租房市场成交转淡 北京品牌中介租金不减

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研究发现，主要中介机构没有明显的租金调整迹象，但它们只是通过收取优惠券、打折代理费、推迟启动时间等方式吸引客户。，这使得总租金成本略有下降。

接近年底时，整体租赁市场转弱，营业额持续下降。《中国证券报》记者走访发现，主要中介机构并没有明显调整租金的迹象，只是通过收取优惠券、降低代理费、推迟启动时间等方式。，导致总租金成本略有下降。

□我们的记者东田

充足住房的平均价格略有下降

根据北京市房地产协会的数据，2019年11月，北京市转租及整体租赁住宅市场的交易量和平均交易价格较上月略有下降，住宅租赁市场延续了上月交易量和价格的下降趋势。毕业季节过后，租赁市场迎来了淡季。

近日，有《中国证券报》记者调查了北京的租赁市场，发现年底前租赁平台很多，但租赁价格仍处于较高水平，没有明显下降。中介和房东只在开始日期和中介费用上做一些让步，这使得租房的总成本略有下降。

以北三环某校区租赁市场为例，由于处于租赁淡季，“买方”市场现象明显。一些正在找房子的房客想在附近找一套一居室的公寓，租金开始时间要求在2020年1月中旬。根据要求，中介找到了一些可供租户选择的出租来源，最后租户选择了中介名下的一套品牌公寓。公寓系统的租赁时间为2020年12月31日。在价格不妥协的情况下，经双方协商，代理费给予20%的折扣，租赁时间为10天。

“在租赁季节，无法从中介处获得开始时间的优惠和折扣。公司的品牌租金由系统统一定价，不可修改。在淡季，价格会通过收到优惠券来变相降低。如果你真的遇到讨价还价的顾客，你只能打折代理费用。”中介告诉《中国证券报》记者。

许多业内人士指出，租赁市场季节性很强。春节和毕业潮过后，租赁市场变得不那么火爆了。第四季度是传统的租赁淡季，租金上涨动力不足。预计短期租金将保持稳定和下降，明年春节后租赁市场可能会出现小幅上涨。

记者走访发现，北京租赁市场的供给方存在明显的分化。供应商大致可分为:房东直接出租、第二房东个人转租、房屋中介转租、品牌租赁公司等。按照上述顺序，代理费和房价依次上涨。

大型中介品牌通常形成租赁子品牌。例如，由链家自由拥有，由我家拥有的祥羽(000560)等。这些大型房地产中介服务提供商，无论是找房子、签合同、付款，还是后期维护，都是网上操作。对于线下商店，房屋中介机构不太关注租赁业务，也不像买卖业务那样热衷于吸引顾客。

“每家店铺只配备1-2名专门从事租赁业务的新人，老员工主要从事买卖业务，只有顾客上门时才会出租。当你第一次加入公司时，你通常从租赁开始，然后你会转而做生意。毕竟要考虑成本，租赁业务的代理费和买卖不一样。租赁业务主要以网上营销为主，线下营销的效果和成本都不好。”一位中介商店的负责人告诉《中国证券报》记者。

租售比很低

《中国证券报》记者了解到，在品牌中介和租赁者宣传租赁产品良好的服务和环境的同时，租金却在上涨。许多房屋被租赁品牌公司囤积，装修后价格大幅上涨。即使在淡季，租金也不会让步。廉价住房越来越多地集中在人口密集的地区，如天通苑和大兴。然而，在这些地区租房现象仍然严重。

以北京市昌平区北五环路外的天通苑小区为例。该地区受大型公寓房大规模搬迁的影响，有足够的出租房。这一地区的大部分房屋被出租后，一般都被房东或二房东改造成“集体出租”的房屋。一套约100平方米的三居室公寓可改造成八居室，人口密度最多可达15人以上。然而，由于分割房的价格不到1000元，它仍然成为大量“北漂”人士租房的第一站。这些房客生动地称自己为“纸人”。“早晚的高峰被挤在照片里，我回家的时候非常拥挤。”

“第二个房东也将签署合同，但在签署时，它将被告知，隔壁的房子可能随时被拆除，房东将不承担任何责任。”上述地区的住户告诉《中国证券报》记者，“只有北京这个地方才能租到1000元左右的房子。”对于那些刚毕业的学生，虽然没有保证，但他们会签字。”

上述现象有很多原因。一方面，在人口流入占主导地位的城市，房价很高，导致大量租房者。租赁需求叠加，租赁市场越来越受到资本的关注，导致整体租赁价格居高不下。正常渠道的高价导致“租不起”，从而导致重复禁止集体租赁。

诸葛赵方发布的《全国50个重点城市租金收入比调查报告》显示，2019年上半年，京、沪、深三地一居室租金收入比分别为89.5%、82.5%和78.1%，较2018年有所下降，但租金收入比仍居高不下。共享租金收入比例分别为46.2%、43%和37.6%，与前期相比略有下降。即使你选择合租模式，在北方租房的费用也要达到你收入的30%以上。

另一方面，与其他城市相比，以一线城市为代表的人口流入地区的租金回报率普遍较低，集体租房已成为房东和二房东增加租金收入的一种方式。根据上述报告数据，一线城市的平均租售比是1:636，租售比是53年；二线城市的平均租售比是1:580，租售比是46.9年；第三，虽然四线城市的房价相对较低，但租赁市场需求较弱，租售比略低于二线城市的1:556。一线城市的房租和房价差距最大。在一线城市中，北京和深圳的房价最高，租售比最低，租金回报率为1.8%。

诸葛指出，大城市的租金高于收入，租房者的负担更大。然而，对于业主来说，租售比和租金回报率与其他城市相比仍然没有竞争力。巨大的房地产价值缺乏合理的回报渠道，这可能是当前房地产市场面临的又一大挑战。

商业租金略有下降

值得注意的是，商业租金最近略有下降。根据中国理工大学的数据，2019年第四季度，全国重点城市主要商业区写字楼的整体租金水平逐月下降，平均租金为4.9元/平方米/天，降幅为0.67%。在商业区方面，38.8%的商业区租金逐月上升，56.3%的商业区租金逐月下降，5.0%的商业区租金与上一期间相同。

即便如此，2019年下半年，中国主要商业街和重点商业区(购物中心)的商铺整体租金水平稳步上升。其中，由全国重点城市100家商业街店铺组成的前100家商业街(白洁)的店铺日均租金为25.9元/平方米，比上个月增长0.58%；由100家典型购物中心组成的100家购物中心的平均租金为27.2元/平方米/天，环比上涨0.44%。

就城市而言，2019年下半年，一线城市74.1%的商业街租金环比上涨，11.1%的商业街租金环比下降，14.8%的商业街租金与前期持平。北京10条商业街的租金逐月上涨。其中，南锣鼓巷增幅最高，达到2.64%；在上海的11条商业街中，6条商业街的租金逐月上涨，2条商业街逐月下跌，3条商业街持平。其中，四川北路商业街增长率最高，为3.56%；广州一条商业街的租金逐月上涨，一条逐月下跌，一条持平。其中，上下九步行街比上个月增长0.27%；深圳三条商业街的租金逐月上涨。其中，东门步行街增幅最高，达到2.48%。