北京租房市场变天?长租公寓倒逼业主降价 不惜赔钱解约 真相是什么

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最近几个月，北京的房屋租赁市场一直在持续降温。 几天前，有传言说，面对租赁淡季，在上个月左右，福来、蛋壳和翔宇都要求房东降价，不惜提供违约金，但也不得不忍痛让房东降低租金。

在这方面，经纪公司的中国记者证实，由于调整和优化个人住房合同，一些长期租赁公寓机构和租赁平台确实与业主进行了沟通和谈判。其中一个原因是房屋收回时的评估价格相对较高，系统根据对当前市场情况的综合评估进行了调整。

多家研究机构的统计数据显示，最近几个月，北京的房屋租赁市场持续降温，成交量和价格持续下跌。据一些机构称，北京目前的房租水平已降至2018年初以来的最低水平。

据接受中国券商记者采访的业内人士透露，年底本身就是历史上传统的淡季，租金下降是由供求关系决定的，是市场自动调整的结果，没有所谓的行政干预或外部干预。预计明年北京的房屋租赁市场将继续稳步下滑。

一些租赁机构与房东谈判价格调整

日前，有传言称，面对租赁淡季，在上个月左右，福地、蛋壳和翔宇要求房东降价，不惜提供违约金，还咬紧牙关，让房东降低租金。

对此，券商中国记者从业内人士处了解到，由于个人住房合同的调整和优化，一些长期租赁公寓的机构和租赁平台确实与业主进行了沟通和协商。一些租赁机构与业主协商调整单个房间的租金，因为在房屋收回时给出的评估价格有点高，现在根据系统的综合评估进行调整。如果价格评估不准确，业主不愿意降低价格，想取消合同，租赁机构将赔偿业主违约金。但是，如果业主同意调整价格，他可以按协商的价格重新签署合同。

上述知情人士表示，造成这种情况的原因不仅是年末整体市场的下行趋势，还有宏观和微观因素，如城市规划的变化、商业区的开发和迁移、政策管理的调整、合同双方个人计划的调整等。然而，他认为，作为合同的双方，续签、变更或取消个别合同是正常的商业惯例。据了解，这些调整的幅度不超过北京住房总量的1%。

然而，对于北京一些房屋租赁机构与业主协商降低租金的情况，北京市房地产中介行业协会秘书长赵在接受一家中国经纪公司记者采访时表示，租金需求将会下降，租金价格自然会下降，这是市场自动调整的结果。这一变化没有所谓的行政干预或监管影响。如果一两个企业这样做，可能是管理不善的问题。如果整个行业或大多数企业都这样做，这是市场供求变化的反映。

业内一些人士认为，收楼价格继续高于租房价格，这是长期租房“打雷”的一个重要原因。在行业发展初期，由于未能建立合理的房屋收回和合同解除机制，小企业“打雷”事件频繁发生，大企业资源被浪费。关联企业及时调整和优化单个合同，将促进其整体运营乃至市场运营更加可持续和稳定，资源配置更加合理。

北京的房租持续下降

那么，北京目前的房屋租赁市场是什么样的？

关于上述传闻中提到的北京市昌平区冠华园小区的租金情况，经纪公司的中国记者咨询了作为业主的一家中介机构的经纪人。经纪人说:“现在在冠华园注册的两居室公寓是3800-4500元/月，主要取决于房子的性价比。然而，由于年底市场不景气，他们都在降价。”

这位经纪公司的中国记者从连锁家居应用中看到，一套面积为89平方米的两居室公寓于11月10日交付，整体租金为5000元/月。

当经纪公司的中国记者问及上述经纪人现在能否以这个价格出租时，他说:“这套房子装修得很好，房子配置得特别好，所以租金比较高。”现在租5000英镑真的很难。它以前可以租到4500英镑，到了年底价格有所下降。现在它可以租到4000。”

至于目前北京市场的整体租金情况，券商中国记者从多家机构的统计数据中了解到，近几个月来，北京房屋租赁市场持续降温，交易量和价格持续下降。

根据壳牌研究院的数据，自传统的淡季下滑模式在9月份启动以来，北京租赁市场的成交量持续下降。11月份，北京连锁房屋租赁营业额环比下降1.9%，这是连续第三个月下降。与此同时，北京的月租金水平在11月份连续四个月下降后降至81.3元/套，环比下降1%，同比下降2.8%。与去年租赁市场淡季相比，今年的租金降幅更大，目前的租金水平已降至2018年初以来的最低水平。

据我爱我家(000560)研究所统计，11月份北京房屋租赁市场交易量较10月份下降了7.79%，较2018年11月份下降了3.88%。1月至11月，交易总量同比下降2.70%。11月份出租的平方米租金为89.82元/平方米，比上个月下降0.84%；整套公寓的平均租金为5843元/月，比上个月下降了1.04%。由于淡季，北京的租赁市场在11月份继续萎缩，平均租金稳步下降，略低于每月90元/㎡。其中，石景山和大兴的租金略有上升，而其他地区的租金普遍下降。

关于北京房屋租赁市场整体租金持续下降的问题，赵对经纪公司中国记者表示，正常的市场行情会起起伏伏，这是由供求关系决定的，而年底本身就是历史上一个传统的淡季。

然而，壳牌研究院认为，根据历史规律，春节后的部分租赁需求将会在几年前释放，这将导致北京12月份租赁市场略有升温。11月份，租赁市场显示出稳定的迹象，新客户数量同比增长3.1%。市场对出租房屋的需求仍然存在。预计北京租赁市场将在12月份结束持续下滑趋势，成交量略有上升，但温度有限，月租金水平也有望企稳。

谈到明年的租金走势时，赵告诉经纪公司中国记者，明年春节后市场可能会好转，但租金不太可能大幅上涨。整体市场趋势将继续保持稳定并呈下降趋势，年中可能会有小幅季节性波动，如毕业季节。当然，今年的毕业季节也有波动，但并不明显。