105个基点。根据8月20日超过5年的贷款利率，北京个人抵押贷款浮动下限为5.4%，二套房浮动下限为5.9%，与改革前的利率水平基本一致；

深圳招商银行(600036，诊断股)的抵押贷款利率已与lpr挂钩，最近一个月同期lpr中第一套房和第二套房的利率分别为30个基点和60个基点；

江苏省南京市相关国有银行第一套抵押贷款利率为80个基点左右，第二套为105个基点；

而正在快速上涨的苏州第一套房将至少增加120个基点，第二套房将增加150个基点，相当于之前的利率水平。

然而，目前中国仍有上海、天津、厦门等城市的平均按揭利率低于央行的下限。国庆节后，这些城市的抵押贷款利率可能会上升。如果房价上涨过快，像苏州这样的城市也会因为城市政策而上涨。

新的抵押贷款利率即将改变

今年8月20日，利率市场化改革进一步深化。央行授权全国银行间同业拆借中心宣布，新的贷款市场报价利率(lpr)一年期为4.25%，五年期以上为4.85%。上述lpr在下一个lpr发布前有效。

低利率改革是18家商业银行根据最低贷款利率和其他公开市场操作利率和市场利率提供自己的利率，最后通过加权平均得到低利率。央行希望通过商业银行的市场竞价，疏通宽松货币向实体融资的传导渠道，进一步减轻实体经济的负担。

作为个人住房贷款，利率改革也紧紧跟随低利率的锚。此前，中国人民银行副行长刘国强在8月20日举行的国务院政策简报会上透露，新的低利率贷款利率形成机制不会降低抵押贷款利率。金融业应重视“无房无炒”的定位，避免房地产工具化。

8月25日，央行发布了2019年第16号公告，关于新增商业个人住房贷款利率。

央行公告的主要核心内容是:

1.坚决落实中央政府“房子是为了居住，不是为了投机”的定位和房地产市场的长效管理机制；

2.改革和完善贷款市场利率形成机制。

3.保持个人住房贷款利率基本稳定；

4.第一套商业个人住房贷款的利率不得低于相应期限贷款市场的报价利率；

5.两套商业个人住房贷款的利率不得低于相应定期贷款市场的报价利率加60个基点；

6.2019年10月8日前已发放和签署但尚未发放的新老贷款仍按原合同执行；

7.公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

也就是说，10月8日前已经签发合同但尚未发放贷款的仍按原合同执行，10月8日后的按新的按揭利率执行，并规定第一套房和个人住房贷款利率的报价下限。

定价基准转换后，全国范围内首次发放的个人住房贷款利率不得低于同期贷款利率(8月20日贷款利率为5年及以上的为4.85%)；第二套个人住房贷款利率不低于同期贷款利率加60个基点(8月20日按5年以上贷款利率的5.45%计算)。

据业内分析人士称，上述抵押贷款利率只是设定了一个下限，基本相当于中国个人住房贷款的实际最低利率。对于中国大多数城市来说，抵押贷款利率变动锚与低利率挂钩，这几乎没有影响。

上海等城市的抵押贷款利率将上调

据业内人士称，由于新的抵押贷款利率与低利率保持同步，有必要看看9月20日新宣布的低利率水平。与此同时，在没有投机的背景下，央行设定了抵押贷款利率的下限，预计总体保持稳定。然而，上海和其他抵押贷款低于规定利率下限的城市将会提高利率。

荣360数据研究所发布的数据显示，8月份，中国首笔住房贷款的平均利率为5.47%，较上月上升3个基点；二手房贷款的平均利率为5.78%，比上个月上升了2个基点。

从监测的35个城市来看，在533家银行分行中，第一套19家银行的利率仍低于4.85%，第二套116家银行的利率低于5.45%。

这意味着，如果9月20日公布的新版lpr保持不变，这些银行将需要在10月8日新版抵押贷款利率下降后提高抵押贷款利率，这可能会进一步提高一些城市的平均抵押贷款利率水平。

从城市的角度来看，仍有一些城市第一套房和第二套房的利率低于央行规定的抵押贷款利率下限。其中，上海首套住房贷款利率比新规定的下限低1个基点(中国最低)，厦门和天津的第二套住房贷款平均利率分别比新规定的下限低6个基点和4个基点，新规定于10月8日生效后，这两个城市都面临着上行压力。

尽管上海首套住房的利率处于最低水平，但由于苏州房价的快速上涨，当地抵押贷款利率大幅上升，首套住房的平均抵押贷款利率已超过6%，成为中国抵押贷款利率最高的城市。

根据荣360的数据，8月份苏州的利率上升了1个基点，达到6.04%，而南宁也是首个房贷利率高于“6”的城市之一。此外，合肥和武汉也超过了5.9%。

这意味着，如果央行设定首套利率下限，即参照8月20日公布的4.85%的低利率，首套利率水平的增幅将远远超过100个基点，苏州已达到119个基点。

据了解，招商银行已在深圳测试新的个人住房贷款利率。具体措施是:在8月20日公布的贷款利率基础上，第一套住房加30个基点，第二套住房加60个基点，形成个人住房贷款利率，即第一套住房贷款利率为5.15%，第二套住房贷款利率为5.45%，分别比以前的利率高5个基点和60个基点。此前，第一套利率为5.145%，第二套为5.39%。

北京市个人住房贷款新定价基准为:第一套住房贷款利率不低于同期lpr +55个基点，第二套住房贷款利率不低于同期lpr+105个基点。如果按照8月份的贷款利率计算，第一套房和第二套房的利率分别为5.4%和5.9%。

据业内人士透露，央行新的房贷利率规定只给出了房贷利率的下限，而没有给出上限。实际按揭利率仍希望各地“量力而行”，保持整体走势稳定。

“从北京和深圳新的抵押贷款利率测试的情况来看，抵押贷款利率将比目前的利率略有上升，”易居研究院智库中心研究主任严跃进对中国券商记者表示，但总体形势是稳定的。主要包括目前的宏观经济形势和严格检查银行信用卡流入住房市场等监管政策，“在这种情况下，至少不会有下降的抵押贷款利率，新的抵押贷款利率预计将稳步略有上升。”

“目前，我行尚未调整政策，股票仍按原利率执行。”西部地区一家城市商业银行的一名人士告诉经纪公司中国记者，该行仍在修改合同，并组织员工培训，以应对新的抵押贷款利率的调整。